Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме в Российской Федерации.pdf

На первичном рынке Lime Estate выступает брокером по продаже строящегося жилья большинства крупных строительных компаний Cанкт-Петербурга и Ленинградской области. Она продает квартиры от застройщиков без посредников, предоставляя полный пакет документов на квартиры.

Lime Estate осуществляет свою деятельность во всех сегментах рынка недвижимости: первичный, вторичный, загородный рынок Северо-Западного региона, рынок элитного жилья и коммерческой недвижимости.

Услуги компании на рынке строящегося жилья для покупателей бесплатны. Все квартиры на первичном рынке продают исключительно по тем же ценам, с теми же скидками и на тех же условиях, которые предлагают покупателям сами застройщики: квартиры в новостройках, квартиры в готовых новых домах, большой выбор квартир студий, квартир эконом класса, комфорт класса и элитных квартир.

Lime Estate осуществляет реализацию инвестиционных проектов всех уровней сложности. В базе агентства инвестиций всегда есть наиболее привлекательные объекты недвижимости.

Миссия компании – завоевание максимально возможной доли рынка услуг.

Цели организации состоят в следующем:

- получение прибыли;

- качественное обслуживание клиентов;

- наращивание кадрового потенциала.

Для достижения поставленных целей организация выполняет следующие задачи:

- расширение ассортимента услуг;

- контроль качества оказываемых услуг;

- набор квалифицированного персонала;

- стимулирование сбыта.

На рынке компания позиционирует себя как успешное предприятие, оказывающее страховые услуги высокого качества по приемлемым ценам.

Руководство текущей деятельностью «Lime estate» осуществляется единоличным исполнительным органом Общества - Генеральным директором. Финансовая политика охватывает нахождение и распределение капитала, финансовую коммуникативность и аналитическо-контрольную сферу деятельности. Она должна отвечать определенным принципам и требованиям и быть научно обоснованной, рациональной, гибкой, адекватной экономической стратегии фирмы, ее финансовому и рыночному положению.

Для того чтобы определить рыночную стоимость объекта оценки, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Ниже представлено объяснение примененных корректировок.

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

В нашем случае корректировка по данному фактору для здания равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают право собственности на объект недвижимости (владение, распоряжение и пользование).

Цены объектов-аналогов являются ценами предложения. Реальные цены, по которым заключаются договоры, как правило, ниже цен предложения. По справочным данным фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью для перехода от цен предложения к ценам сделок, следует снижать цены предложения ориентировочно на 5%. Значения поправок принимаются со знаком минус, поскольку цена корректируется в сторону уменьшения.

Корректировка на износ

Расчет данной корректировки производится по формуле:

Пи = (100-Ио)/(100-Иа), где,

Пи – искомая величина поправки;

Ио – износ оцениваемого объекта (рассчитан в затратном подходе), %

Иа – износ аналога, %

Корректировка на техническое состояние

Таблица 3.1 Результаты корректировок

Источник: данные предприятия

Рассмотрим случай, когда недвижимость используется в качестве объекта инвестированная. Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением. Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода. Типичный инвестор, вкладывая в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Инвестор так же хотел бы, чтобы были компенсированы все затраты на получение дохода.

Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных целей, инвестор может иметь в виду рыночную стоимость, однако чаще он обращает внимание на условия финансирования, потенциальное будущее использование и будущую стоимость. Эти факторы сравниваются с альтернативными возможностями инвестиций для определения инвестиционной стоимости. Данный вид стоимости соотносится с индивидуальным инвестором, обезличенной и отражающей наиболее вероятное поведение на рынке.

Например, крупная страховая компания приобретает инвестиционный объект с целью получения долгосрочных преимуществ. Торговое здание со сроком аренды на 20 лет предлагается за цену, определенную на основе 9% нормы капитализации. Данная стоимость является текущей рыночной стоимостью, и данное капиталовложение может обеспечить внутреннюю эффективность капиталовложений (внутренняя норма прибыли) на уровне 11% за 20-летний период. В приведенном примере, даже, несмотря на то, что инвестиционная стоимость основывалась на 11%-ой внутренней норме прибыли, компания может изменить свое значение критерия инвестиционной стоимости с учетом приоритета ликвидности. Перед тем как приобрести здание, компания обнаруживает, что она может купить 20-летний облигации, выпущенные арендатором с выплатой 11%-годовых.

