Файл: «Виды договоров».pdf

При этом последствия расторгнутого или измененного договора (а равно последствия недействительности сделок), связанные c возвратом или взысканием в натуре полученного по договору, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам^[46].

Правом на уменьшение цены предприятия покупатель наделен также в ситуации передачи ему в составе предприятия долгов продавца при условии, что они не были указаны ни в договоре, ни в передаточном акте и покупатель не знал о таких долгах во время заключения договора и передачи предприятия. Переход права собственности по договору продажи предприятия, хотя и зависит от факта передачи предприятия, не происходит в момент такой передачи.

Момент перехода права собственности на предприятие сопряжен c моментом государственной регистрации права собственности на него, которая производится после совершения акта передачи предприятия, если иное не предусмотрено договором.

Следующим видом договора, на который хотелось бы обратить внимание, является договор мены.

Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен^[47].

Договор аренды имущества является самым распространѐнным среди договоров определяющих правоотношения граждан.

Зачастую субъекты гражданских правоотношений, осуществляющих предпринимательскую деятельность, основной составляющей которой является оказание услуг, производство товаров, подряд, не всегда располагают достаточными средствами для приобретения недвижимого имущества в собственность, в частности жилые и нежилые помещения, сооружения, земельные участки.

В большинстве случаев, возможность приобретения недвижимого имущества в собственность субъектом предпринимательской деятельности, даже при наличии достаточного уровня средств, просто не рентабельна в сравнении с арендой имущества.

Нередко граждане договоры аренда недвижимого имущества используют для удовлетворения своих потребительских нужд, что приводит к возникновению значительного количества споров, решаемых в судебном порядке, причинами которых зачастую является нарушение условий договора. Правоотношения сторон по договору аренды регулируются, прежде всего, статьями 606-670 главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации.

---

В данных статьях настоящего Кодекса приведены положения, касающиеся видов договоров аренды и аренды отдельно взятых видов имущества, а именно: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовый лизинг), к которым применяются положения § 1 главы 34 ГК РФ, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах (ст. 625 ГК РФ)^[48]

Помимо этого следует отметить тот факт, что все нормы общей части обязательственного права могут быть применены относительно вышеуказанных видов аренды. На основании вышеизложенного возникает определенный ряд проблем касающихся толкования нормы. В качестве первой проблемы выступает тот факт, что типология договора аренды не систематизирована в соответствии с определенным критерием. Договоры аренды, не включенные в перечень договоров аренды указанных в § 2-6 гл. 34 ГК РФ остаются не урегулированными.

Например, в случае с правовым регулированием договоров найма жилых помещений (п. 2 ст. 671 ГК РФ), необходимо применять аналогии нормы права, регулирующих договоры аренды нежилых помещений, регулируемые по большому счету общими нормами, касающимися аренды зданий и сооружений^[49]

Отсюда следует вывод, что, по сути, к договорам аренды нежилых помещений применяются общие положения договора аренды, что в свою очередь порождает решения «компромиссного» характера в судебной практике и чревато рядом проблем. В информационном письме Президиума ВАС РФ № 53 от 01 июня 2000 г. наглядно прослеживается такое «компромиссное» решение^[50].

В качестве второй проблемы выступает одновременное совмещение признаков договоров аренды разных видов, что приводит к «пересечению» типов договоров аренды с договорами аренды отдельных видов имущества: лизинг недвижимого имущества, прокат транспортных средств. Такое совмещение признаков влечет за собой в свою очередь проблему в применении норм параграфов гл. 34 ГК РФ. Ко всему прочему вопрос об основополагающем критерии при выделении видов договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества остается открытым. Третьей проблемой является урегулирование статьями иных Кодексов РФ норм § 1-6 гл. 34 ГК РФ, которые применяются во многих договорах аренды. К примеру, Земельный Кодекс Российской Федерации регулирует порядок передачи земельных участков во временное пользование. Однако, в соответствии с п.2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, которые содержатся в других законах, не могут противоречить нормам ГК РФ^[51].

---

В случае если ГК РФ оговорена ссылка на какой-либо закон, то в данной ситуации, необходимо руководствоваться, прежде всего, нормами этого закона. Неурегулированность предварительного договора аренды порождает множество вопросов, касаемо правоприменительной практики так, как невозможно распоряжаться вещью, которая не существует, вследствие чего, на основании статей 168 и 209 ГК РФ можно утверждать, что договор является ничтожным. Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ в качестве предмета предварительного договора выступает не имущество, а обязанность заключения в будущем заключить основной договор о передаче имущества во владение, в соответствии с условиями оговоренными сторонами в предварительном договоре.

Таким образом, возникает возможность заключить предварительный договор в случае отсутствия самого объекта и отсутствия прав у лица в отношении объекта. Во избежание вышеуказанных, а так же всевозможных проблем и судебных разбирательств необходимо, прежде всего, при заключении договора аренды в предмете договора указывать идентификационные данные объекта аренды, передаваемого во временное пользование арендатору. В противном случае на основании п.3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте является несогласованным сторона, а договор соответственно, считается незаключенным так, как нарушается одно из существенных условий договора аренды^[52].

