Файл: Порядок проведения приватизации (Правовые основы приватизации жилых помещений в Российской Федерации).pdf

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в  действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 1 января 2007 г. были признаны утратившими силу положения Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», устанавливающие право граждан приватизировать жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, занимаемые ими на условиях социального найма, а также порядок приватизации таких жилых помещений. Другими словами, с 1 января 2007 г. предусматривалась отмена права приватизации жилых помещений для всех граждан   РФ. На основании статьи 12 Федерального закона было внесено изменение в часть 1 статьи 4 Закона Российской Федерации, содержащую перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации. В указанный перечень также включались жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года.

Введение  в  РФ института приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов было обусловлено переходом к многообразию форм собственности, к свободе экономической деятельности, гарантированным, в частности, статьями 8 и 34 Конституции РФ. Приватизация жилых помещений способствовала решению стоящих на тот период задач государственной жилищной политики, связанных с отказом от плановой формы хозяйствования, при которой государство играло ведущую роль в сфере жилищного обеспечения граждан, и с признанием необходимости передать часть жилых помещений государственного жилищного фонда в частную собственность граждан.

На  протяжении следующих пяти лет выявились  новые правовые проблемы, связанные с приватизацией. Законодатель, установив запрет на приватизацию жилых помещений, полученных по договору социального найма после 1 марта 2005 г., создал предпосылки для возможного умаления прав граждан, которые принимались на учет с целью последующего предоставления жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда наравне с другими гражданами в порядке, установленном Жилищным кодексом РСФСР. Отдельные из указанных граждан, не успевшие получить жилое помещение до момента введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации, лишаются возможности реализовать право на приватизацию жилого помещения. По мнению Т.А. Семиной законодатель не учел того, что объем прав указанных граждан не совпадает с объемом прав граждан, принятых на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий на основании норм Жилищного кодекса Российской Федерации и получивших жилые помещения после 1 марта 2005 года.

Ввиду данных изменений огромная категория граждан, получивших квартиры, оказалась лишенной возможности их бесплатной приватизации.

Большое количество граждан обратились в Конституционный суд РФ с жалобой на несправедливое решение. Параллельно в Конституционный суд РФ поступил запрос из Верховного суда РФ о том, соответствуют ли Конституции РФ положения закона о введении в действие ЖК РФ и закона о приватизации жилищного фонда в РФ об отмене приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. В итоге постановлением Конституционного суда данные положения были признаны противоречащими Конституции РФ.^[8]

В результате, благодаря активности граждан и защите их прав Конституционным и Верховным судами РФ, граждане, получившие свои квартиры по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, получили возможность их бесплатно приватизировать. Депутаты Государственной думы приняли федеральный закон «О внесении изменения в статью закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» от 11 июня 2008 года № 84-ФЗ, который внес изменения в статью 4 закона о приватизации жилищного фонда в РФ, что дало возможность гражданам, получившим жилье после 1 марта 2005 года, бесплатной приватизации его.

Однако, несмотря на то, что постановление  Конституционного суда РФ было опубликовано в конце июня 2006 года, законодательная инициатива в виде данного законопроекта поступила в Думу только в январе 2008 года. Конечно, можно предположить, что в 2006 году правительство не решило этот вопрос, так как решался вопрос о том, будет ли прекращена с 1 января 2007 года бесплатная приватизация или ее продлят до 2010 года. Продление бесплатной приватизации состоялось. Законодатель установил срок бесплатной приватизации жилых помещений до 1 марта 2010 года.
Считалось, что после 1 марта 2010 года наниматели жилья уже не смогут перерегистрировать жилье в собственность. Однако сроки приватизации жилого фонда были вновь продлены до 1 марта 2013 года. Противники продления сроков приватизации настаивали, что далеко не всем квартиросъемщикам необходимо приобретать права собственника на жилплощадь.

