Файл: "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения".pdf

В случае если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию одной стороны, заявление о государственной регистрации прав подаёт одна из сторон договора или сделки.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.^[35]

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

2.3 Прекращение права собственности на жилые помещения

Одной из новелл ЖК РФ стало признание прекращения (утраты) права пользования жилым помещением  в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения.

Так, п. 4 ст. 31 ЖК РФ предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Ранее действовавший Жилищный кодекс РСФСР за бывшими членами семьи собственника сохранял право пользования жилым помещением.

Законодатель, однако, учитывает положение бывшего члена семьи, который может оказаться в ситуации, когда жить ему вообще негде. В случае если у бывшего супруга собственника нет никакого другого жилья, которое принадлежало бы ему на праве собственности или на другом вещном праве, а также если имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства (например, тяжелая болезнь) не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то в этом случае право пользования жилым помещением за бывшим супругом собственника сохраняется на определенный срок на основании решения суда. По истечении определенного судом срока бывший член семьи собственника жилого помещения все же подлежит выселению, но у него хотя бы есть время, что бы подыскать себе другое жилье.

Чтобы не оказаться в такой тяжелой ситуации бывшим супругам можно посоветовать заключать брачный договор, в котором будет предусмотрено условие о возможности проживания в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности другому супругу в случае расторжения брака. Но надо помнить, что брачный договор можно заключить только в период брака или до его заключения. После расторжения брака брачный договор заключить нельзя.

По соглашению между собственником жилого помещения и бывшим членом семьи право пользования жилым помещением может быть сохранено. Представляется, что в этом случае должен быть заключен договор коммерческого найма жилого помещения.

Еще одно основание для прекращения права пользования у бывшего члена семьи связывается с прекращением права собственности на жилое помещение у самого собственника. По ранее действовавшему законодательству в случае перехода права собственности на жилое помещение право пользования жилым помещение сохранялось за лицами, проживающими в данном жилом помещении. В связи с изменениями в ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Другими словами, в случае продажи собственником, принадлежащей ему квартиры все члены семьи этого собственника, проживающие в данной квартире лишаются права пользования этим жильем, и могут оказаться просто на улице.^[36]

Представляется что все изменения в жилищном и гражданском законодательстве, касающиеся права собственности на жилое помещение направлены на окончательное становление института частной собственности и освобождение права собственности от различных обременений.

Можно отметить, что нередко смешивают такие понятия, как: выселение; прекращение жилищных правоотношений; признание актов, порождающих права на жилье, недействительными; расторжение договора найма. Такое смешение вполне понятно и даже допустимо, когда речь не идет специально об этих терминах, об их соотношении, поскольку выселение — финал прекращения жилищных прав.
Прекращение жилищных правоотношений — самый широкий термин. Он включает в себя как прекращение права на жилье (например, вследствие расторжения договора найма), так и в связи со смертью субъекта, а также гибелью объекта и иные основания.

Выселение  - это фактическое действие, как правило. Это последствие наступления определенных юридических фактов. Хотя с позиций системы юридических фактов это может быть в некоторых случаях и неправомерным действием, в учебниках нередко выселение приводят также как пример самозащиты.^[37]

Законодательно установлен судебный порядок выселения (ст. 35, ст. 84 ЖК РФ), причем в таких делах участвует прокурор (ст. 45 ГПК РФ). Однако реально представляется возможным выселение и без обращения в юрисдикционные органы (как самозащита). Это допустимо, если выселяемый не является собственником данного жилого помещения и не зарегистрирован здесь по месту жительства.

Если же человек зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении (прописан), то ситуация сложнее. Мало физически освободить помещение, необходимо снять человека с регистрационного учета, а это возможно лишь при наличии его личного заявления (и личного присутствия) либо на основании судебного решения

Далее обратим внимание на процедуру выселения с участием судебных приставов. Она описана в Федеральном законе «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997 г. (ст. 75). В случае неисполнения в установленный судебным приставом-исполнителем срок исполнительного документа о выселении должника выселение осуществляется судебным приставом-исполнителем принудительно.^[38]

Выселение производится в присутствии понятых, в необходимых случаях — при содействии органов внутренних дел с обязательной описью имущества, производимой судебным приставом-исполнителем.

Исполнение исполнительного документа о выселении должника оформляется судебным приставом-исполнителем актом о выселении.

Итак, само выселение является последствием отсутствия права на жилое помещение. В каких же случаях человек может лишиться этого права?
Прежде всего, надо отметить, что права на жилое помещение неоднородны по своему характеру Право на жилье — это собирательное понятие, оно включает существенно отличающиеся друг от друга полномочия.

