ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.07.2024
Просмотров: 123
Скачиваний: 1
2. Дайте характеристику правовому регулированию взаимоотношений собственника объекта недвижимости и управляющей компании.
Управляющая компания – это юридическое лицо в форме АО или ООО, которое специализируется на осуществлении управленческих функций и имеет необходимые для этого ресурсы.
Отношения управляющего с собственником должны быть легитимны, прозрачны и соответственно оформлены.
Предпочтительными объектами недвижимости для управления считаются крупные (от 3-5 тыс. м) офисно-административные, складские, торговые, производственные помещения, независимо от формы собственности и степени занятости. Оптимальным для управления является наличие нескольких зданий разной направленности (общей площадью до 100 тыс. м).
Услугами профессиональной управляющей компании, как правило, пользуются собственники крупных объектов недвижимости (находящихся как в собственности, так и в долгосрочной аренде), испытывающие явный дискомфорт от неэффективного или недостаточно эффективного использования принадлежащих им зданий и территорий. Среди них могут быть проектные, исследовательские и коммерческие организации, в распоряжении которых есть объекты недвижимости, полученные от государственных муниципальных органов на условиях долгосрочной аренды или приватизированные, площади которых чрезмерны для сегодняшних потребностей собственника. Государство по-прежнему является крупнейшим собственником недвижимости. Как правило, комитет по управлению государственным (муниципальным) имуществом использует следующие схемы распоряжения недвижимостью: сдачу в аренду, приватизацию, доверительное управление. Однако управление госсобственностью остается прерогативой государственных унитарных предприятий (ГУП), хотя профессиональные управляющие смогли бы «извлечь» из этих объектов недвижимости дополнительный доход с увеличением их капитальной стоимости.
В комплекс услуг по управлению объектами недвижимости входят:
- конкретизация целей потребителя при владении объектом недвижимости;
- консультирование собственника по вопросам состояния и анализа рынка
недвижимости при установлении прав на объект на предмет соответствия объекта потребностям собственника;
- приемка объекта недвижимости в управление;
- физическая, правовая и экономическая экспертиза объекта;
анализ вариантов дальнейшего использования объекта и выбор наилучшего использования объекта с учетом потребностей потребителя;
- разработка программы управления объектом и ее реализация с периодической корректировкой;
- представление интересов собственника перед третьими лицами по вопросам, связанным с переданным в управление объектом;
- организация и ведение процедуры взаиморасчетов субъектов, участвующих в обеспечении жизнедеятельности объекта;
- ведение периодической отчетности перед собственниками о ходе реализации программы управления.
В российских условиях управление объектом недвижимости осуществляется по следующей схеме:
1. Управляющая компания публично предоставляет информацию о себе: свидетельство о государственной регистрации; документы, подтверждающие квалификацию (обучение и аттестацию) сотрудников; тарифы и расценки на оказание услуг; образцы типовых договоров, протоколов, доверенностей; книгу жалоб и предложений; процедуру обжалования действий должностных лиц управляющей компании.
2. Между собственником и управляющей компанией заключается договор на управление объектами недвижимости, соответствующий требованиям ГК РФ. Договор заключается в письменном виде с четкими формулировками по срокам, условиям, обязанностям и обязательствам сторон. В договоре должны быть указаны: стороны договора и его предмет; обязанности исполнителя; обязанности потребителя; стоимость услуг и порядок расчета; срок действия договора и условия его расторжения; ответственность сторон; порядок разрешения споров; юридические адреса и реквизиты сторон.
3. Управляющая компания является частной предпринимательской организацией любой организационно-правовой формы, штат которой укомплектован квалифицированным персоналом, прошедшим обучение и аттестованным в порядке, установленном руководящим органом по сертификации.
4. Управляющая компания за услуги по управлению объектами недвижимости получает вознаграждение, размер и форма которого определены в договоре. Теоретически его размер может составлять 15% от оборота или чистого дохода, но, по опыту, он колеблется в пределах от 8 до 50%, в зависимости от состояния и доходности объекта.