В случае отсутствия идентификационных признаков объекта передаваемого в аренде у арендатора возникает риск утратить в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право так, как на основании п.3 ст. 607 ГК РФ договор считается незаключенным . Арендодатель также имеет право не только на основании ст. 301 ГК РФ предъявить иск к арендатору об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и потребовать возврата имущество по нормам ст. 1102 ГК РФ [10], [11]. Однако и арендодатель может столкнуться с рядом проблем, одной из которых является невозможность взыскания арендной платы, неустойки за просрочку внесения обязательного платежа с арендатора в силу того, что договор будет считаться незаключенным. При заключении договора аренды, обязательным условием является письменное согласование условия о размере арендной платы и порядке оплаты, в противном случае нарушаются положения п.1 ст. 654 ГК РФ и договор считается незаключенным..

Значительным условием для арендатора является регламентация целей использования объекта аренды. В случае нецелевого использования объекта аренды в порядке, установленном в заключенном сторонами договоре, на основании п.2 ст.450 ГК РФ, п.3 ст. 615 ГК РФ и положений ст.619 ГК РФ арендодатель может потребовать расторжение договора аренды и имеет право на истребование возместить понесенные им убытки с арендатора.

---

Передаваемое арендодателем во временное пользование арендатору должно соответствовать целевому назначению, указанному в договоре. В случае, если не предоставляется возможным использовать арендованное имущество арендатором по целевому назначению, оговоренному ранее в договоре, арендатор вправе направить в адрес арендодателя претензию об устранении выявленного несоответствия переданного в пользование имущества, в противном случае на основании п. 5 ст. 453 ГК РФ арендатор вправе потребовать возмещения понесенных убытков в полном объеме.

Во избежание проблем с взысканием арендной платы по договору аренды необходимо надлежащим образом отражать в документах факт передачи имущества, подтверждаться актом приема-передачи имущества либо оговариваться условием на то, что договор имеет силу передаточного акта. Однако, как показывает современная судебная практика, факт передачи имущества может признаваться не только иными документами, в том числе и актом сверки взаиморасчетов, но и признание фактического пользования в судебном порядке. Срок аренды объекта, передаваемого в пользование арендатору, должен согласовывается сторонами. В том случае, если срок аренда в договоре не был оговорен, то по умолчанию можно считать, что договор заключен на неопределѐнный срок (ст.610 ГК РФ)^[53].

Аналогичная ситуация происходит, если истек срок действия договора и ни одна из сторон не заявила о расторжении в оговоренные в договоре сроки. Кроме этого необходимо учитывать, что при заключении договора аренды недвижимого имущества, договор аренды недвижимого имущества обязан пройти процедуру государственной регистрации, если он заключен на срок, превышающий один год, а датой заключения данного договора в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ будет считаться дата государственной регистрации

При заключении договора аренды недвижимого имущества на долгосрочный период может возникнуть проблема, касающаяся смены собственника объекта недвижимости, в том случае, если новый собственник, именуемый по договору арендодателем, не желает в дальнейшем исполнять обязанности по договору . В данной ситуации в соответствии с п.1 ст. 617 ГК РФ смена собственника сданного в аренду имущества не является достаточным основанием для расторжения или изменения заключенного с прежним собственником договора аренды

В заключении, хотелось бы отметить, что приведены не все проблемы и риски, которые могут возникнуть у арендодателя и арендатора при заключении договора аренды, их перечень куда более обширен, чем кажется, ведь аренда имущества для осуществления не только предпринимательской деятельности, но и его использования в других целях, является наиболее актуальной.

---

Но как показывает практика, такого рода актуальность порождает множество судебных прецедентов, обусловленных некорректностью составления договора аренды и пренебрежения не только нормами главы 34 ГК РФ, но и другим нормами других кодексов Российской Федерации в зависимости от объекта аренды.

Кроме вышеуказанных договоров в гражданском праве существует ряд других договоров, которые регулируют иные по своему предмету виды общественных отношений.

Заключение

Проанализировав и рассмотрев действующее законодательство Российской Федерации, регулирующее договорно-правовую тематику, можно отметить следующее:

1. Определение системы гражданско-правовых договоров является важнейшим условием, позволяющим на надлежащем, качественном и эффективном уровне регулировать договорно-правовые отношения. С помощью системы гражданско-правовых договоров гражданские договоры находят свое место и отражение в нормативно-правовом материале, в соответствующей последовательности, а также с помощью данной системы достигается удобство и эффективность использования и реализации заложенных в тех или иных нормах о договорах положений.
2. Классификация договоров в гражданском праве позволяет в соответствии с их предметом и назначение использовать те или иные договора. Важность классификации договоров состоит в том, что кроме всего прочего она придает общественным отношениям в сфере договоров соответствующий экономический эффект, такую упорядоченность, которая создает порядок и ясность как в правовом регулировании договорно-правовых отношений, так и в использовании на теоретическом и практическом уровне положений о договорах.
3. Существующая на сегодняшний день разнородность видов гражданских договоров является следствием как общественных отношений, в процессе развития которых сформировались такие виды договоров, так и научных разработок в этой сфере.

Гражданско - правовой договор – лучший вариант для многих работодателей малых предприятий, когда нет возможности создания дополнительных рабочих мест, а необходимо выполнить работу.

В этом случае не распространяются права и гарантии на работника, предусмотренные трудовым законодательством. Согласно положениям Гражданского кодекса РФ работодатель обязан принять результаты проделанной работы и своевременно ее оплатить, работник в свою очередь, должен исполнить свои обязательства и представить результат работы в оговоренные договором сроки.

---