Поскольку облигации более ликвидные, чем торговый центр, вполне вероятно, что инвестиции будут произведены в ценные бумаги.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, мы можем сделать следующие выводы.

Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с данными моментами государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости.

Государственное регулирование рынка недвижимости заключается прежде всего в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура обеспечивает интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.

На гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью направлены многие нормативные акты и законы. Прежде всего, необходимо выделить Конституцию РФ и Гражданский кодекс Российской Федерации. Нормы ГК РФ закрепляют понятие и виды недвижимости, особенности совершения отдельных видов сделок с недвижимостью, обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Большое значение придается оценке недвижимости. Было выявлено, что при проведении оценки необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий на стоимость, включая нематериальные факторы. Примером влияния нематериальных факторов может быть общее впечатление от объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может быть средним, однако хорошее впечатление, произведенное его внешним оформлением может быть очень важным для покупателя.

В курсовой работе для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

• определено понятие недвижимости, ее особенности;
• изучен ее гражданско-правовой режим;
• классифицирована недвижимость по видам;
• проанализированы особенности оценки недвижимости и выявлены проблемы;
• даны рекомендации по cглаживанию проблем по оценке недвижимости на практическом примере.

Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных целей, инвестор может иметь в виду рыночную стоимость, однако чаще он обращает внимание на условия финансирования, потенциальное будущее использование и будущую стоимость.

Данный вид стоимости соотносится с индивидуальным инвестором, обезличенной и отражающей наиболее вероятное поведение на рынке.

Например, крупная страховая компания приобретает инвестиционный объект с целью получения долгосрочных преимуществ. Торговое здание со сроком аренды на 20 лет предлагается за цену, определенную на основе 9% нормы капитализации.

Данная стоимость является текущей рыночной стоимостью, и данное капиталовложение может обеспечить внутреннюю эффективность капиталовложений (внутренняя норма прибыли) на уровне 11% за 20-летний период. В приведенном примере, даже, несмотря на то, что инвестиционная стоимость основывалась на 11%-ой внутренней норме прибыли, компания может изменить свое значение критерия инвестиционной стоимости с учетом приоритета ликвидности.

Перед тем как приобрести здание, компания обнаруживает, что она может купить 20-летний облигации, выпущенные арендатором с выплатой 11%-годовых.

Поскольку облигации более ликвидные, чем торговый центр, вполне вероятно, что инвестиции будут произведены в ценные бумаги

Вместе с тем, необходимо отметить, что проблема, обозначенная в настоящей курсовой работе, продолжает вызывать интерес и требует дальнейшего научного изучения.

