ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.07.2024
Просмотров: 109
Скачиваний: 0
Служба заказчика — организация муниципальной формы собственности, а управляющая организация — организация любой иной формы собственности или индивидуальный предприниматель, специализирующиеся на управлении объектами жилищного фонда и выполняющие функции заказчика жилищно-коммунальных услуг с целью обеспечения надлежащего технического и санитарного состояния объектов жилищного фонда, удовлетворения нужд нанимателей и собственников жилья.
Основная цель управляющей организации — управление объектами недвижимости в жилищной сфере в пределах, установленных нормативно-правовыми актами и договором на управление, а также в соответствии с заданиями собственников и назначением имущества.
Управляющая организация осуществляет свою деятельность на праве хозяйственного ведения или оперативного управления по договору с собственниками объектов недвижимости в жилищной сфере без заключения договорных отношений с собственниками жилищного фонда. Фактически в большинстве муниципальных образований договоры на управление жилищным фондом не заключаются. Это объясняется юридическими особенностями хозяйственною ведения и оперативного управления как разновидностями вещного права. Права владения, пользования и распоряжения имуществом, переданным в хозяйственное ведение или оперативное управление, регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации и не могут быть ограни-чены договорными условиями. В отдельных городах делаются попытки заключения таких договоров, но их юридическая сила ничтожна, если они сужают права, предусмотренные законодательством. Отсутствие договорных отношений между собственниками жилищного фонда и управляющей организацией приводит к неопределенности в деятельности последней, поскольку собственник может поставить перед ней задачи, не подкрепленные достаточным финансированием. При этом хорошо знакомые с советских времен административные методы руководства, порой направленные на решение «горящих» проблем, не позволяют муниципальной инфраструктуре и объектам недвижимости развиваться в стратегически важных направлениях.
Одна из задач управляющей организации - упорядочивать и снижать издержки на эксплуатацию объектов недвижимости в жилищной сфере. Эту свою задачу она осуществляет, выбирая на конкурсной основе подрядные организации различных форм собственности для предоставления жилищных услуг. Порядок проведения конкурса и критерии отбора подрядчиков согласовываются с собственником (органом местного самоуправления). Главный принцип формирования конкурентных oтношении — создание равных условий работы как для государственных и муниципальных подрядных предприятий, так и для частных подрядных организаций. Один из примеров создания равных условий -предоставление нежилых и производственных помещений для работы без взимания арендной платы.
Основными функциями управляющей организации являются:
—планирование работ по обслуживанию и содержанию жилищного фонда, а также обеспечению граждан коммунальными услугами, заключение договоров на предоставление жилищных и коммунальных услуг с организациями различных форм собственности:
— контроль качества и объемов работ и услуг, выполняемых и оказываемых организациями жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с заключенными договорами, их оплата с учетом предъявляемых штрафных санкций;
— заключение с собственниками жилых помещении договоров на управление элементами общедолевой собственности и поставку жилищно-коммунальных услуг, а также заключение по поручению собственника договоров найма жилых помещений с нанимателями, обеспечение учета и контроля за соблюдением условий указанных договоров;
— обеспечение сбора платы населения за предоставленные жилищно-коммунальные услуги, взыскание в установленном порядке с потребителей задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг;
— рассмотрение предложений, заявлений и жалоб потребителей в отношении качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и принятие соответствующих мер;
— ведение технической документации на находящиеся в управлении объекты недвижимости, инженерной инфраструктуры, технические осмотры здании и других объектов;
— составление плана работ по текущему и капитальному ремонту с учетом состояния объектов недвижимости и возможного объема финансовых средств для их осуществления;
— проведение конкурсов на обслуживание жилищного фонда, а также выполнение капитального ремонта;
— выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения;
— разработка предложений по эффективному использованию нежилых помещений и земельных участков с целью привлечения дополнительных финансовых ресурсов для улучшения состояния жилищною фонда и объектов инфраструктуры, а также практическая реализация таких предложений;
осуществление муниципальных программ, соответствующих целям и задачам управляющей организации, разработка и реализация собственных программ;
— представление интересов собственника по его поручению в государственных и иных органах;
— выполнение государственных функций: ведение паспортной работы, взаимодействие с органами правопорядка, проведение мероприятий по гражданской обороне.
Чтобы эффективно выполнять возложенные на нее функции, управляющая организация должна проводить работу по изучению:
— запросов нанимателей и собственников жилья, касающихся жилищно-коммунальных услуг, а также финансовых возможностей проживающих оплатить заказываемые работы;
— конъюнктуры ремонтно-строительного рынка и рынка услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве;
— прогноза объемов и возможных изменений стоимости жилищно-коммунальных услуг. Управляющая организация проводит финансовую и ценовую политику, участвуя в мероприятиях по снижению цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, в частности, путем организации конкурсного обслуживания жилья и реализации мероприятий по ресурсосбережению.
