Файл: Право собственности и другие вещные права на жилые помещения..pdf
Добавлен: 25.06.2023
Просмотров: 284
Скачиваний: 6
Согласно ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Собственник жилого помещения должен соблюдать санитарные, строительные нормы и правила.
Таким образом, с учетом изложенного, можно сделать следующий общий вывод: жилое помещение имеет все характерные признаки недвижимости, в том числе государственную регистрацию. Вместе с тем, в отличие от других объектов недвижимости, жилое помещение имеет строго целевое назначение, что, в конечном счете, предопределяет наличие многочисленных пределов осуществления права собственности.
2. Особенности государственной регистрации права собственности на жилые помещения
Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними интересует нас в той мере, поскольку является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[11] государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Более того, Гражданский кодекс РФ в ст. 131 устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Согласно статье 18 ЖК РФ, право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Жилищным кодексом РФ.
Законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы — право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т.д.[12]
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются названным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[13]. Правилами ведения единого государственного реестра и другими нормативными правовыми актами.
В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ). Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании жилых помещений). Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон.
В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Информационном письме от 13 ноября 1997 г. № 21[14], посвященном обзору практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59[15], посвященном обзору практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указал, что «учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры собственнику, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям».
Таким образом, государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
3. Общая характеристика первоначальных оснований возникновения права собственности на жилое помещение
Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется естественными свойствами последних, зависит от их экономического назначения, строится с учетом их ценности, общественных интересов и т.д. В связи с этим не только теоретическое, но и большое практическое значение приобретает научная классификация объектов гражданских правоотношений. Она призвана служить ориентиром при выявлении правового режима того или иного имущества, определении объема и содержания прав и обязанностей участников гражданских правоотношений.
В науке традиционно способы приобретения права собственности подразделяют на первоначальные и производные[16].
- первоначальные – это способы, которые не зависят от прав предшествующего собственника на данную вещь;
- производные, при которых право собственности на вещь переходит к последующему собственнику от его предшественника.
Первоначальными способами приобретения права собственности на недвижимое имущество, к которому, как было отмечено, и относятся жилые помещения являются:
- создание (строительство) в установленном порядке нового объекта, на который ранее не существовало ничьих прав;
- при выполнении определенных условий - самовольная постройка;
- приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;
- приобретательная давность.
Правовые вопросы приобретения права собственности на новую вещь регулируются нормами, содержащимися в главе 14 Гражданского кодекса РФ. В пункте 1 ст.218 установлено общее для всех вещей (движимых и недвижимых) правило, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Ст. 219 ГК РФ указывает, что "право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации".
Гражданский кодекс РФ (ст. 219) и Закон о регистрации п. 1 ст. 25 содержат понятие "создаваемый объект недвижимого имущества". Использование в этих случаях слова "создаваемый", а не "созданный" не случайно. Очевидно, что этим термином в данном случае охватывается как объект, строительство которого закончено, так и объект, находящийся в процессе строительства. Подтверждением этому служат п. 2-4 ст. 25 Закона о регистрации, в которых говорится о регистрации прав на объект незавершенного строительства. Однако регистрация прав на уже созданный и на незавершенный объект имеет существенную специфику.
Вновь созданный объект недвижимости - это индивидуально определенный объект, построенный на земельном участке или под ним с соблюдением порядка, установленного для создания объекта капитального строительства, физически и юридически неразрывно связанный с земельным участком, перемещение которого без несоразмерного ущерба невозможно, или индивидуально определенное помещение в таком объекте, на которые может быть приобретено право собственности и (или) иное вещное право[17].
Необходимым условием приобретения и государственной регистрации права лица, осуществившего создание объекта недвижимости для себя, является законность осуществленного строительства, которая подтверждается совокупностью следующих юридических фактов (юридическим составом):
- правовой режим земельного участка: категория и разрешенное использование допускают возможность осуществления строительства объекта недвижимости определенного назначения;
- строительство осуществлено лицом, обладающим вещным или обязательственным правом на земельный участок;
- условия использования земельного участка, установленные законом, решением собственника о предоставлении земельного участка или договором с собственником, разрешают осуществление строительства недвижимости;
- строительство осуществлено на основании разрешения на строительство, полученного в уполномоченном органе государственной власти или местного самоуправления, если в соответствии с требованиями градостроительного законодательства строительство должно осуществляться с получением разрешения на строительство;
- при создании объекта соблюдены градостроительные, строительные и природоохранные нормы и правила.
Для приобретения права на объект жилой недвижимости, строительство которого допускается градостроительным законодательством без получения разрешения, доказательством законности строительства является наличие у лица, осуществившего строительство, права на земельный участок, категория земли и разрешенное использование которого, а также условия его использования, установленные законом или договором с собственником, допускают осуществление строительства без получения разрешения. Осуществление строительства без получения разрешения градостроительное законодательство обусловливает разрешенным использованием земельного участка и назначением строящегося объекта капитального строительства, не устанавливая ограничений по субъектному составу правообладателей земельного участка. Факт создания объекта недвижимости, соответствующего разрешенному использованию земельного участка, а также градостроительным, строительным и природоохранным нормам и правилам, декларируется правообладателем земельного участка[18].
В государственном кадастре недвижимости должны учитываться только объекты недвижимости, которые являются объектом гражданских прав или на которые может быть установлено право собственности и (или) иное вещное право. Вновь созданные объекты недвижимости должны подлежать кадастровому учету только при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а объекты незавершенного строительства - при наличии разрешения на строительство.