Файл: "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения".pdf

Применительно к недвижимости (и, жилому помещению в том числе) в гражданском законодательстве существует правило, согласно которому недвижимое имущество, собственник которого известен, но проживает не в месте нахождения строения, не признается бесхозяйным. Таким образом, закон исключает возможность, для лиц, осуществляющих владение недвижимым; имуществом,- собственник которого известен, приобрести имущество на основании давностного владения.

При неясности вопроса о том, имеет ли место владение жилым помещением, определяющим фактором является фактическая возможность для владельца пользоваться данным помещением. Наоборот, пользование, как правило, возможно лишь при наличии владения, но не обязательно права собственности. Пользование «отделяется» от владения лишь в тех случаях, когда пользователю предоставляется вещь, находящаяся во владении наймодателя (ст. 606 ГК РФ). Владелец не обязательно должен пользоваться вещью, но он должен иметь такую фактическую возможность, иначе не будет владения. Это позволяет со всей уверенностью утверждать, что владение тесно связано с пользованием вещью.^[10]

Жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, не могут, быть, у них изъяты, а собственник не может быть лишен права пользования жилым помещением, кроме случаев, установленных законодательством. Это положение, относится и к тем случаям, когда, в результате строительных работ, проводимых муниципальным органом, жилые дома приводятся в непригодное для проживания состояние. Поскольку такими действиями нарушаются законные права собственников жилых домов и членов их семей, последние вправе требовать от виновных лиц восстановления этих прав в полном объеме.

Применительно к другому правомочию собственника – праву пользования, наиболее совершенным, на наш взгляд, является определение М.М. Агаркова, в соответствии с которым пользованием является употребление вещи для достижения тех или иных целей, в частности, для удовлетворения каких-либо потребностей, а также для извлечения, доходов.^[11]

Созвучно такому подходу определение М.К. Васюнина: «Пользование означает фактическое применение объектов присвоения в соответствии с их назначением в качестве средств производства или предметов потребления, извлечение из них полезных свойств».^[12]

Однако применительно, к жилому помещению следует говорить не просто об использовании, вещи, но и об использовании вещи в соответствии с ее назначением, то есть для проживания, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. Кроме того, любой пользователь обязан соблюдать строительные, противопожарные и санитарно-гигиенические требования, к содержанию жилого помещения под угрозой применения к нему санкций со стороны уполномоченных на то органов.

Третьим и, пожалуй, наиболее важным правомочием собственника является распоряжение, под которым понимается совершение действий, влекущих за собой существенное изменение самой вещи (вплоть до перехода ее в иное состояние) либо ее правовой принадлежности, а также предполагающих возможность такой перемены.

Такими действиями могут быть отчуждение вещи, отказ от нее, залог, переработка, уничтожение, изменение правового статуса (перевод жилого помещения в нежилое). Как справедливо отмечают некоторые авторы, «исходя из общего смысла гражданского и жилищного законодательства, гражданин-собственник жилого помещения не имеет права на его самовольное уничтожение. Законодатель, наоборот, предусматривает ответственность за бесхозяйственное содержание жилого помещения».^[13]

Распоряжение и пользование тесно связаны между собой. Когда собственник осуществляет пользование и распоряжение, то вопрос о том, какие действия относятся к пользованию, а какие к распоряжению, практического значения не имеет, но если пользование предоставляется другому лицу, то практически важно установить правовую природу рассматриваемых понятий.

Право распоряжения признается наиболее специфическим элементом права собственности, поэтому оно довольно редко осуществляется лицами, не являющимися собственниками вещи. Право распоряжения так же, как и другие элементы, служит для удовлетворения потребностей собственника имущества. Так, для нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма смена собственника не влечет расторжения или изменения названного договора. В этом случае новый собственник жилого помещения принимает на себя права и обязанности наймодателя на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

Таким образом, на сегодняшний день не имеется достаточных оснований констатировать создание стройной, целостной и внутренне непротиворечивой системы правовых норм, регулирующих правоотношения в сфере принадлежности и оборота недвижимого имущества в целом и жилых помещений, в частности. Напротив, в действующем российском законодательстве имеется немало пробелов, а иногда и прямых противоречий между отдельными положениями, закрепленными в ГК РФ, ЖК РФ и различных федеральных законах, действующих в этой сфере. Некоторые важные вопросы, относящиеся к возникновению, содержанию и осуществлению права граждан на жилые помещения, не нашли до настоящего времени правовой регламентации, соответствующей их социально-экономическому значению, а закрепленные в законодательстве определения различных видов жилых помещений нуждаются в уточнении и корректировке.^[14]

1.2 Объекты жилищных прав. Жилые помещения: виды, назначение и пределы использования

Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).^[15]

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната (см. Приложение 1).^[16]

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Кроме того, в качестве особой разновидности жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом». В то же время это вид жилого дома, к которому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ. Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект состоит:

а) из жилых помещений;

б) из нежилых помещений;

в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения), тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения - только в общей долевой собственности указанных субъектов.
Часть жилого дома как объект жилищного права может состоять из квартир (в многоквартирном доме) и комнат. Следовательно, в составе жилых домов (части жилого дома) особо следует выделить квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.^[17]

По нашему мнению, жилые помещения целесообразно классифицировать на группы, а также по характеру пользования ими на жилые помещения постоянного пользования и жилые помещения непостоянного пользования.

Целевое предназначение жилого помещения - жилое помещение предоставляется для проживания в нем (ст. 17 ЖК РФ). В то же время допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В данном случае к гражданам, осуществляющим указанную деятельность, например, относятся нотариусы (Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г., адвокаты (Федеральный закон «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» от 31 мая 2002 г., педагоги (Федеральный закон «Об образовании в Российской Федерации» от 29 декабря 2012 г. и др.).

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Иное использование может повлечь расторжение договора социального найма в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Указанное положение ЖК РФ корреспондируется с ч. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ, запрещающей размещение промышленных производств в жилых домах в целом, т.е. как в жилых, так и в нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме.

Также возникает вопрос о возможности размещения промышленного производства в нежилой части жилого многоквартирного дома. С учетом абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ в указанных помещениях могут размещаться организации, не занимающиеся промышленным производством (например, организации, занимающиеся торговлей, оказанием бытовых услуг населению и т.п.), и только при соблюдении требований, установленных жилищным, градостроительным, экологическим законодательством, законодательством о пожарной безопасности и др.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Субъекты права собственности на жилые помещения

Обращаясь к определению субъектов права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, нельзя не учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений и, следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения как самих участников оборота жилых помещений, так и лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. При этом особенности правового положения лиц в данном случае детерминированы как спецификой использования жилых помещений, так и ответом на вопрос: носителем какого права по отношению к жилищу лицо является?

Исходя из целевого назначения жилья, можно сделать вывод о том, что граждане - собственники жилых помещений вправе использовать их как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица - только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что как у юридического лица, так и у публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению.^[18]