Задача повышения эффективности выполнения работ должна быть положена в основу деятельности управляющей организации. В этом заключается одно из основных отличий понятия управления, рассматриваемого в данной книге, от доверительного управления как одного из институтов гражданского права. Доверительный управляющий осуществляет правомочия только в интересах учредителя управления — собственника, а управляющая организация — как в интересах собственника, так и в своих интересах. Основная цель деятельности управляющей организации — эффективное управление недвижимым имуществом в соответствии с заданиями собственников и удовлетворение собственных финансовых интересов путем повышения эффективности использования имеющихся денежных средств
Как уже было сказано, управляющая организация по поручению органа местного самоуправления может заключать договоры найма жилых помещений с нанимателями и обязательно заключает договоры на управление элементами общедолевой собственности и поставку жилищно-коммунальных услуг с собственниками жилых помещений. В целях защиты прав потребителей в этих договорах должны содержаться положения о нравах и обязанностях сторон, гарантирующих ответственность управляющей организации за нарушение порядка и условий предоставления услуг, a потребителей — за несвоевременную их оплату.
Если управляющая организация после заключения договора нарушила параметры качества услуг, она обязана в соответствии с установленными в договорах с нанимателями (собственниками) жилья условиями уменьшить размер оплаты и взимать платежи за реально предоставленные услуги.
Деятельность по управлению муниципальным жилищным фондом при использовании предлагаемой модели должна осуществляться на основании договоров. По истечении срока действия договор может быть:
— расторгнут в связи с проведением конкурса и привлечением другой управляющей организации, выигравшей конкурс:
— пролонгирован на тех же условиях;
— перезаключен на новых основаниях.
Представьте динамику цен на объекты первичного и вторичного рынков недвижимости в России за три года.
В виде графика представлена динамика цен на объекты жилую первичного рынка недвижимости в Самаре за 3 года 1.
Рисунок 3 – Динамика цен на объекты первичного рынка недвижимости
в г. о. Самара за 2011 - 2013 год.
Из графика видно, что цены на объекты первичного рынка недвижимости с каждым годом возрастают.
В виде графика представлена динамика цен на объекты жилую первичного рынка недвижимости в Самаре за 3 года.
Рисунок 4 – Динамика цен на объекты вторичного рынка недвижимости
в г. о. Самара за 2011 - 2013 год.
Из графика видно, что цены на объекты вторичного рынка недвижимости с каждым годом возрастают.
Рисунок 5 – Динамика цен на объекты первичного и вторичного рынка недвижимости в г. о. Самара за 2011 - 2013 год.
Таким образом из графика можно сказать, что цены на вторичном рынке недвижимости в 2013 году превосходят цены на первичном рынке недвижимости в тот же период. Анализируемые цены в целом находятся в диапазоне от 45000 до 57629 тысяч рублей за 1 кв.м. Анализирую цены на первичном и вторичном рынке недвижимости в 2011 году по кварталам цены значительно снижаются. В 2012 году на первичном в первом квартале относительно 2011 году наблюдается повышение цены, цена также продолжает повышаться и во втором квартале, также повышение цены наблюдается и в четвертом квартале. На вторичном рынке в 2012 году наблюдается только повышение цен. В 2013 году возрастают цены как на вторичном так и на первичном рынке. В связи с облегчением доступности жилья его спрос возрастает.
Составьте словарь оценщика
Агент по недвижимости - специалист, имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющийся членом профессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям.
Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Аренда — юридически оформленное право пользования чужой собственностью на определенных условиях.
Арендатор — лицо, законно пользующееся чужим имуществом на определенных условиях.
Арендная плата — плата за право пользования чужим имуществом. Величина и периодичность арендной платы устанавливаются договором между арендодателем и арендатором.
Арендодатель — юридическое или физическое лицо, имеющее право сдачи в аренду некоторого имущества (возможно, не собственного).
Брокер — физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.
Дата оценки — дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. Как правило, эта дата совпадает с последним днем личного осмотра оценщиком объекта оценки.
Дата переоценки — дата, определенная постановлением Правительства об очередной переоценке.
Движимое имущество — объекты физического мира, не являющиеся недвижимостью, включая драгоценности, раритеты, деньги и ценные бумаги, характеризующиеся возможностью быть перемещенными.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Износ — потеря имуществом стоимости с течением времени под действием различных факторов.
Износ неустранимый — износ, устранение которого или физически невозможно или экономически неоправдано.
Капитальные вложения — затраты на строительно-монтажные работы, приобретение оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские, геологоразведочные и буровые работы, отвод земельных участков по переселению в связи со строительством и т.д.
Коэффициент ипотечной постоянной (константа) — отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к его величине.
Метод рынка капитала (сравнительный подход) — метод, при котором рыночная стоимость бизнеса основана на анализе рыночных цен акций аналогичных компаний.