Файл: Имущественное налогообложение банков в РФ.pdf

- памятники истории и культуры федерального значения;

- объекты особого назначения.

Установление дифференцированных размеров налоговых ставок по отдельным категориям как имущества, так и налогоплательщиков отнесено к компетенции органов субъектов Российской Федерации.

Предельный размер налоговой ставки на имущество организаций ограничен 2,2%.

Налоговые расчеты по авансовым платежам представляются в налоговые органы не позднее 30 дней с даты окончания отчетного периода( 1 квартала, полугодия и 9 месяцев), т.е. до 30 апреля, до 30 июля, до 30 октября.

Налоговая декларация по итогам налогового периода ( календарного года) представляется не позднее 30 марта следующего года.

Налог и авансовые платежи по нему уплачиваются в порядке и сроки, определенные соответствующими законами субъектов РФ.

Минфин России в ответ на обращение кредитной организации уточнил, что налог на имущество платится со всех объектов недвижимости,  в том числе неиспользуемых и предназначенных для продажи (счета 619 "Недвижимость, временно не используемая в основной деятельности" и 620 "Долгосрочные активы, предназначенные для продажи) (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 11 августа 2016 г. № 03-05-05-01/47068 "Об уплате налога на имущество организаций в отношении активов, учитываемых кредитной организацией на балансовых счетах 619 "Недвижимость, временно не используемая в основной деятельности" и 620 "Долгосрочные активы, предназначенные для продажи"). 

Финансисты разъяснили, что для жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств, налоговой базой является кадастровая стоимость недвижимости (п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Причем налог следует уплачивать только в случае, если субъектом РФ, на территории которого расположена эта квартира или дом, был принят закон, определяющий особенности определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости имущества. В остальных случаях закон не уплачивается (письмо Минфина России от 29 декабря 2015 г. № 03-05-06-04/77139). 

В то же время, объекты недвижимости, используемые как основные средства, в том числе учитываемые на счетах "619" и "620" бухгалтерского учета, подлежат налогообложению налогом на имущество организаций по его среднегодовой стоимости (п. 1 ст. 375 НК РФ, письмо Минфина России от 4 июля 2016 г. № 03-05-05-01/38958 "О признании основными средствами активов, учитываемых кредитными организациями на балансовых счетах 619 "Недвижимость, временно неиспользуемая в основной деятельности" и 620 "Долгосрочные активы, предназначенные для продажи"). Причем с 1 января 2016 года  их остаточную стоимость нельзя уменьшать  на величину резервов на возможные потери (письмо Минфина России от 5 февраля 2016 г. № 03-05-04-01/5884 "О порядке учета кредитными организациями основных средств "). Напомним, что остаточная стоимость имущества используется для расчета его среднегодовой стоимости (п. 3 ст. 375 НК РФ). 

---

ГЛАВА 2 ОСОБЕННОСТИ УЧЕТА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПОЛУЧЕННЫХ БАНКАМИ ПО ДОГОВОРАМ ЗАЛОГА И ОТСТУПНОГО

2.1 Бухгалтерского учета основных средств

Рассмотрим порядок бухгалтерского учета основных средств, регламентируемый Положением Банка России от 22.12.2014 г. № 448-П «О порядке бухгалтерского учета основных средств, нематериальных активов, недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, запасов, средств труда и предметов труда, полученных по договорам отступного, залога, назначение которых не определено, в кредитных организациях» (далее Положение №448-П). Данный нормативный документ значительно изменил порядок бухгалтерского учета банками объектов имущества, сблизив его с Международными стандартам финансовой отчетности (МСФО).

