Файл: Теоретические аспекты инвестиционной деятельности организаций.pdf

Для рассматриваемых объектов, выбранных как тестовые в границах соответствующих поселений в районах их месторасположения, значения коэффициентов дифференциации кадастровой стоимости для первых трёх объектов равны и составляют: Ккд = 0,3, для объекта 4 - Ккд = 2,1.

Рассчитав суммарный коэффициент относительной ценности территории в границах конкретного оценочного участка. Можно получить стоимость земель кадастрового квартала в оценочной зоне.

При этом поправочный коэффициент к кадастровой стоимости земель, влияющий на ставку земельного налога через коэффициент дифференциации, в производственной зоне для складских объектов равен 1,0. Это, конечно, неточность, которая даёт неверный результат, но других значения, например, для наших конкретных условий, просто нет. В этом и проявляются затруднения практического определения стоимости земельных участков с применением кадастровой оценки. Поэтому вполне состоятелен вывод о трудности использования кадастровой оценки, и ещё - состояние кадастровых массивов, требующих постоянного обновления, должно иметь многолетнюю статистику.

Выход из данного положения найден в опоре на мировой опыт налогообложения земельных участков, согласно которому ставка земельного налога для земельных участков, расположенных в городском поселении, принимается равной, как правило, до 2,0% их рыночной стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным (то есть соответствовать ресурсному потенциалу), разумно оправданным, юридически законным (то есть срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных), осуществимым с финансовой точки зрения (то есть использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат) и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным (то есть иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком).

Стоимость земельного участка. Складской комплекс представляет собой помещение склада суммарной площадью 2808 кв.м и крытой рампой площадью 504 кв.м, офисное здание с помещениями площадью 230 кв.м и здание со вспомогательными помещениями площадью 312 кв.м.

В ориентировочных расчётах ТЭО строительства при определении площади земельного участка необходимого для размещения комплекса промышленного и культурно-бытового назначения можно принять как 5-7 - кратное увеличение известной суммарной площади входящих в него объектов.

В нашем случае площадь необходимого земельного участка составляет:

50м х 500м = 25000 кв. м = 250 соток

Цена за сотку неосвоенного участка, определенная выше, составляет $2011,77. Тогда стоимость земельного участка равна:

2 006,77 х 250 = $501692

При освоении участка его стоимость возрастёт и составит:

501692 х 1,3 = $652200

где 1,3 – коэффициент освоения.

Суммарная стоимость земельного участка под строительство складского комплекса составит с затратами на освоение неосвоенного участка и строительством железнодорожного полотна длиной 200 метров для подъезда к объекту (из расчёта стоимости 1 км дороги $1000000):

652200 + 200000 = $852200

Таким образом, выбор и оценка стоимости земельного участка под строительство складского комплекса, проведенные с использованием методов сравнения продаж, кадастровой оценки земель и анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, позволили предложить для этого неосвоенный участок площадью 25000 кв.м в районе 28 км г. Владивостока $852200.

Строительство любого объекта может быть начато только при наличии соответствующего проекта. Этап проектирования строительства имеет важное значение, так как от качества проекта зависит будущая эффективность работы предприятия, поэтому оно осуществляется проектными организациями, имеющими лицензии на этот вид деятельности. Проект строительства включает необходимый комплекс взаимосвязанных технической и экономической документации и проходит следующие этапы:

1. технико-экономическое обоснование (ТЭО);

2. технический проект (устанавливает основные проектные решения, определяет общую сметную стоимость строительства и основные технико-экономические показатели будущего предприятия);

3. рабочие чертежи (выполняются на основе технического проекта).

Требуется провести подробный выбор оборудования, его характеристик и технологического процесса на предприятии ООО «ЖДэкспедиция», а также оценку инвестиционного проекта и его экономической эффективности.

Складской комплекс представляет собой следующую конструкцию: монолитные железобетонные (ж/б) фундаменты; металлический окрашенный каркас с использованием ферм L=18м, колонн и прогонов из профильного металла, к которому крепятся теплоизоляционные пенополиуретановые (ППУ) сэндвич-панели, толщина панелей у внешних стен и потолка - 120мм, межкамерные перегородки - 80мм. Подсыпка пола из песка или гравия, на которой выполняется железобетонная плита толщиной 400мм, по которой в низкотемпературном отделении укладывается система подогрева грунта, сверху покрываемая бетонной или цементной стяжкой толщиной 50мм, далее укладывается первый слой пароизоляции, по которой с шагом в 1м укладываются деревянные лаги, между которыми располагаются ППУ маты толщиной 120мм, поверх укладывается второй слой пароизоляции, монолитное железобетонное покрытие толщиной 120мм, с последующей шлифовкой и нанесением финишного покрытия. Полы среднетемпературного и сухого склада представляют аналогичную конструкцию, но без обогрева грунта. Полы прочих помещений представляют следующую конструкцию: монолитное железобетонное покрытие толщиной 100мм с последующей шлифовкой и нанесением финишного покрытия. Предусмотрено наличие двух перегородок из противопожарных сэндвич-панелей типа “BordProfil” марки VPS-150 (минеральная вата), а над рампой - навес из окрашенного профлиста.

Предварительная смета на строительство низкотемпературного склада приведена в таблице 4, где приняты следующие обозначения: облицовки сэндвич-панелей Ц - сталь оцинкованная d = 0,55мм; Цкр - сталь оцинкованная d = 0,55мм с лакокрасочным покрытием; Б - бумага с защитной плёнкой.

