Файл: Право собственности и другие вещные права на жилые помещения..pdf
Добавлен: 25.06.2023
Просмотров: 279
Скачиваний: 6
Лицо, участвующее в строительстве объекта капитального строительства на основании обязательственного договора (инвестиционного договора, договора участия в долевом строительстве и т. п.), заключенного с застройщиком земельного участка с целью приобретения для себя и созданного в результате строительства объекта в целом или входящих в его состав жилых или (и) нежилых помещений, по завершению строительства приобретает право на созданные объект (-ы) недвижимости, определенные договором при условии:
- наличия юридического состава, свидетельствующего о законности осуществленного застройщиком капитального строительства;
- исполнения сторонами обязательств по договору: участником строительства - обязательства по уплате денежных средств на строительство, если иное не предусмотрено договором, а застройщиком - обязательства по строительству объекта и передаче участнику строительства созданного объекта в целом или помещений (жилых, нежилых) в нем.
Основанием для государственной регистрации права лица, участвующего в строительстве, должен являться договор участия в строительстве и документ о его исполнении в части передачи застройщиком помещения или иного созданного объекта, определенного договором .
Самовольная постройка недвижимости не порождает возникновения права собственности на нее. Сама постройка не становится объектом гражданских прав и не может участвовать в гражданском обороте. Самовольным признается строительство при наличии любого из нарушений, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ:
- нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения;
- отсутствие необходимой проектной документации и, как следствие, разрешения на строительство;
- существенное нарушение строительных норм и правил[19].
Таким образом, немаловажное значение для отнесения объекта к объектам недвижимости имеет исследование вопроса о том, создавался ли он по правилам возведения объекта недвижимости или указанные правила не были соблюдены.
Аналогичная позиция сформирована судебно-арбитражной практикой.
Снос самовольной постройки является наиболее типичным последствием самовольного строительства. К такому выводу можно прийти, изучая тенденции развития законодательства в сфере прав на объекты недвижимости, а также исследуя позиции судов (как общей юрисдикции, так и арбитражных) в делах о самовольных постройках. В частности, судя судебной практике 2010 - 2012 гг., в подавляющем большинстве случаев суды отказывают в признании права собственности на самовольную постройку и выносят решение о сносе .
Однако признание права собственности на самовольную постройку возможно. Застройщик может приобрести право собственности на самовольно возведенное строение, если при этом не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан, что подтверждается наличием необходимых разрешений органов пожарного и санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля, а лицо, осуществившее такую постройку, надлежащим образом оформило право на соответствующий земельный участок (п. 3 ст. 222 ГК РФ). При наличии перечисленных условий суд может признать право собственности на данную постройку за собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена.
09.12.2010 года по итогам обсуждения Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ Президиум ВАС РФ разработал и утвердил Информационное письмо № 143 от 09.12.2010 года[20].
Наиболее важными вопросами правоприменительной практики, освещенными в информационном письме, на наш взгляд, являются следующие:
1. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.
2. С иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться сам собственник земельного участка, прокурор (для защиты публичных интересов), орган, осуществляющий строительный надзор, а также любое лицо, чьи законные права данной постройкой нарушены.
3. Факт государственной регистрации права на постройку не является препятствием для подачи иска о ее сносе, если имеются признаки самовольной постройки, предусмотренные п.1 ст.222 ГК РФ;
Данное разъяснение призвано положить конец практике, по которой наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества оценивалось как единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. И в случае, если право ответчика на задание не оспорено, иск о сносе не подлежал удовлетворению. В результате чего лица заинтересованные в сохранении самовольной постройки могли в некоторых случаях легко отбиться от предъявленных исков, если каким-либо образом им удалось зарегистрировать свое право[21].
Теперь же имеются четкие разъяснения суда, согласно, которым наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновение права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права.
4. Исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, созданной на участке истца без его согласия, если истец владеет этим участком. Если истец фактически не владеет таким участком, то требование о сносе постройки может быть рассмотрено только в рамках виндикационного иска (об истребовании из чужого незаконного владения) в пределах срока исковой давности.
На требования о сносе самовольной постройки, созданной с нарушением строительным норм и создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
5. Лицу, которое возвело самовольную постройку без предварительного получения разрешения на строительство, но имело возможность его получить, должно быть отказано в иске о признании права собственности на постройку.