Имущество, которое принял банк на баланс по договорам отступного или залога, в соответствии с изменениями Положения № 448-П, вступившим в силу с 01.01.2016 года, должно отражаться в бухгалтерском учете следующим образом:

- на балансовом счете 62101 «Средства труда, полученные по договорам отступного, залога, назначение которых не определено» учитываются объекты имущества (за исключением недвижимости и земли), которые удовлетворяют критериям признания основных средств;

- на балансовом счете 62102 «Предметы труда, полученные по договорам отступного, залога, назначение которых не определено» учитываются объекты имущества, удовлетворяющие критериям признания запасов;

- на балансовом счете 62101 «Средства труда, полученные по договорам отступного, залога, назначение которых не определено» не учитываются объекты недвижимости (в том числе земельные участки), полученные по договорам отступного или залога, т.к. не являются Средствами труда и при получении не подлежат отражению на лицевых счетах этого балансового счета.[2]

---

В том случае, если банком принято решение о погашении задолженности путем предоставлением отступного или наложением взыскания на заложенные объекты недвижимости (земли), то в таком решении обязательно должна быть указана цель использования недвижимости в дальнейшем, которая может быть применена по договору отступного (залога).

На дату, установленную в договоре, как правило, это дата акта приема-передачи, объекты недвижимости (земли), полученные по договорам отступного, залога, в зависимости от цели их дальнейшего использования банком, должны отражаться на счетах:

- 619** «Недвижимость, временно неиспользуемая в основной деятельности» – если принято решение об эксплуатации этих объектов недвижимости (земли) для извлечения дохода от увеличения их стоимости и/или для сдачи в аренду, с целью получения выгоды, и они удовлетворяют критериям признания недвижимости, временно не используемой в основной деятельности, которые установлены Положением №448-П и не противоречат внутренним документам банка;

- 62001 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи» – если кредитной организацией принято решение о продаже этих объектов недвижимости (земли) в течение 1 года, и они удовлетворяют критериям признания долгосрочных активов, предназначенных для продажи, установленные внутренними положениями банка и не противоречат Положением № 448-П;

- 60401 «Основные средства (кроме земли)», 60404 «Земля, 60415 «Вложения в сооружение (строительство), создание (изготовление) и приобретение основных средств» - если банком принято решение об эксплуатации этих объектов недвижимости (земли) в коммерческой или некоммерческой деятельности банка, и они соответствуют критериям признания основных средств, установленным Положением №448-П и регламентными и учетными документами банка [1,2].

Объекты недвижимости (земли) относятся на указанные счета по справедливой стоимости, определенной на дату признания актива. Справедливая стоимость объектов недвижимости оценивается по Международному стандарту финансовой отчетности (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости".[5] Банк сам определяется в используемых методах оценки в своих внутренних документах.

Кредитная организация в учетной политике закрепляет порядок учета НДС в стоимости каждой группе имущества.

Бываю случаи, когда справедливая стоимость полученных по договорам отступного, залога, объектов недвижимости, включая землю, не может быть оценена с надежной долей справедливости, тогда их оценка производится:

---

по договорам залога - в сумме, которая определяется исходя из статьи 350.2 Гражданского Кодекса Российской Федерации;

по договорам отступного - в сумме прекращенных обязательств заемщика (должника) по договору на предоставление (размещение) денежных средств.

Когда справедливая стоимость объекта недвижимости (земли) превышает размер погашаемых отступным/залогом обязательств заемщика, то возникающая при этом разница должна быть отнесена на доходы банка. Исключение составляет тот случай, когда договором отступного оговорен возврат полученной разницы заемщику.

Разница, которая возникает когда справедливая стоимость объекта недвижимости (земли) больше размера погашаемых отступным или залогом обязательств заемщика, должна быть отнесена на доходы банка. Исключение составляет тот случай, когда договором отступного оговорен возврат полученной разницы заемщику.

2.2 Отражение имущества банками на балансе

Приведем бухгалтерские проводки при получении объекта недвижимости (включая землю) по договорам отступного, залога на дату принятия объекта, определенную договором (например, на основании акта-приема передачи объекта).

Таблица 1. Бухгалтерский учет имущества, принятого на баланс по договору отступного/залога.

