Файл: Оценки стоимости бизнеса (Оценка бизнеса как экономическая категория).pdf

Глава 2. Оценка стоимости предприятия ЗАО «БИРЮСА»

2.1 Краткая экономическая характеристика ЗАО «Бирюса»

ЗАО "Бирюса” расположено на территории г. Барнаула. Предприятие было зарегистрировано в 1997 году и начало работу как ресторан с мая 1998 года как клуб "XYZ".

В нижеследующей таблице приведены данные по реальной работе предприятия за последние три года существования:

Таблица 1

Основные финансовые показатели ЗАО «Бирюса», руб.

За рассмотренный период предприятие несколько улучшило свои финансово-экономические показатели. В настоящий момент предприятие имеет в основном удовлетворительную структуру баланса и вместе с тем:

 достаточные коэффициенты общей и срочной ликвидности, позволяющие говорить о способности предприятия выполнять в короткие сроки свои обязательства

коэффициенты прибыльности и рентабельности у предприятия на 2000г. невелики, что говорит о неплохом "налоговом планировании";

средняя оборачиваемость текущих активов, имеющая тенденцию к снижению;

высокая финансовая устойчивость и независимость.

2.2 Оценка стоимости по затратному подходу ЗАО «Бирюса»

В основу затратного подхода положен анализ и перестройка балансового отчета предприятия. Данный подход предусматривает суммирование чистой стоимости активов предприятия с последующим вычитанием из этой суммы его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала. Однако балансовая стоимость активов, исходя из предоставленного предприятием баланса, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно, в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности, и определив, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости.

В целях перестройки баланса предприятия по состоянию на дату оценки, мы проанализировали и оценили основные средства и текущие активы предприятия. Что же касается текущих активов (производственные запасы, дебиторская задолженность, готовая продукция и проч.), то их анализ был проведен на основе документов предприятия, личного ознакомления и консультаций со специалистами.

Объект недвижимости, в которых находится помещение, арендованное компанией ЗАО «Бирюса», расположены на территории Центрального района г. Барнаула. Объект представляет собой помещение на цокольном этаже 4 этажного кирпичного нежилого здания общей площадью 544 м².

Оценка затратным подходом объектов недвижимости

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка (или стоимость прав на его аренду). Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

определить стоимость земельного участка (или прав его аренды) в предположении, что он не застроен;

определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;

определить величину накопленного износа;

вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства и определить восстановительную стоимость объекта оценки с учетом износа;

к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка (или прав его аренды).

С точки зрения потенциального инвестора строение представляет собой объект для дальнейшей незначительной достройки. В данном случае корректно рассматривать для целей оценки рыночной стоимости объектов стоимость замещения - затраты на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требованиям, что и данные объекты, с применением современных материалов и строительных норм.

ОЦЕНКА ИЗНОСА

В теории оценки выделяют три вида износа :

физический - связанный с физическим устареванием объекта,

функциональный - проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям,

внешний - возникает в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки - внешней по отношению к объекту недвижимости.

Функциональный износ для объектов отсутствует.

Внешний износ для объектов нами во внимание не принимается.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ СТРОЕНИЙ

Помещение ресторана: строение кирпичное, постройки 20 века. Общая площадь составляет 544 м², строительный объем приблизительно 2000 м³.

Расчет производился с помощью сборника УПВС № 24, в качестве аналога было взято административное кирпичное четырехэтажное здание.

Предположим, что Барнаул относится к первому территориальному поясу, мы получаем стоимость 1 куб.м. в ценах 1969 года 28,8 рублей. При переходе к ценам 1984 года мы принимаем повышающий коэффициент 1,17 (индекс изменения сметной стоимости СМР для предприятий прочих отраслей промышленности (Приложение №1 к постановлению Госстроя СССР №94 от 11мая 1983г.)).

Таким образом, стоимость 1 куб.м. исходного строения составляет 33,6 рубля в ценах 1984 года.

Коэффициент удорожания «Коинвеста» на здания аналогичного уровня капитальности и для данного территориального пояса составляет 29,2 (Справочник «Ко-инвест» №33 стр. 35)., а прогнозный коэффициент пересчета стоимости на январь 2014г. составляет 1,08 (Справочник «Ко-инвест» №33 стр. 61). С учетом НДС и прибыли застройщика (принимается нами в 10%) стоимость оцениваемого строения составит:

2000* 33,6*29,2*1,08*1,1*1,18 = 2750750 рублей.

Износ рассчитывается по конструктивным элементам с учетом их технического состояния (см. таблицу):

Таблица 2

Износ конструктивных элементов

Таким образом, суммарный физический износ составляет 30, 2 %.

Также был учтен функциональный износ, учитывающий особенности заключенного договора между ЗАО «Бирюса» и Комитетом государственного и муниципального имущества г.Барнаула, право долгосрочной аренды помещений в данном случае может быть приравнено к праву собственности на данные помещения, но с некоторым обременением, которое принимается нами в 10%. Просуммировав указанные виды износа, мы находим общий износ и остаточную стоимость оцениваемого объекта.

Суммарный износ составит 40,2%.

Таким образом, рыночная стоимость помещения с учетом физического износа (40,2%) и НДС (18%) равна 1 645 000 рублей.

СТОИМОСТЬ ПРАВ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Стоимость земельного участка нами не оценивается, так как информация по нему отсутствует.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта по затратному подходу составляет 66 330 долларов США или по курсу 61 руб/долл. США

4 046 130 (четыре миллиона сорок шесть тысяч сто тридцать рублей) рублей с учетом НДС.

2.3 Подход сравнительного анализа продаж ЗАО «Бирюса»

При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Таблица 3

Аналоги

Далее в выбранные аналоги мы внесли корректировки. Корректировки мы вводили экспертным методом.

При этом мы считали, что оцениваемый объект условно реализован. Также необходимо сказать, что в результате контактов с продавцами было установлено, что торг в отношении аналогов возможен, мы принимаем корректировку в 10%.

Следующей была проведена корректировка на удаленность от центра города, при этом аналог № 2 расположен в том же районе, что и оцениваемый объект, а аналоги № 1 и № 3 расположены в более удобных и близких к центру районах.

Корректировка на состояние объекта предполагает, что аналог № 3 находится в хорошем состоянии, в то время как аналоги № 1 и № 2, так же как и оцениваемый объект, находятся в рабочем состоянии, корректировка составила – 100$.

Результаты проведенных корректировок приведены в нижеследующей таблице:

Таблица 4

Корректировки

В результате полная стоимость объекта составляет 544 х 845 = 459700 долларов США (с учетом НДС).

В результате мы получили, что стоимость объекта по подходу сравнительного анализа продаж составляет:

459700 (Четыреста пятьдесят восемь тысяч семьсот) долларов США (с учетом НДС) или по курсу 61 рубль/доллар США 11400560 (двадцать восемь милионов сорок одна тысяча семьсот) рублей с учетом НДС.

2.4 Оценка доходным подходом ЗАО «Бирюса»

Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.