5. Управляющая компания предоставляет собственнику объекта недвижимости гарантийное обеспечение договора в виде залога страхования или иных законных способов обеспечения обязательств.
6. Отбор частных компаний по управлению объектами недвижимости осуществляется на основе особого доверия управляющей компании (ее руководителю).
7. Собственник объекта недвижимости осуществляет контроль за качеством управления объектом.
8. Услуги по управлению недвижимостью должны удовлетворять следующим основным требованиям: конфиденциальности обслуживания; соответствию назначения; этичности обслуживания; полноте и своевременности исполнения; ответственности управляющего.
Назовите виды страхования объектов недвижимости. Дайте характеристику одному из них на Ваш выбор.
Многообразие объектов и предприятий недвижимости, связь рынка недвижимости с рынком капитала определили разнообразие и специфику видов страхования:
Страхование атомных рисков – страхование объектов атомной энергетики. Возможно с перестрахованием рисков среди многих страховых пулов компаний.
Страхование военного риска – страхование имущества от убытков, которые могут быть причинены военными действиями, в том числе морским судам.
Страхование государственного жилого фонда проводится в порядке бюджетного финансирования.
Страхование государственного имущества – страхуется имущество государственных предприятий и учреждений.
Страхование гражданской ответственности – сюда включается ответственность владельцев транспортных средств, владельцев домов, зрелищных предприятий, торговых предприятий, лиц, занимающихся частной практикой, в том числе оценщиков.
Страхование грузов – страхуются грузы с «ответственностью за все риски» или конкретно для определенного страхового случая, кроме военных рисков.
Страхование домашнего имущества.
Страхование имущества от огня и стихийных бедствий.
Страхование политических рисков - страхование, связанное с внешней торговлей и заграничными капиталовложениями:
- риски неплатежа по торговым контрактам и кредитам;
- запрета перевода валюты;
- эмбарго на экспорт и импорт;
- экспроприация иностранных активов.
Страхование рисков, связанных с разведкой месторождений и добычей нефти и газа.
Страхование риска нефти и газа.
Страхование технических рисков.
Страхование фрахта.
Предложение по страхованию имущества от огня и стихийных бедствий.
Объекты страхования - движимое и недвижимое имущество:
здания и сооружения; торговое оборудование; мебель; оргтехника; товары для реализации; бытовая и промышленная техника; объекты незавершенного капитального строительства; машины и механизмы; строительные материалы и конструкции; инвентарь; сырье; материалы и другое имущество, представляющее собой предмет страхования;
Риски: пожар; взрыв; сильный ветер; ураган; ливень; обвал; просадка грунта; оползень; действия подпочвенных вод; сель; удар молнии; землетрясение; град; обильный снегопад или заморозки; кража со взломом; падение машин и механизмов; строительные материалы и конструкции, а также летательные аппараты; авария отопительной системы, водопроводных и канализационных сетей; прорыв внутренних сантехнических систем; умышленные неправомерные действия третьих лиц, а также от всех рисков, включая террористического акта.
По соглашению сторон страхование может быть осуществлено по всем одновременно или в любой комбинации страховых рисков.
Страховая сумма (ответственность)
по соглашению сторон
Страховой тариф сроком на 1 год устанавливается - до 0,5% от страховой суммы в зависимости от степени риска;
Условия оплаты страховой премии:
• Единовременно
• В рассрочку двумя или более страховыми взносами
Настоящее предложение является предварительным и условия, изложенные в нем, подлежат обсуждению.
Назовите цели, принципы, особенности регулирования рынка недвижимости.
Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.
Управление недвижимостью представляет собой комплекс мер правого, экономического и технического характера, направленных на получение максимальной прибыли от объекта недвижимости в интересах собственника.
Основные цели управления рынком недвижимости:
- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт[5]. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления:
1. Разделение процедур - применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.
2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.
3. Гласность нормотворчества - публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.
4. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.
5. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников - добросовестных приобретателей от любого произвола.
6. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска - несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.
7. Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками - коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).
8. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.
9. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.