Файл: Особенности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью в контексте появления в России института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.pdf
Добавлен: 30.06.2023
Просмотров: 150
Скачиваний: 4
5) свидетельствуют подлинность подписи на документах;
6) свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой;
7) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых;
8) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте;
9) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии;
10) удостоверяют время предъявления документов;
11) передают заявления физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам;
12) принимают в депозит денежные суммы и ценные бумаги;
13) совершают исполнительные надписи;
14) совершают протесты векселей;
15) предъявляют чеки к платежу и удостоверяют неоплату чеков;
16) принимают на хранение документы;
17) совершают морские протесты;
18) обеспечивают доказательства.
Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки. Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
Договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.
С 31 января 1998 года на территории России вступил в силу Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
Значение государственной регистрации недвижимости бесспорно: с процессами приватизации в России вместо единого собственника — государства, появилось множество других собственников — граждане, юридические лица. Для участников рынка недвижимости не важно, кто и как удостоверят либо регистрирует право собственности. Для них важны те правовые гарантии, которые обеспечат бесспорность их прав.
Исходная идея состоит в том, что все объекты недвижимости в нашей стране должны быть учтены, зарегистрированы с четким указанием всей истории возникновения, изменения или прекращения прав на них. Для этого необходимо разработать единую методику учета и описания объектов недвижимости, единый реестр, информационный банк данных. Все это позволит создать необходимые условия для недопущения "потери", например, объектов государственной собственности, гарантировать нормальное налогообложение недвижимости, предотвратить коррупцию.
Единая система регистрации недвижимости и сделок с ней существует в большинстве стран мира. Она существовала и в России до 1917 года. После проведения национализации и фактической ликвидации рынка недвижимости необходимость в единой системе регистрации объектов недвижимости, в принципе, отпала. Учет велся, в основном, на уровне отдельных ведомств. Как я уже говорил, единой методологии регистрации и учета не было. В ней и необходимости не было. С развитием рыночных отношений в нашей стране вопрос организации единого учета недвижимости в целом по России стал достаточно актуальным. Проблемы, связанные с отсутствием такого учета, ярко проявились уже на первом этапе приватизации. Часть ведомственных реестров была утрачена вследствие разрушения союзных структур управления. Часть данных была "потеряна" в период приватизации государственного имущества. В настоящее время отсутствует даже единый реестр общефедеральной собственности. Темпы приватизации были настолько высокими, что единый реестр приватизируемых предприятий не велся, и мы не имеем полных и достоверных сведений о количестве приватизированных объектов, об их новых собственниках и т.д.
Одной из новелл Закона о регистрации является отказ законодателя от требования обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, включая отказ от обязательного нотариального удостоверения сделок, в которой одной из сторон выступает гражданин.
Любая сделка (договор) имеет две стадии своего оформления: первая стадия — согласование условий сделки и ее заключение путем составления договора, вторая стадия — регистрация сделки и возникших по ней прав.
Ранее Гражданский Кодекс РФ устанавливал правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, новый ГК РФ этого правила более не устанавливает. Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется.
Хотя до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сохраняется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом (ст. 6 вводного закона). До введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 ГК, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса (ст. 7 вводного закона). Речь идет о договоре продажи недвижимости (земельного участка, здания, сооружения, квартиры или другого недвижимого имущества), заключаемого согласно статье 550 ГК, о договоре продажи предприятия (ст. 560 ГК), о договоре дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК). Вопросы, относящиеся к нотариальному удостоверению соответствующих договоров, регламентируются в настоящее время в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате, Законе РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" и др.
Следует обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества во всем том, что касается прав и обязанностей третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны - продавец и покупатель - исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.
С введением указанного Закона вносятся некоторые изменения в оформление таких сделок. Теперь нотариально обязательно должны быть удостоверены: залог недвижимости, договор ренты, соглашение об уступке требования, основанного на сделке, для которой предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение; доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы удостоверения. Но стороны могут по своему желанию удостоверить у нотариуса и любую другую сделку, а потом зарегистрировать ее в регистрационном отделе.
Это положение Закона о регистрации вызывает резкую критику и даже предложения посредством разработки подзаконных актов на региональном уровне установить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, предваряющее акт их государственной регистрации.
Вряд ли реализация подобного рода предложения соответствуют букве и смыслу закона. С формальной точки зрения, создание гражданско-правовых норм является прерогативой федеральных органов власти (ст. 71 Конституции РФ устанавливает, что в ведении РФ находится и гражданское законодательство), и потому любые подобные действия местных властей были бы неконституционны. С другой стороны, проверку законности сделки, которую раньше выполняли нотариусы, теперь будут производить соответствующие должностные лица – регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Они будут проверять юридическую силу представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов. Имеются существенные отличия в работе нотариуса и регистратора. Нотариус проводит работу с лицами, обратившимися для совершения сделки — консультирует на стадии сбора документов (причем консультирует бесплатно), проводит согласование не только существенных, но и удобных для сторон дополнительных условий, которые бывает целесоообразно отобразить с учетом сложившихся правил жизни (рассрочка платежа, сроки освобождения квартир, условия выписки проживающих граждан, оплата задолженности по квартплате, оставление или снятие съемного оборудования квартиры). Важнейшим моментом нотариального удостоверения сделки является выяснение истинной воли сторон, разъяснение последствий совершаемых действий, определение дееспособности сторон и понимания ими своих действий.