Самый сильный титул обладания жильем — это собственность. Собственника выселить из квартиры невозможно, это ясно. Но основание, по которому приобретена собственность, может быть оспорено. Например, сделка купли-продажи, по которой гражданин приобрел квартиру, признается недействительной, суд применяет последствия — возвращает стороны в первоначальное состояние. В этом случае, несмотря на наличие документа, у собственника право на жилье не возникло — его выселяют. Никаких льгот, преимуществ выселяемый не имеет, он выселяется из чужого жилья, на которое прав не имеет.

Пример судебной практики Верховного суда РФ.

Б. обратился в суд с иском к О., Ш., Н. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры, а также просил обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Адыгея внести изменения в запись - зарегистрировать прекращение права собственности О. на данную квартиру и зарегистрировать право собственности на эту квартиру за Н.

Впоследствии истец, уточнив требования, просил применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи и признать недействительным зарегистрированное за О. право собственности на спорную квартиру, как произведенное на основании ничтожных правоустанавливающих документов, и аннулировать записи в ЕГРП. Также просил взыскать судебные расходы в виде оплаты услуг представителя в размере 18 тыс. рублей.

В обоснование заявленного требования истец указал, что является наследником по завещанию от 29 сентября 2009 г. после смерти В., последовавшей 23 сентября 2010 г. (В., как указал истец, фактически приняла наследство в виде упомянутой квартиры, поскольку являлась единственной наследницей первой очереди после смерти своего супруга - А.). Истец обратился к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство. Впоследствии выяснилось, что 22 сентября 2010 г. В. выдала Н. доверенность, которой уполномочила последнюю обменять или продать принадлежащую ей в порядке наследования после смерти мужа спорную квартиру (право собственности В. на квартиру при жизни зарегистрировано не было). Ввиду болезни В. В доверенности за нее расписалась Б. В этот же день был составлен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому доверенное лицо - Н. от имени доверителя - В. выразила намерение продать указанную квартиру О. (от имени которой выступала Ш.) за 1030 тыс. рублей. При этом Н. получила задаток в 317 200 руб. На следующий день, 23 сентября 2010 г., В. умерла, о чем, как указал истец, знала Н. (племянница мужа В.).

27 октября 2010 г., т. е. после смерти В., Н. зарегистрировала право собственности на спорную квартиру на имя В. и получила свидетельство о государственной регистрации права собственности. 28 октября 2010 г. Н. от имени умершей заключила с О. договор купли-продажи квартиры, право собственности последней на квартиру зарегистрировано в ЕГРП.

Поскольку, как указал истец, на день заключения договора купли-продажи квартиры действие выданной Н. доверенности прекратилось в связи со смертью В., сделка в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной. В связи с этим, а также учитывая то, что квартира находилась во владении Б., истец просил суд применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 28 октября 2010 г. и признать недействительным зарегистрированное за О. право собственности на спорную квартиру.

Решением Майкопского городского суда Республики Адыгея от 4 апреля 2011 г. иск удовлетворен, постановлено применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи квартиры от 28 октября 2010 г. и признать недействительной регистрацию за О. права собственности на данную квартиру, аннулировать регистрационные записи в ЕГРП.

Этим же решением суда с Н., О. и Ш. взысканы солидарно в пользу Б. судебные расходы в виде оплаты услуг представителя. Арест, наложенный на квартиру определением Майкопского городского суда от 17 декабря 2010 г., отменен.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 10 мая 2011 г. указанное решение суда отменено и принято новое решение об отказе в иске.

В надзорной жалобе Б. просил об отмене кассационного определения от 10 мая 2011 г. и оставлении в силе решения суда первой инстанции от 4 апреля 2011 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 31 января 2012 г. жалобу удовлетворила, указав следующее.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального права были допущены судом кассационной инстанции.

Суд первой инстанции, разрешая дело и удовлетворяя иск, исходил из того, что В. умерла 23 сентября 2010 г., вследствие чего действие выданной ею 22 сентября 2010 г. Н. доверенности прекратилось с момента смерти в силу подп. 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ; Н. не вправе была отчуждать спорную квартиру О.; совершенная по такой доверенности сделка ничтожна.

Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда и принимая новое решение об отказе в иске, сослался на то, что воля В. На отчуждение квартиры подтверждена выданной ею Н. доверенностью, которая не оспорена; О. является добросовестным приобретателем, имущество приобретено ею возмездно, поскольку расчет произведен полностью, предварительный договор купли-продажи квартиры был заключен и задаток передан при жизни собственника.

Однако с выводами суда кассационной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В силу подп. 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается, в частности, вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.

Согласно п. 1 ст. 166 указанного Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 данной статьи требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Как указано в ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.