Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме в Российской Федерации.pdf

Согласно п.1 ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.[8]

Правовой основой становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон - Конституция РФ, провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч.2 ст.8); право частной собственности охраняется законом (ч.1 ст.35); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2 ст.35).[8]

В развитие положений основного закона РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.131) закрепляет обязательность государственной регистрации: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.[3]

Наряду с ГК РФ правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество стали неотъемлемой частью ряда кодифицированных законодательных актов.

Среди «иных» законодательных актов устанавливающих особенности государственной регистрации недвижимости, в частности, можно выделить:

- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[7] и др.

Наряду с законодательными актами на регулирование рассматриваемых правоотношений направлены акты Президента Российской Федерации и акты Правительства Российской Федерации. Также правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.[16, c.62]

На основании и во исполнение Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», актов Президента Российской Федерации и актов Правительства Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, в пределах своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. [8]

1.4 Классификация недвижимости и выбор базы оценки

Вид стоимости, который определяется в каждой конкретной ситуации, называется базой оценки. Для выбора соответствующей базы оценки решающее значение имеют цель выполнения работ по оценке и характеристики оцениваемой собственности.[28, c.163]

Для целей оценки выделяют два класса собственности:

1) специализированная собственность

2) неспециализированная собственность

Специализированная собственность-это такая собственность, которая в силу своего специального характера редко, продаётся на открытом рынке для продолжения её существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть её использующего бизнеса.[14, c.386] Примерами являются:

- школы, колледжи, университеты и исследовательские институты, на которые отсутствует рыночный конкурентный спрос со стороны других организаций, использующих эти типы собственности в данной местности

- музеи, библиотеки, которые принадлежат общественному спросу

- электростанции и оборудование доков, здания которых и инженерное оборудование имеют прямое отношение к бизнесу владельца.

Неспециализированная собственность-это все виды собственности, кроме той, что попадает под определение специализированной собственности.[23, c.196]

При оценке недвижимости можно выделить следующие основные категории собственности

- земля и здания, занимаемые владельцем с целью их использования и деятельности предприятия(бизнеса)

- земля и здания для проживания владельца

- земля и здания, находящиеся во владении для целей потребления их истощимых ресурсов.[17, c.65]

Принципы выбора базы оценки:

1) оценка собственности, предназначенной для покупки или продажи.

Если оценивается собственность, которая должна быть выставлена на открытый рынок, то в качестве базы оценки для всех классов и категорий собственности применяются:

- рыночная стоимость

- стоимость на открытом рынке

- расчётная стоимость реализации.

2) оценка собственности для продажи в течение ограниченного периода времени.

Если собственность выставляется на открытый рынок для продажи в неадекватно короткие сроки, то в качестве базы оценки для всех классов и категорий собственности применяется расчётная стоимость ограниченной реализации.[20, c.90]

3) оценка для составления финансовой и бухгалтерской отчётности

4) Оценка для включения в проспекты Фондовой биржи

5) Оценка для решения вопросов при слиянии и поглощении компаний.

Договор аренды - это документ, который передаёт права на использование собственности от владельца другому лицу на определённый срок в обмен на определённую плату.

Важнейшей характеристикой договора аренды является распределение эксплутационных расходов между арендатором и арендодателем. При этом полярными являются два типа договора аренды: валовая аренда, когда все расходы несёт арендодатель и абсолютно чистая аренда, когда все расходы несёт арендатор.[33, c.241]

При рассмотрении действующих договоров аренды необходимо обращать внимание на их положения, которые могут помочь в раскрытии экономической сути данной сделки и выявить факторы, определяющие будущий поток доходов.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода расчёт показателей дохода имеет свои особенности и выполняется в определённой последовательности. Методика определения дохода заключается в прогнозировании величин доходных и расходных денежных потоков на будущие периоды.[26, c.112]

Рекомендуемый отчёт о доходах выполняется на основе финансовых отчётов, к которым относятся балансовый отчёт и отчёт о доходах. Данный вид отчёта о доходах является спецификой оценки недвижимости, как части экономики недвижимости, и разработан для расчёта величины чистого операционного дохода, применяемого для целей оценки, так как определение чистого операционного дохода, применяемого для целей оценки, отличается от определения чистой операционной прибыли, применяемой для целей бухучёта, реконструированный отчет о доходах будет отличаться от отчётов, выполненных бухгалтерами.

Инвесторы обычно вкладывают деньги в недвижимость, чтобы защитить свои средства от обесценения и получить доход, при этом др. преимущества от владения собственностью не берутся в расчет.[13, c.301] В общем смысле оценка по доходности осуществляется путем преобразования дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Капитализация может быть определена как выбор такого коэффициента преобразования, который устанавливает достоверную связь между величиной стоимости имущества и текущим доходом от ее использования.

Необходимо провести анализ и учесть все факторы: физические, социальные, экономические, действующие в ближайшем окружении объекта недвижимости. При оценке физических факторов необходимо принимать во внимание характерные элементы окрестности:

1. структуру улиц (тупики и улицы, не имеющие проезда, связь с основными магистралями, возможности подъезда, расстояние до центра города, расстояние до основных центров занятости, расстояние до торговых центров), транспортную инфраструктуру (это связано с затрачиваемым временем на поездки, стоимостью и временными интервалами движения общественного транспорта;
2. расположение основных магистралей и шоссейных дорог также очень важно);
3. фактор удобства (пользователи земли обращают важное внимание на доступность школ, магазинов, других услуг, парков, церквей, культурных учреждений);
4. природное окружение (природная привлекательность района особенно важна для жилой застройки).[20, c.89]

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по нескольким базисным критериям.

Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. Однако «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством»[3].

Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).[33, c.298]

В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 334 ГК РФ).

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ)[16].

Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке:

• спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей;
• полезность;
• ограниченность предложения;
• отчуждаемость объектов недвижимости.[6]

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь – доход от использования данного объекта. Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что чем выше размер дохода, тем лучше; чем выше надежность получения дохода, тем лучше; чем дольше вы получаете доход, тем лучше.

Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества.[22, c.58]

Оценка стоимости предприятия – это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени. В зависимости от цели функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятия.

Например, при сделках купли – продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость;

при осуществлении инвестиций – инвестиционную стоимость;

при страховании имущества предприятия – стоимость восстановления;

при кредитовании – залоговую стоимость;

при ликвидации предприятия – ликвидационную стоимость.[22, c.96]

При проведении оценки необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий на стоимость, включая нематериальные факторы. Примером влияния нематериальных факторов может быть общее впечатление от объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может быть средним, однако хорошее впечатление, произведенное его внешним оформлением может быть очень важным для покупателя.[11, c.39] Другим примером неосязаемого фактора может быть хорошая репутация застройщика. Престижный тип квартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам, расположенным рядом, но построенным другими застройщиками.

Квартиры, предлагаемые для перепродажи отдельными владельцами, будут иметь меньшую цену, чем квартиры, продаваемые при поддержке серьезной рекламной компании. Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с точки зрения типичного покупателя, с учетом предложения аналогичных объектов недвижимости в сходном окружении на момент оценки. При оценке необходимо учитывать потенциальные потребности и желания типичного покупателя. Стоимость таких возможностей потом должна быть переведена в денежную форму с учетом их вклада в суммарную стоимость.[25, c.119]