Файл: Понятие и значение приватизации..pdf

Также судами неоднократно разъяснялось, что жилая площадь в домах, принадлежащих совхозам, подлежит приватизации на общих основаниях.

Само понятие «жилище», «жилое помещение» в науке жилищного права формулируется по-разному. Между тем правильное определение данного понятия непосредственно влияет на правильность проведения приватизации жилого помещения. [17.C.3]

Д.Ю. Матвеев и Т.А. Николаева поясняют, что понятие «жилище», согласно практике Европейского суда по правам человека, связано с охраной имущественных и неимущественных интересов личности; жилищем обычно является физически определенное пространство (помещение), в котором развивается личная и семейная жизнь человека.

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом
и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам, нормам и иным требованиям законодательства).

М.В. Бандо полагает, что только изолированность и отнесение
к недвижимому имуществу являются признаками жилого помещения. Третье качество, указанное М.В. Бандо, – пригодность для постоянного проживания – признаком жилого помещения не является. Автор разделяет признаки жилого помещения и требования, предъявляемые к жилому помещению,
и полагает, что непригодные для проживания помещения также являются жилыми, но их правовой режим имеет особенности. Эти доводы заслуживают внимания, однако на сегодня в правовых актах применяется понятие, данное ст. 15 ЖК РФ.

Актуальна и недостаточно освещена в юридической литературе тема прав граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. Не все знают, что требуется согласие
на приватизацию и бывшего супруга нанимателя.

Появилось понятие и «деприватизации» жилого помещения, например, военнослужащими – для получения нового жилья или субсидий
на строительство или приобретение жилья от Министерства обороны РФ (Минобороны России) по избранному месту жительства после увольнения
с военной службы. Е.Н. Трофимов справедливо полагает такую деприватизацию законной, но требующей четкого нормативного регулирования.

До настоящего времени идут споры о возможности приватизации жилых помещений, расположенных в военных городках, и даже
о подведомственности дел о приватизации жилых помещений судам.

Вот одно из недавних дел. Гражданка Л. обратилась в суд с иском
к департаменту жилищного обеспечения Минобороны России, ФГКУ «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России, ФГКУ «Восточное региональное управление жилищного обеспечения» Минобороны России о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение. В обоснование требований истец указала, что ее мужу была предоставлена квартира
по договору социального найма в жилом доме военного городка. Истец вселилась в квартиру в качестве члена семьи нанимателя. С военного городка статус закрытого снят, однако в бесплатной приватизации квартиры было отказано ответчиками.

Суд первой инстанции отказал в иске, полагая, что вопрос
о приватизации жилья отнесен к компетенции соответствующих органов
и суду неподведомственен. Это решение принято судом несмотря на 25 лет практики применения законодательства о приватизации жилых помещений
и такой же длительной практики рассмотрения судами споров
о приватизации жилья, невзирая на регулярно публиковавшиеся обзоры судебной практики, наличие постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила судебные постановления, указав, что дело подведомственно суду и иск подлежит удовлетворению: Л. имеет право на приватизацию жилого помещения,
так как оно не включено в исчерпывающий перечень жилых помещений,
не подлежащих приватизации, определенный ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда.

Если сейчас ВС РФ приходится отменять подобные решения, значит,
и в настоящее время Закон о приватизации жилищного фонда недостаточно изучен и проработан даже специалистами.

Есть и необоснованные иски о признании права собственности
в порядке приватизации на жилое помещение, построенное коммерческой организацией за счет собственных средств и предоставленное истцу для проживания по договору найма, который договором социального найма
не является; о признании права собственности на служебные квартиры
в военных городках; иски лиц, не только не имеющих право на приватизацию служебного помещения, но и утративших право пользования им в связи
с увольнением; иски о приватизации жилых помещений в общежитиях. Вряд ли все подобные требования можно отнести к фактам злоупотребления правом. В большинстве случаев не обеспеченные жильем люди полагают,
что имеют право на жилые помещения, в которых проживают. Но закон
не позволяет судам такие требования удовлетворить.