Корреспонденция счетов		Наименование операции
Дебет счета	Кредит счета
60401, 60404	Счета по учету обязательств заемщика	Объект недвижимости (земли) принят к учету в качестве основного средства, банком принято решение об использовании в основной деятельности
60415		Объект принят к учету как кап. вложение, объект недвижимости (кроме земли) не готов к использованию
60401,60404, 60415	70601*48611	Учтена разница между стоимостью принимаемого объекта и суммой погашаемой задолженности (в случае превышения первой)
60310	Счета по учету обязательств заемщика	НДС на основании счет-фактур по передаваемым объектам недвижимости
70606*48413	60310	Списание НДС в расходы на момент ввода объекта основных средств в эксплуатацию
619**	Счета по учету обязательств заемщика	Принят к учету объект недвижимости, ВНОД, банком принято решение об использовании объекта недвижимости (земли) для получения дохода от арендной платы и/или от прироста стоимости
61911		Объект принят к учету как кап. вложение, т.к. объект не готов к использованию
619**	70601*48611	Учтена разница между стоимостью принимаемого объекта и суммой погашаемой задолженности (в случае превышения стоимости)
60310	Счета по учету обязательств заемщика	НДС на основании счет-фактур по передаваемым объектам недвижимости
70606*48413	60310	Отнесение НДС на расходы на момент ввода объекта недвижимости ВНОД в эксплуатацию
62001	Счета по учету обязательств заемщика	Учтен долгосрочный актив, предназначенный для продажи, банком принято решение о продаже объекта недвижимости (земли)
	70601*48611	Учтена разница между стоимостью принимаемого объекта и суммой погашаемой задолженности (в случае превышения)

---

Непогашенная по отступному сумма задолженности, в случае если в соответствии с условиями договора отступного обязательства заемщика не прекращаются в полном объеме, остается в учете отражена на соответствующих счетах по учету обязательств заемщика до того времени, когда она будет погашена клиентом или признана безнадежной, в порядке, установленном банком.

Положениями Банка России № 254-П от 26.03.2004 «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» и № 283-П от 20.03.2006 «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери» установлен порядок, при котором в случае погашения задолженности заемщика одновременно производится восстановление соответствующих РВПС/РВП.[3,4]

По мнению Минфина РФ к элементам, формирующим остаточную стоимость основных средств, являющеюся базой для расчета налога на имущество относятся стоимостные показатели, которые отражаются на следующих счетах:

- 604 "Основные средства" (исключая счет 60415 "Вложения в сооружение (строительство), создание (изготовление) и приобретение основных средств"),

- 608 "Финансовая аренда (лизинг)" (исключая счет 60806 "Арендные обязательства"),

- 619 "Недвижимость, временно неиспользуемая в основной деятельности" (исключая счет 61911 "Вложения в сооружение (строительство) объектов недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности"),

- 620 "Долгосрочные активы, предназначенные для продажи", не уменьшая стоимость основных средств на размер резерва на возможные потери по счетам бухгалтерского учета 604, 619 и 620.

Объекты, поименованные в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового Кодекса РФ, если эти же объекты основных средств включены в перечень объектов недвижимого имущества на основании закона субъекта Российской Федерации и учтены на бухгалтерском счете 619 "Недвижимость, временно неиспользуемая в основной деятельности" облагаются налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости этих объектов.

Если объекты основных средств, учет которых осуществляется на бухгалтерском счете 619, не включены в указанный перечень объектов недвижимого имущества, то налоговая база по налогу на имущество в исчисляется исходя из остаточной стоимости основных средств[6,7].

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги, обобщим, что для учета объектов недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, в разделе 6 главы А Положения Банка России от 16 июля 2012 г. № 385-П "О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации» введено 9 балансовых счетов, аналитический учет по которым принято вести в разрезе инвентарных объектов.

---