Таким образом, нотариус работает с документами, с настоящими и с будущими собственниками, его целью является защита экономически и юридически слабой стороны гражданского оборота.
Регистратор, в соответствии с Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», работает в основном с документами, с конечным результатом совершенной сделки — договором, проверяя лишь наличие и соблюдение обязательных условий. Его работа со сторонами сделки сводится к принятию документов и установлению личностей, поскольку стороны должны передать регистратору уже составленный, согласованный и подписанный договор.
Закон о регистрации не случайно устанавливает довольно серьезные требования к этой категории специалистов – наличие высшего юридического образования или опыта работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет, необходимость закончить специальные курсы и сдать квалификационные экзамены.
Таким образом, как было замечено в юридической литературе, введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Государство приняло на себя обязательство следить за законностью совершаемых сделок с недвижимостью, поскольку того требует концепция централизации информации о правах на недвижимость.
Что же касается правовой ответственности по заключенным сделкам, то нотариус за все удостоверенные им сделки несет, по Закону о нотариате, личную имущественную ответственность, а за возможные ошибки при удостоверении сделок государственными регистраторами будет нести ответственность государство.
Получается, что нотариальная процедура совершения сделок более надежна с точки зрения защиты прав собственника, поскольку органы регистрации, к сожалению, пока не обладают и вряд ли скоро будут обладать специалистами такого уровня, как нотариусы, способными юридически грамотно оценить правовую сторону сделки. И если нотариус, непосредственно общаясь с людьми, на основе собственного опыта, практики, может сделать заключение об их дееспособности, то вряд ли то же можно сказать о регистраторе, удостоверяющем сделку, который в лучшем случае лишь увидит документы. Очевидно, что нотариальное удостоверение — это дополнительная гарантия защиты прав участников сделки.
Сравнительный анализ функций института государственной регистрации и нотариата с позиции совершения сделок с недвижимостью
Одна из причин отказа законодателя от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью заключается в том, что в настоящее время отсутствует система эффективного государственного контроля за деятельностью нотариуса. При наличии четкой регламентации ответственности нотариусов нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью имеет несомненные преимущества перед простой письменной формой сделки.
Прежде чем удостоверить сделку нотариус должен выяснить дееспособность и правоспособность сторон, их истинные намерения, разъяснить им права и обязанности, связанные с заключением сделки. Кроме того, нотариус должен собрать полные сведения о предмете сделки (объекте недвижимости), выяснить, не оспаривается ли право на недвижимость третьими лицами и т.д. Иными словами, помимо установления формальных обстоятельств, связанных со сделкой, нотариус должен выяснить действительные намерения сторон и установить бесспорность возникающих правоотношений.
Функция регистратора ограничивается только работой с объектом недвижимости и правами на него. Предметом его интереса является формальная сторона сделки. В суть сделки регистратор не вникает, выяснение истинных намерений сторон не входит в его обязанности. Регистрация сделок только по формальным признакам, без выяснения всех обстоятельств, с ней связанных, вряд ли будет способствовать защите интересов граждан и юридических лиц, как продавцов, так и покупателей.
Что же думают по этому поводу сами нотариусы? В Москве прошел первый Всероссийский конгресс нотариусов, отмечавших пятилетие возрождения своей профессии. По мнению нотариусов, отмена нотариального удостоверения сделок с недвижимостью в нашей стране может привести к всплеску криминальной волны на рынке недвижимости. Все-таки нотариусы имеют определенный уровень квалификации, опыт. В их обязанности входит тщательная проверка юридической "чистоты" сделки, ее законности. Сотрудникам создающихся органов регистрации многому надо будет еще учиться, набирать опыт.
Никто не отрицает, что закон о регистрации необходим России, как любой цивилизованной стране, что наконец-то позволяет создать федеральный реестр объектов недвижимости. Но одновременно закон разочаровал нотариусов, передав часть их функций государственным органам юстиции. Ведь до сих пор, прежде чем зарегистрировать сделку, ее надо было непременно удостоверять у нотариуса. Именно он проверял подлинность документов, предъявленных всеми ее участниками. Теперь нотариальное удостоверение признано необязательным; все необходимые проверки могут выполнить сотрудники регистрирующих органов. Возлагая на госорганы ответственность за безопасность сделок с недвижимостью, закон полагает, что в случае ошибок чиновников, приведших к утрате гражданами имущества или денег, потери должно компенсировать государство.