Так, суд отказал истцу в признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, несмотря на то, что он вселился
на законных основаниях в помещение, которое не было отнесено
к специализированному жилищному фонду, хотя должно было быть отнесено к данному фонду, о чем истец не знал. Возможно, не знали об этом
и ответчики.

Как следует из анализа судебной практики по делам из отношений
по поводу приватизации жилых помещений за прошедшие десятилетия,
с течением времени несколько изменились предметы иска, формулировки исковых требований, но мало изменились основания иска, суть споров. Сейчас меньше требований о признании ордера недействительным
при рассмотрении дел об оспаривании приватизации жилого помещения или признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. Появились требования о признании права собственности
в порядке приватизации на жилое помещение, предоставленное в рамках реализации программы «Жилище». Несмотря на неоднократные разъяснения ВС РФ, по-прежнему предъявляются требования о признании права собственности на жилое помещение, согласно которым наследодатель обращался в орган, осуществляющий приватизацию, с заявлением
о приватизации, но в связи со смертью не смог приватизацию завершить. [23]

Настораживает тот факт, что повторяются ошибки при оформлении договоров приватизации жилого помещения, которые сейчас, накануне отмены приватизации как бесплатной передачи в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений, выглядят по меньшей мере странно.

С прекращением приватизации жилых помещений проблема
не исчезнет: незаконная приватизация жилого помещения будет осложнять последующие жилищные отношения, отношения собственности, последующие отчуждения приватизированных таким образом квартир.

Выход видится в недопущении новых ошибок в оставшееся время приватизации жилых помещений. Следуют дать рекомендации органам, осуществляющим заключение договоров приватизации жилого помещения, провести ревизию архива приватизационных дел, пересмотреть дела
о приватизации, выявить возможности внесудебного способа исправления ошибок, когда нет спора, пригласив граждан для внесения необходимых исправлений в документы, если это позволяет закон. Именно сейчас, когда времени для приватизации жилого помещения осталось совсем немного, надо интенсивно проводить обучение сотрудников, отдавая предпочтение посещениям ими семинаров и лекций с рассмотрением материалов судебной практики.

Представляется эффективным обучение на основе обобщения судебной практики, которая сложилась в данном регионе. Возможно, сотрудники увидят в этих материалах последствия своих неверных действий и сделают соответствующие выводы. Иначе конца спорам о событиях двадцатилетней давности не будет. Эта работа сократит количество трагедий лиц
без определенного места жительства.

Возвращаясь к вопросу о необходимости разъяснений в популярных изданиях проблем приватизации жилого помещения, следует отметить,
что и через 25 лет после начала процесса приватизации жилого фонда они остаются наиболее острыми. Приватизация жилья касается практически каждого гражданина нашей страны. Не случайно проблема прекращения приватизации жилья и действия Закона о приватизации жилищного фонда стояла еще 10 лет назад, однако сроки прекращения бесплатной приватизации неоднократно переносились. До сих пор не все лица, приватизировавшие квартиры, понимают последствия приватизации.
Это подтверждают работники органов исполнительной власти и местного самоуправления, ведущие прием граждан, адвокаты, особенно те, которые проводят бесплатные консультации, и, к сожалению, прокуроры. Иногда простой профессиональный анализ судебной практики позволяет избежать ошибок, принять правильное решение.

Но настоящим прорывом в законодательном смысле, а не в смысле правоприменения, явилось именно Постановление №1400. Однако широкого распространения оно не получило, о нем даже мало кто знал. Невзирая
на лояльные условия выкупа жилья (хотя в Постановлении №1400 диапазон цен за квадратный метр не устанавливался), идея покупать квартиру, которую несколько поколений семьи и так считали своей, видимо, не всем пришлась по душе. Пенсионеры, например, всю жизнь отработав
на предприятии «за жилье» и получая не слишком большую заработную плату, ничего платить за выкуп квартиры не могли и не хотели. Возможно,
и не всем предоставлялась такая возможность. Исполкомы, предприятия
и организации – предполагаемые продавцы квартир – получали право продавать квартиры, но не были обязаны это делать. Рассрочка платежа
на 10–15 лет была реальна только для молодых и здоровых людей. Рынка жилья все равно не сложилось – тогда и представить себе такое было невозможно.