Таблица 4 - Предварительная смета на строительство

В связи с тем, что ценообразование в строительстве представляет собой комплекс сложных и разнообразных вопросов огромной информационной насыщенности и требует отдельного рассмотрения, невозможного в рамках настоящей работы, для упрощения необходимо принять допущения, а именно:

- стоимость проектных работ составляет 10% сметной стоимости (160000$);

- стоимость 1кв.м офисных и вспомогательных помещений - $1200;

- размеры и стоимость комплекса уточняются при разработке проекта.

Суммарная сметная стоимость строительства комплексного холодильного склада, включая материалы, комплектующие и СМР составляет (с проектированием):

- склада с крытой рампой $1 614 864 + $160000 = $1 774 864;

- офисных помещений 230кв.м х $1200 = $276000;

- вспомогательных помещений 312кв.м x $1200 = $374400.

При выборе и оценке стоимости земельного участка под строительство складского комплекса отмечалось, что для незастроенных участков возможны факторы, снижающие относительную ценность территории.

К инженерно-геологическим условиям строительства и степени подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям, снижающим относительную ценность территории (учитываются со знаком минус) относятся сложный рельеф, слабые грунты, подтопление, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод и так далее. Как показывают расчёты, устранение таких неблагоприятных для строительства условий приводит к удорожанию строительства в среднем на 20% (фактор – 0,2 в таблице №5 СНиП 2.07.01-89*). С учётом этого суммарная сметная стоимость на строительство в данном инвестиционном проекте равна:

(1774864 + 276000 + 374400 = 2 425264) х 1,2 = $2 910 317

Итого строительство: $2 910 317.

Холодильное оборудование:

- Низкотемпературное отделение состоит из 3 камер размером 18х12х6 (h)м. Требуемая холодопроизводительность оборудования для хранения замороженных продуктов (с коэффициентом загрузки k = 0,75) составляет Q0 » 100кВт при температуре воздуха в камере tк = -20°С и температуре окружающего воздуха tов = +32°С.

Комплект холодильного оборудования включающий в себя:

• выносной горизонтальный четырехвентиляторный (800мм) конденсатор марки Р8 213 М 4 производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);

• 6 кубических трехвентиляторных (450мм) воздухоохладителя марки BRB 124D7 с электрооттайкой и обогревом обечаек вентиляторов, производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);

• компрессорную централь марки МО PSH 59/3N на базе трёх одноступенчатых полугерметичных компрессоров «Bitzer» (Германия) марки 6F-40.2 (на фреоне R22), суммарной холодопроизводительностью 95кВт при температуре кипения t0 = -27°С и температуре конденсации tк=+43°С производства фирмы «HK Refrigeration»;

• 2 кубических четырехвентиляторных (450мм) воздухоохладителя марки BRB 202 D7 с электрооттайкой и обогревом обечаек вентиляторов, производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);

• электрический щит и микропроцессорный пульт управления.

Общая стоимость комплекта оборудования для низкотемпературного блока в г. Владивостоке составляет 80 730$.

- Среднетемпературное отделение (с точки зрения хладоснабжения) разделено на секцию с отрицательной и секцию с положительной температурами.

Секция с положительной температурой состоит из камеры размером 18х9х6 (h)м (tк = +4°С) и тамбура (перегрузочной камеры) размером 12х21х6 (h)м (tк = +6°С).

Требуемая холодопроизводительность оборудования для хранения охлажденных продуктов (с коэффициентом загрузки k = 0,75) составляет Q0 105кВт при требуемых температурных режимах в камерах и температуре окружающего воздуха tов = +32°С.

Комплект холодильного оборудования включающий в себя:

• выносной горизонтальный трехвентиляторный (800мм) конденсатор марки Н8 158 М3 производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);

• 4 кубических трехвентиляторных (450мм) воздухоохладителя марки BRB 155 S8 с электрооттайкой производства фирмы «HK Refrigeration»;

• 2 кубических четырехвентиляторных (450мм) воздухоохладителя марки BRB 259 S8 с электрооттайкой, производства фирмы «HK Refrigeration»;

• компрессорную централь марки МО PSH 88/2Р на базе одноступенчатых полугерметичных компрессоров «Bitzer» (Германия) марки 4G-20.2 (на фреоне R22) суммарной холодопроизводительностью 100кВт при температуре кипения t0 = -6°С и температуре конденсации tк =+43°С производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);

• электрический щит и микропроцессорный пульт управления.

Общая стоимость комплекта оборудования первого блока среднетемпературной секции в г.Владивостоке составляет 52 030 $.

Секция с отрицательной температурой включает в себя камеру размером 18х9х6 (h)м (tк = -1°С), тамбур размером 12х9х6 (h)м (tк = -1°С) и тамбур низкотемпературного отделения размером 6х36х6 (h)м (tк = -5°С).

Требуемая холодопроизводительность оборудования для хранения охлажденных продуктов (с коэффициентом загрузки k = 0,75) составляет Q0 85кВт при требуемых температурных режимах в камерах и температуре окружающего воздуха tов= +32°С.

Комплект холодильного оборудования включающий в себя:

• компрессорную централь марки МО PSH 88/2Р на базе 2 одноступенчатых полугерметичных компрессоров «Bitzer» (Германия) марки 4G-20.2 (на фреоне R22), суммарной холодопроизводительностью 80 кВт при температуре кипения t0 = -12°С и температуре конденсации tк = +43°С производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);