Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме в Российской Федерации.pdf

В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для оцениваемых строений и участка земли под ними мы сравниваем существующий вариант использования с другими возможными вариантами.[22, c.215] Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ распадается на две части: оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями. Анализ свободного участка производится для того чтобы определить наиболее рентабельный вариант его использования, не замыкаясь на существующем.

Необходимо принять во внимание срок предполагаемого использования, реакцию непосредственного окружения, а также вклад произведенных улучшений, если таковые имеются. Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования, а также учитывать физически допустимые возможности. Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца, которые следует принимать во внимание. С течением времени представления об оптимальном использовании может измениться ввиду произошедших перемен. Зданием отеля, расположенное на оживленной трассе, может потребовать перепрофилирование, если новое шоссе республиканского значения проложено в стороне от него.[31, c.49]

Закрытые станции технического обслуживания могут использоваться как предприятия питания. Фермерские участки могут быть более эффективно использованы как зоны отдыха или частный аэропорт, чем ферма. Поскольку стоимость недвижимости меняется под действием внешних факторов, нечто подобное происходит и с определением оптимального использования. В силу этого заключения о стоимости и направлении оптимального использования должны даваться на конкретную дату оценки. Существующие улучшения должны быть проверены с точки зрения: добавляют ли они возможностей обоснованного оптимального использования имущественного комплекса.

Если участок земли свободен от строений, необходимо определить, какое именно строение следует возвести с учетом рыночной ситуации. Если строения существуют, следует определить насколько они увеличивают или уменьшают стоимость земли участка при выбранном для него варианте оптимального использования.[31, c.186]

Зачастую владельцы производят улучшение строений и земли для того, чтобы увеличить отдачу от недвижимости. При этом наблюдается усиление того или иного производственного фактора, а значит и стоимости.

Однако по достижении некого предела дальнейшие улучшения не будут вызывать адекватного прироста отдачи или даже компенсировать произведенные затраты. Таким образом, будет иметь место эффект падающей отдачи.

Как правило, произведенные в разумных пределах улучшения влекут увеличение стоимости имущества. Согласно принципу дополнительного улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами на эти улучшения. Один вид улучшений может добавить к стоимости гораздо меньше, нежели произведенные затраты. Наоборот, проведение ремонта или иные затраты могут вызвать резкий рост стоимости недвижимости. К примеру, строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли, если в результате возрастет объем продаж. Косметический ремонт помещений делает их более привлекательными для арендаторов и должен считаться полезным улучшением.[30, c.55]

Следует учесть, что порции улучшений могут увеличивать или уменьшать стоимость имущества, однако проследить их связь со стоимостью воспроизводства того или иного элемента собственности достаточно трудно.

Фундаментальные экономические силы, поскольку они влияют на соотношение спроса-предложения и конкуренцию, в полную силу действуют на рынке недвижимости. Если в каком-то районе деловая конкуренция достаточно сильна, то для новичка строительство еще одного магазина окажется убыточным. Если же в настоящее время в районе ощущается неудовлетворенный спрос и ограниченная конкуренция, приобретение недвижимости будет достаточно привлекательным для коммерсантов. Ярким примером является рынок жилья, прежде всего квартир.[29, c.237]

Поскольку из-за длительности строительных работ реакция на колебания спроса проявляется с запозданием, достаточно длительное время может наблюдаться одна и та же ситуация, например, избыточный спрос. Конкуренция со стороны других видов жилья может сбивать цены. Однако ограниченность числа квартир в данный момент будет держать арендные ставки на достаточно высоком уровне. Окончание строительства нового жилья радикально изменит ситуацию, создав переизбыток предложения. Со временем колебания от избыточного спроса к избытку предложения выстраиваются в достаточно регулярные строительные циклы.

Учитывая это, во многих жилых кварталах вводится разумный архитектурный контроль в форме тех или иных ограничений, с тем, чтобы поддерживать сформировавшийся стандарт. Развитие принципа ведет к пониманию “чрезмерной” или “недостаточной” застроенности территории. Жилой дом, на строительство которого затратили в несколько раз больше средств, чем в среднем по округе, будет оцениваться гораздо ниже, чем если бы он находился в более благоприятном окружении. Напротив “недозастроенный” дом с упрощенной конструкцией может воспринять часть добавочной стоимости от более роскошных соседей. Аналогичный процесс имеет место на рынке коммерческой недвижимости.[21, c.40]

Размеры офисных помещений в одном районе, как правило, варьируются вокруг некоей нормы. На территории крупного торгового центра незначительные архитектурные различия между торговыми помещениями будут создавать общий определенный имидж и поэтому привлекать внимание торговцев-арендаторов.

Этот принцип гласит: когда дорогие и дешевые объекты недвижимости расположены в одном районе, то более дорогая недвижимость уменьшится в цене из-за соседства с более дешевой. Если принцип соответствия способствует сохранению уровня стоимости, поддерживая окрестности на одном уровне, то отсутствие соответствия способствует уменьшению уровня стоимости в данном районе.[30, c.96]

Инвесторы во многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость, предвидя увеличение ее стоимости. Современная история многих стран показывает, что стоимость недвижимого имущества постоянно растет в силу увеличения спроса и ограниченности предложения. Ожидание роста цен и спроса “делает погоду” не только на рынке жилья и коммерческой недвижимости. Столь же значимо оно для рынка земли, в том числе сельскохозяйственной. Этому росту способствуют серьезные расчеты показателей на солидные барыши от владения собственностью и своевременная оценка будущих доходов.

Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении.[32, c.20] Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с детьми школьного возраста и увеличивает доходность предприятий, обслуживающих эту сферу. Влияние на стоимость ближайшего окружения.

Ухоженные тихие районы привлекают внимание коммерсантов, стремящихся иметь солидных клиентов. Если же преступность в районе высока, большинство строений находится в запущенном состоянии, а торговые помещения пустуют, не находя арендатора, то вряд ли здесь захочется открыть свой бизнес. Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех подходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат (затратный подход), оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный подход), оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (подход по доходу). Хотя при оценке тех или иных видов имущества наибольший акцент делается на одном или нескольких подходах, владение всеми указанными подходами крайне важно. Оценка по доходности близка к точке зрения потенциального инвестора, поэтому они наиболее часто используется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости. Подход с точки зрения затрат.[29, c.186] Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание, сначала определяется стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитается амортизация, а в конце добавляется стоимость земельного участка. Алгоритм затратного подхода состоит обычно из 5 шагов:

• определение стоимости земельного участка;
• определение стоимости воспроизведения улучшений;
• расчет и вычитание из стоимости воспроизводства амортизации;
• добавление стоимости земельного участка к остаточной стоимости воспроизводства.

Основой применения сравнительного подхода является принцип замещения, согласно которому никто не выложит за товар больше, чем та сумма денег, с которой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар, который удовлетворит покупателя своим качеством.

Способ прямого сравнения рыночных продаж наиболее часто применяется при оценке жилья, поскольку другие подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей. Алгоритм сравнительного подхода включает 2 шага:

• сбор всех заслуживающих внимания данных относительно оцениваемого объекта и сопоставимых с ним объектов;
• количественный обмер оцениваемого объекта по параметрам сравнения и необходимые поправки на различия.[23, c.129]

Обычно выделяют следующие 4 момента, которые необходимо учитывать при сравнении аналогов: дата продажи, местонахождение, физические характеристики, условия продажи (форму оплаты и пр.).

Инвесторы обычно вкладывают деньги в недвижимость, чтобы защитить свои средства от обесценения и получить доход, при этом др. преимущества от владения собственностью не берутся в расчет. В общем смысле оценка по доходности осуществляется путем преобразования дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Капитализация может быть определена как выбор такого коэффициента преобразования, который устанавливает достоверную связь между величиной стоимости имущества и текущим доходом от ее использования.[25, c.203]

Необходимо провести анализ и учесть все факторы: физические, социальные, экономические, действующие в ближайшем окружении объекта недвижимости. При оценке физических факторов необходимо принимать во внимание характерные элементы окрестности:

• 1. структуру улиц (тупики и улицы, не имеющие проезда, связь с основными магистралями, возможности подъезда, расстояние до центра города, расстояние до основных центров занятости, расстояние до торговых центров), транспортную инфраструктуру (это связано с затрачиваемым временем на поездки, стоимостью и временными интервалами движения общественного транспорта;
  2. расположение основных магистралей и шоссейных дорог также очень важно);
  3. фактор удобства (пользователи земли обращают важное внимание на доступность школ, магазинов, других услуг, парков, церквей, культурных учреждений);
  4. природное окружение (природная привлекательность района особенно важна для жилой застройки).[27, c. 129]

Экономическими факторами, влияющие на окружение, являются: процент домовладельцев, престижность внешнего вида зданий, сильное коммунальное управление. Существует еще ряд факторов, влияющих на стоимость: спрос, полезность, дефицит и возможность передачи. Спросом называется количество какого-либо товара или услуг, доступных для удовлетворения человеческих потребностей или желаний.

Это одновременно и желание обладать каким-либо товаром, и возможность заплатить за него. Увеличивающийся спрос обычно влечет за собой увеличение цены. Полезность определяется способностью какого-либо товара или услуги удовлетворить определенные человеческие потребности или желания. Обычно чем более полезна вещь, чем больше потребностей она способна удовлетворить, тем большим будет спрос на нее. Большая полезность обычно сопровождается увеличением цены.

Считается, что свободный участок земли (без ограничений на использование и застройку) с подведенными коммуникациями и дорогами является наиболее ценным для освоения. Дефицит является ограничением имеющегося предложения любых товаров или услуг в зависимости спроса на них. Чем больше дефицит, тем выше цена. В случае оценки недвижимого имущества собственности “дефицит” следует отличать от “предложения”.[25, c.182]

Предложение предполагает, что товары или услуги, на которые предъявлен спрос, могут быть доставлены или сделаны для потенциального покупателя. Но из-за того, что недвижимая собственность привязана к определенному месту, считается, что она должна быть доступна. Едва ли может существовать “дефицитный” участок в той местности, где никто не хочет жить. Возможность передачи является свойством товаров или услуг быть приобретенными целиком или по частям. Даже если на участок земли имеется спрос, этот участок имеет большую полезность и достаточно дефицитен, он не будет иметь стоимость, если его владельцы не захотят с ним расстаться.[32, c.23]

Таким образом, если запрашиваемая собственность не может быть приобретена потенциальным покупателем, она не будет иметь стоимости.

2.3 Характеристика деятельности компании «Lime estate», специализирующейся на недвижимости

Компания Lime Estate продает квартиры более чем в 170 жилых домах от более чем 60 застройщиков Петербурга. Компания – лидер по объему предложения элитных квартир в Санкт-Петербурге. Недвижимость премиум-класса и элитная недвижимость предлагается более чем в 40 элитных жилых комплексах.