Тем не менее именно Постановление №1400 предшествовало законодательству о приватизации жилья. К моменту принятия Закона
о приватизации жилищного фонда граждане были, как им казалось, вполне готовы принять свое жилье в собственность бесплатно, но, как выяснилось впоследствии, и передающая сторона (условно назовем ее «государство»)
в лице своих органов, и сами граждане плохо представляли себе механизм такой передачи и ее последствия. Поэтому при применении Закона
о приватизации жилищного фонда, небольшого по объему и несложного
по содержанию, было сделано много ошибок, результатом которых стала
не одна трагедия. Не обошлось и без злоупотреблений и преступлений. [19.C.32]

Итак, почему приватизацию все-таки стоит продлить. Во-первых, проблема граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилье и ожидающих предоставления помещения, никуда не денется. Получается, что при окончании приватизации граждане, которые не по своей вине не смогли приватизировать помещение, будут ущемлены в своих правах. Поскольку,
не решив проблему переселения за год и отменив приватизацию, законодатель вновь поставит граждан, получивших жилье уже с марта 2017 года, в неравное положение с остальными гражданами, имевшими возможность воспользоваться правом на приватизацию. Во-вторых, продление приватизации обеспечит дополнительное время регионам
и муниципалитетам на решение жилищных проблем. В-третьих, это позволит определиться федеральному законодателю с дальнейшими планами
по вопросу отмены или сохранения в России института приватизации жилых помещений.

Далее рассмотрим аргументы в отношении того, почему приватизацию нельзя продлевать. Во-первых, за 25 лет большая часть желающих стать собственниками муниципального жилья уже воспользовались правом
на приватизацию, ведь 25 лет – достаточный для этого срок. Во-вторых, объем приватизированного жилья в РФ достиг более 80%, при этом муниципалитеты не строят новое жилье. То есть, возникает ситуация, когда реально существует возможность приватизировать все социальное жилье. Останется не приватизированным только ветхое и аварийное жилье,
а это порождает негативные последствия и отсутствие возможности помочь тем, кому это действительно надо. В-третьих, очередное продление приватизации только на руку регионам. Большинство субъектов РФ выступают за продление приватизации, так как это сокращает расходы
на содержание ранее муниципального жилья, капремонт не надо делать, нет проблем с этим жильем, плюс поступает налог на имущество. В-четвертых, набирает обороты процесс деприватизации жилья. Это свидетельствует
о том, что действующий закон о приватизации уже не столь актуален и пора бы задуматься о принятии нового закона, который бы регулировал процедуру передачи жилья из частной собственности в государственную собственность.

В заключение хотелось бы выразить собственную точку зрения
по данной проблеме. Мы считаем, что очередное продление приватизации бессмысленно. Действительно, большая часть жилых помещений, которые
по закону можно было приватизировать, уже приобретены в собственность. Основная масса граждан, желающих стать собственниками жилья, стали таковыми. Остальные граждане в силу разных причин не желают приобретать жилье в собственность. Более того, учащаются случаи деприватизации жилья. Все это свидетельствует о том, что институт приватизации уже исчерпал себя. Кроме того, в результате массовой приватизации сократилось количество социального жилья, а это в свою очередь создает предпосылку для ущемления прав тех, кто претендует
на социальное жилье. Учитывая то, какие медленными темпами идет строительство нового жилья, законодателю стоит задуматься о решении других социальных проблем, помимо приватизации. В целом же институт приватизации жилья, по моему мнению, достиг своей главной цели – миллионы граждан на безвозмездной основе стали собственниками квартир. Таким образом, ФЗ «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации» уже исчерпал себя. Поэтому говорить об актуальности бесплатной приватизации жилья уже не имеет смысла. Мы считаем,
что законодателю необходимо сконцентрировать внимание на решении других жилищных проблем.