ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.07.2024
Просмотров: 113
Скачиваний: 0
11. Выделите особенности формирования цен на недвижимость по секторам рынка.
В связи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования. Эксперты рынка выделяют определённые категории недвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками. Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик.
Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.
Помимо всего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.
Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило, со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своей природе вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена при продаже – покупке на конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.
Предложение недвижимости зависит, из-за длительного цикла создания недвижимости слабо от цены, а в коротком периоде практически от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется, главным образом, спросом. Это видно особенно при установлении цен на землю.
От чего зависит спрос? Влияющих факторов много, и комбинируются они не одинаково для разнообразной недвижимости, хотя есть и общие закономерности. Для конкретности остановимся на рынке жилья, где товаром является услуга по обеспечению человека в жилье.
В условиях рыночной экономики ценообразование во внешней торговле, также как и на внутреннем рынке, осуществляется под воздействием конкретной рыночной ситуации.
Формирование цены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов:
• макроэкономические факторы;
• микроэкономические факторы;
• социальное положение в регионе.
Макроэкономические факторы характеризуют экономические условия в стране. К макроэкономическим факторам относят:
• валовой внутренний продукт (ВВП);
• уровень инфляции;
• ставки доходности по финансовым инструментам;
• деньги на руках у населения;
• доходы населения;
• уровень занятости трудоспособного населения;
• состояние торгового баланса;
• индекс потребительских цен на товары и услуги.
В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1–3%).
Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического комплекса. Один процент населения занятого в нефтяной и газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту или спаду цен на рынке недвижимости.
Одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России.
Определяющее значение при оценке недвижимости имеют макроэкономические факторы. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется микроэкономическими факторами.
Микроэкономические факторы описывают экономическое положение в отдельном регионе. Среди них выделяют следующие факторы:
• общая экономическая ситуация в регионе;
• темпы развития региона;
• диверсификация занятости работоспособного населения;
• инвестиционный поток.
К внутренним факторам рынка недвижимости относят:
• институциональные факторы;
• динамичность (инерционность) рынка;
• динамика объема и соотношение спроса и предложения;
• соотношение цен первичного и вторичного рынка;
• информационная обеспеченность и открытость рынка.
Институциональные факторы, влияющие на рынок недвижимости, включают в себя:
• государственное регулирование;
• налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью.
12. Охарактеризуйте правовую основу деятельности саморегулируемых организаций в жилищной сфере, особенности их функционирования.
Правовой основой организации управления эксплуатацией жилищного фонда является Конституция Российской Федерации, Жилищный кодекс РФ, Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, Правила содержания общего имущества, а также иное законодательство, регулирующее жилищные правоотношения.
Положения законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, касающиеся сфер применения настоящего Стандарта, в том числе прямо или косвенно предусматривающие осуществление контроля за соблюдением требований организации управления эксплуатацией многоквартирных домов, должны применяться в части, не противоречащей настоящему Стандарту.
Настоящий Стандарт соответствует нормам Жилищного, Гражданского, Градостроительного кодексов, Федеральному закону «О защите прав потребителей», Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.
Настоящий Стандарт подразумевает соответствие управляющих организаций требованиям законодательства, предъявляемым к их кадровой и материально-технической оснащённости, в том числе наличие:
- руководителей и специалистов с высшим профессиональным или средним специальным образованием,
- оборудованных нежилых помещений для размещения персонала и приема граждан,
- аварийно-диспетчерской службы или договора на аварийно-диспетчерское обслуживание,
- основных средств, необходимых для оказания услуг и выполнения работ по эксплуатации МКД,
- программного обеспечения позволяющего осуществлять деятельность по начислению квартирной платы, приему платежей и учету поступивших средств собственников помещений МКД или договора со сторонней организацией на оказание данного вида услуг.
Требования Стандарта гармонизированы с международными требованиями безопасной эксплуатации многоквартирный домов с учетом специфики климатических особенностей и условиями переходного периода процесса реформирования отрасли ЖКХ в России.
Положения Стандарта устанавливают минимально необходимые требования по организации управления эксплуатацией жилищного фонда.
Стандарт устанавливает минимальные требования безопасной эксплуатации общего имущества и обязывает лиц, осуществляющих соответствующий вид деятельности в сфере управления, эксплуатации и содержания жилищного фонда, строительства и ремонта многоквартирный домов недвижимости, а также иных услуг в сфере жилищно-коммунального комплекса, учитывать условия эксплуатации многоквартирный дома, в том числе сейсмическую обстановку, гидрогеологический режим подтоплений, условия крайнего севера и другие неблагоприятные условия территорий Российской Федерации.
Стандарт устанавливает правила и порядок обязательного подтверждения соответствия услуг управления многоквартирным домом минимально необходимым требованиям безопасной эксплуатации.
Стандарт имеет четкое разграничение со смежными законодательными актами и нормами технического законодательства по признакам принадлежности к сфере регламентирования требований безопасной эксплуатации многоквартирных домов и безопасном использовании прилегающих к ним территорий, которое устанавливается следующими положениями.
Требования к эксплуатации многоквартирных домов в части инженерных сетей, конструктивных элементов, а также оборудования, устанавливаются общим и специальными техническими регламентами по безопасной эксплуатации и утилизации машин и оборудования.
Требования к строительным материалам и изделиям, используемым в процессах эксплуатации многоквартирных домов, устанавливаются соответствующими общими и специальными техническими регламентами в области безопасности строительных материалов и изделий.
Требования пожарной, биологической, экологической, ядерной и радиационной безопасности, а также требования электромагнитной совместимости в процессах эксплуатации многоквартирных домов устанавливаются соответствующими общими техническими регламентами (статья 8, пункт 4 ФЗ-184 «О техническом регулировании»).
Стандарт устанавливает минимально необходимые требования и формы и методы контроля (надзора) технического состояния многоквартирных домов по следующим показателям безопасной эксплуатации многоквартирный дома: безопасности излучения, биологической безопасности, взрывобезопасности, механической безопасности, пожарной безопасности, промышленной безопасности, термической безопасности, химической безопасности, электрической безопасности, ядерной и радиационной безопасности, электромагнитной совместимости и единства измерений (статья 7, пункт 1 ФЗ-184 «О техническом регулировании»).
Назовите особенности создания управляющих жилищных организаций, их функции и направления совершенствования их деятельности.
Организация по управлению жилищным фондом (управляющая жилищная организация) создается для управления объектами недвижимости в жилищной сфере независимо от форм собственности на эти объекты. Создается определенная структура организации (приложение 2). Служба заказчика жилищно-коммунальных услуг (далее — служба заказчика) — частный случай управляющей жилищной организации — создается органами местного самоуправления для более эффективного управления объектами недвижимости в жилищной сфере, преимущественно муниципальной формы собственности.