Но и эти не закончилось, сроки приватизации были продлены еще на два года до 2015 г. Вопрос фактической целесообразности продления приватизации на сегодняшний момент – вопрос спорный. В России приватизация идет уже 20 лет, и за это время было оформлено в собственность около 70% всего жилого фонда в стране. Около 30%, соответственно, находится в муниципальной собственности. Действительно сложных случаев, где требовались бы радикальные изменения в законодательстве для реализации приватизации, осталось не много. Да и изменение в законе, вступившие в силу с 1 января 2013 года позволили ряду категорий граждан своевременно завершить процесс приватизации.

В настоящее время институт приватизации жилого фонда регулируется источниками  жилищного права, которые подразделяются на две основные группы:

• федеральные жилищные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;
• законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.
       Основными нормативными правовыми актами, регулирующими процесс приватизации жилых помещений наряду с Законом РФ о приватизации жилищного фонда являются: Положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. и Федеральный Закон РФ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г.

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства, в том числе, жилищного законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие; законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. Развитие жилищного законодательства субъектов РФ, очевидно, будет идти главным образом по пути издания отдельных законов и иных нормативных правовых актов по вопросам, относящимся к компетенции субъектов Федерации.

В ходе развития и реализации законодательной базы по приватизации жилого фонда сформировался полноценный рынок жилья, многие граждане стали собственниками своих квартир. Представляется, что будут планомерно расширяться  масштабы приватизации жилых помещений, купли – продажи жилья, дарения его, наследования и т.д.

Переход к принципиально новой системе решения жилищных вопросов, который произошел в нашей стране,  преследует основную задачу – заменить нанимателя жилого помещения на собственника, что позволит гражданам иметь больше правовых возможностей для решения своих личных жилищных вопросов.

Остается острой проблемой  проблема нехватки жилья, проблема очередей на жилье, особенно в крупных городах. Только небольшой процент населения может позволить приобретение жилых помещений хотя бы на рынке вторичного жилья. Основная масса населения не в состоянии  это сделать. Тем не менее, в стране создан и активно функционирует рынок жилья с соответствующей инфраструктурой. Жилье стало объектом гражданско-правового оборота.

2. Приватизация жилых помещений в РФ на современном этапе.

2.1 Жилые помещения как объекты приватизации

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, например, противопожарным, градостроительным и техническим).

Действующий ЖК РФ жилым помещением считает только то помещение, которое пригодно для постоянного, а не временного проживания. При этом следует иметь в виду, что указанное жилое помещение может предоставляться гражданам как во временное, так и в постоянное пользование.

Жилые помещения формируют понятие жилищного фонда. Жилые помещения отличаются от иных строений и помещений функциональным предназначением – конструктивной возможностью проживания в них. В строениях смешанного типа, в которых наряду с жилыми помещениями имеются и нежилые помещения (административные, лечебные, коммунально-бытовые и т.п.), к жилищному фонду относятся только собственно жилые помещения.

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

ЖК РФ в ст. 16 дает краткую юридическую характеристику указанных помещений.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Следовательно, жилым домом признается постройка (строение), предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда в это понятие в широком смысле включаются также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения и т.д.

В отличие от квартир право собственности на жилые дома (изолированные части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности.

В числе построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

Анализ норм, изложенных в гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю» и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным.

В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 552, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования.

К жилым помещениям относится и часть жилого дома, которая также должна отвечать определенным критериям, т.е. предназначаться для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Кроме того, в качестве особой разновидности жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом». В то же время это вид жилого дома, к которому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ. Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения), тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Многоквартирный дом может быть объектом правоотношений, например, объектом договора купли-продажи, но только в тех случаях, когда он не заселен и когда не сформированы (не выделены в натуре) такие объекты, как помещения (жилые и нежилые). Собственно говоря, многоквартирным дом называется скорее в техническом смысле этого слова и только до выделения внутри него обособленных объектов. После этого объектами гражданского, жилищного права становятся помещения со всеми вытекающими правовыми последствиями.[40]