Данный вывод суда, по сути, перекрывает заинтересованным лицам возможность полного обхода административного порядка оформления строительства, когда указанные лица сначала возводят здания и сооружения при этом, абсолютно не предпринимая попыток получить разрешение на строительство в сложном административном порядке.
В данном случае суд указал, что если установлено, что истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство, как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ.
Приобретательная давность в праве России – это институт, который позволяет оформить в собственность имущество (в том числе, недвижимое имущество), которым лицо, не являющееся его собственником, добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение установленного законом срока[22].
Порядок признания права собственности по основанию приобретательной давности достаточно подробно регламентирован как положениями законодательства, так и судебно-арбитражной практикой.
Согласно действующему законодательству лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество.
Для приобретения имущества в собственность на основании приобретательной давности, имеют значение три обстоятельства:
1. соблюдение условий давностного владения;
При установлении квалифицирующих признаков давностного владения – добросовестность, открытость и непрерывность - учитывается следующее.
Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Иными словами, имущество, в том числе недвижимое, которым лицо владело, заведомо зная об отсутствии прав на данное имущество, приобретено в порядке приобретательной давности быть не может.
Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении.
Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.
Если давностный владелец в течение срока давностного владения передавал имущество по договору третьим лицам, срок нахождения имущества у третьих лиц засчитывается в срок давностного владения[23].
В случае если имущество выбывало из владения давностного владельца и в последующем судом был удовлетворен его иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, период времени, в течение которого имущество находилось в неправомерном владении третьего лица, также засчитывается в срок давностного владения.
Принципиальным при исчислении срока давностного владения является и то, что перерыв давностного владения не наступает также в том случае, если новый владелец имущества является правопреемником предыдущего владельца[24].
Еще одним важным аспектом давностного владения является то обстоятельство, что положения о давностном владении, в принципе, не применяются в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) независимо от сроков такого владения, а также применительно к земельным участкам.
2. срок давностного владения и порядок его исчисления;
По общему правилу для признания права собственности на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности срок давностного владения должен составить не менее 15 лет.
Поскольку право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество, срок приобретательной давности начинает течь не ранее истечения срока исковой давности по требованиям об истребовании такого имущества из чужого незаконного владения, который составляет 3 года.
Иными словами, для приобретения имущества в порядке приобретательной давности с момента начала владения имуществом и до обращения в суд, по общему правилу, должно пройти не менее 18 лет (3 года на предъявление требований об истребовании имущества и 15 лет – срок давностного владения).
3. порядок признания права собственности по основанию приобретательной давности.
Право собственности на основании приобретательной давности возникает по решению суда.
Для этого давностному владельцу необходимо обратиться в суд:
с иском о признании права собственности на недвижимое имущество на основании приобретательной давности. Данный иск необходимо подавать в том случае, когда известен прежний владелец имущества, который привлекается к участию в деле в качестве ответчика;
с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. С данным заявлением необходимо обращаться в том случае, когда давностному владельцу прежний собственник имущества давностному владельцу не известен и не должен был быть известен. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[25].
Решение суда о признании права собственности на имущество на основании приобретательной давности либо об установлении факта открытого, добросовестного и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности является основанием для государственной регистрации права собственности на такое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Заключение
Жилое помещение, без сомнения, относится к числу особых, специфических объектов гражданских правоотношений, поэтому все вопросы, связанные с приобретением, осуществлением и прекращением прав граждан на данные объекты, имеют весьма важное научное и практическое значение. В последние годы особую актуальность приобрели проблемы, касающиеся определения сущности, признаков и особенностей реализации права собственности на жилые помещения, а также вопросы, характеризующие основания и способы приобретения этого важнейшего субъективного права.
Жилое помещение как специфический объект недвижимого имущества должно отвечать нескольким критериям, которые можно подразделить на обязательные и факультативные. К числу первых следует отнести критерии, позволяющие охарактеризовать помещение как жилое (принадлежность к недвижимому имуществу, изолированность помещения, пригодность для проживания и использование его только в этих целях). Факультативными характеристиками жилого помещения выступают его благоустроенность и капитальность, которые, не влияя на статус помещения как жилого, в значительной мере определяют его рыночную стоимость.