БИБЛИОГРАФИЯ

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993): с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/ (дата обращения 10.04.2017).
2. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 31.10.2016) URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/ (дата обращения 02.04.2017).
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2009 N 181-ФЗ, Постановлении Конституционного Суда РФ от 27.06.2012 N 15-П URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения 12.10.2017).
4. Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016 N 469-ФЗ, от 28.12.2016 N 498-ФЗ) URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ (дата обращения 08.04.2017).
5. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016 N 365-ФЗ, от 03.07.2016 N 373-ФЗ) URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения 15.03.2017).
6. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (с изменениями от 03.07.2016 N 361-ФЗ) URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (дата обращения 29.03.2017).
7. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 N 361-ФЗ) URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ (дата обращения 07.04.2017).
8. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 N 265-ФЗ, от 03.07.2016 N 351-ФЗ, от 03.07.2016 N 360-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ) URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_15287/ (дата обращения 02.04.2017).
9. Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 N 265-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ) URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_70088/ (дата обращения 03.04.2017).
10. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 3-е изд. Стандарт третьего поколения. — СПб.: Питер, 2015. — 416 с.
11. Божко М.П, Галанцев Д.А., Божко А.П. Право недвижимости. От новичка до эксперта. - М.: Юстицинформ, 2017 — 174 с.
12. Болтанова Е.С. Земельное право. - М.: ДРОФА, 2015 — 443 с.
13. Брагинский М.И. (под ред.) Актуальные проблемы гражданского права. Выпуск второй. - М.: Статут, 2008 — 446 с.
14. Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2009. - 784 c.
15. Витрянский В.В. Некоторые проблемы защиты права собственности на недвижимость // Хозяйство и право. № 5 - М., 2008. - 128 c. С. 32-41.
16. Витрянский В.В. Практика Конституционного Суда РФ как источник развития гражданского права: защита права собственности // Конституция Российской Федерации: доктрина и практика. Материалы научно-практической конференции, посвященной 15-летию Конституции РФ и 60-летию Всеобщей декларации прав человека. Санкт-Петербург, 13-14 ноября 2008 г. / Отв. ред.: Зорькин В.Д. - М.: Норма, 2009. - 320 c. С. 58-63.
17. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2009. - 107 с.
18. Журавлев Н.В. Государственная жилищная политика и индикаторы ее эффективности // Проблемы управления экономикой в трансформируемом обществе: Сборник статей VIII международной научно-практической конференции. Пенза: Приволжский Дом знаний, 2011. - С. 37-40.
19. Журавлев Н.В. Государственная поддержка жилищного строительства и увеличение доступности жилья // Стратегия социально-экономического развития общества: управленческие, правовые, хозяйственные аспекты: Материалы Международной научно-практической конференции 25 ноября 2011 г. В 2-х томах. Том 1. Курск: Юго-Западный гос. ун-т, 2011. - С. 103-105
20. Журавлев Н.В. Обеспечение населения жильем как стратегическая задача государственной структурной политики // Эффективное управление для успешной реализации инновационной модели социально-экономического развития: Материалы Международного форума «Инновации. Бизнес. Образование - 2012», 1-3 ноября 2012 г. - Ярославль: Оффицина, 2012. С. 88-94.
21. Журавлев Н.В. Особенности формирования системы управления рынком недвижимости // Экономическое развитие России: проблемы и перспективы: Материалы Всероссийской научно-практической конференции 5 ноября 2011 г. Иваново: Научная мысль, 2011. - С. 37-42
22. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Кнорус, 2017 — 352 с.
23. Малько А.В., Родионов О.С. Правовые режимы в российском законодательстве // Журнал российского права. 2001. № 9.
24. Маховикова Г.А., Касьяненко Т.С. Экономика недвижимости. Учебное пособие. - М.: Кнорус, 2017 — 306 с.
25. Пылаева А.В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости 2-е изд. - М.: Юрайт, 2017 — 257 с.
26. Рожков М.К. Проблемы регистрации прав, фиксации и удостоверения юридических фактов гражданского права. - М.: Статут, 2016. - 336 с.
27. Романцов А.С. Управление инвестиционной стоимостью многофункционального комплекса коммерческой недвижимости с учетом влияния синергетического эффекта. - Курск: Известия Юго-Западного университета – 2012. – № 3 (42). Часть 2 - С. 127-133
28. Руди Л. Ю. Трансформация жилищных отношений в России: теория и практика: диссертация. доктора экономических наук. - Томск: Томский гос. ун-т, 2008. - 317 с.
29. Савельева Е.А. Экономика и управление недвижимостью. - М.: Инфра-М, 2015 — 336 с.
30. Семенистая Т.В. Все о недвижимости. Покупка, продажа, налоги, аренда, наследование, дарение. - М.: АСТ, 2015 — 184 с.
31. Синельникова В.Н., Новиков К.Н.: Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. - М.: ВШЭ, 2015 — 192 с.
32. Сироткин В. А. Современный механизм качественного анализа рисков инвестиционного проекта в муниципальном образовании. - М.: Имущественные отношения в Российской Федерации, 2011. № 4. - с. 18-24
33. Суханов Е.А. ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО ТОМ I учебник 2-е издание, переработанное и дополненное. - М.: ВОЛТЕРС КЛУВЕР, 2008 — 489 с.
34. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. - М.: МКС, 2014. - 584 с.