Файл: "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения".pdf

Введение

Жилые помещения занимают особое место в жизни человека. Они являются средой обитания человека и необходимой предпосылкой создания семьи и воспитания детей.

Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (ст. 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище.

Право на жилище — одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизнедеятельности людей. Вместе с тем, с принятием Конституции РФ перед наукой гражданского права возникла весьма сложная проблема, связанная с понятием, содержанием и правовой природой права на жилище, механизмом его реализации и особенностей защиты.

Положения о сущности жилищных прав, разработанные, в частности, И.Б. Мартковичем, П.И. Седугиным и П.В. Крашенинниковым, а также некоторыми другими отечественными учеными, занимающимися проблематикой жилищных отношений, базируются на признании различий между гражданско-правовыми и жилищными отношениями. Отсюда и вывод о невозможности исследования отдельно права на приобретения жилья в собственность и права на его получения на условиях социального найма. По нашему же мнению, субъективное право собственности на жилое помещение не только может быть самостоятельным предметом научного анализа, но и является базовым, исходным для возникновения всех других субъективных прав на жилое помещения, в том числе и «жилищных прав».

Жилые помещения, отнесенные законодательством к объектам недвижимости, являются, прежде всего, объектами права собственности публично-правовых образований, юридических лиц и граждан. В настоящее время правовой режим жилого помещения как объекта недвижимости закреплен федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ст. 1), «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ. Правовой статус жилых помещений определяется также специальным жилищным законодательством. Современная наука и практика нуждаются в выработке теоретических положений о пределах осуществления права собственности на жилое помещение как особо значимый объект недвижимости.

Вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) сохранил, в принципе, традиционные для советского права подходы в определении как предмета регулирования (ст. 4), так и так и понятия «права на жилище» (ст. 1). Вместе с тем, ЖК РФ не урегулировал многие вопросы, относящиеся к возникновению, содержанию и прекращению права собственности на жилые помещения. ЖК РФ не сформулировал также и систему правовых ограничений осуществления права собственность на жилье, что существенно затрудняет правоприменительную деятельность.

Целью исследования является проведение анализа гражданских правоотношений, возникающих при осуществлении права собственности, а именно владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, анализ нормативных актов, определяющих правовой режим жилых помещений, разработка практических рекомендаций, направленных на совершенствование правового регулирования оборота жилых помещений.

Указанная цель предопределила постановку задач исследования:

- определить гражданско-правовое понятие жилого помещения как объекта    вещных    прав,    раскрыть    содержание    права    собственности применительно к жилым помещениям;

- определить круг субъектов права собственности на жилые помещения и особенности осуществления права публичной и частной собственности на жилые помещения;

- выделить  систему  правовых  ограничений   осуществления  права собственности на жилые помещения, исследовать их правовую природу;

- выработать на основе проведенного исследования предложения и рекомендации   по   совершенствованию   действующего   гражданского   и жилищного законодательства.

Структурно курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников и приложений.

1 глава работы посвящена исследованию различных аспектов права собственности на жилое помещение. Особое внимание уделено оценке субъектов и объектов права собственности на жилые помещения.

Во второй главе определены содержание, особенности осуществления и прекращения права собственности на жилые помещения.

В заключение приведены основные итоги и выводы.

\

Понятие, субъекты  и объекты права собственности на жилые помещения

1.1 Понятие права собственности на жилое помещение

Интенсивный характер развития жилищного законодательства, выразившийся в принятии нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), во внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс РФ (далее ГПК РФ), Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также иные нормативные правовые акты, актуализировал жилищную проблематику.

Среди проблем, имеющих наиболее важное социально-экономическое значение на современном этапе, одной из наиболее острых является жилищная проблема, то есть проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в ст. 40 Конституции Российской Федерации.^[1]

Несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. При таких сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации от «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. № 4218-1, все более устойчивый характер приобретает тенденция к становлению и развитию различных форм собственности на жилые помещения.

В литературе под правом собственности на жилое помещение понимается основанная на законе присвоенность конкретным лицом конкретного жилого помещения, влекущая его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющая возможность господства над жилым помещением с корреспондирующей необходимостью несения бремени его содержания.^[2]

При этом право частной собственности граждан имеет большое значение относительно возможности по приобретению и осуществлению своих законных интересов связанных с жилыми помещениями, которые были весьма расширены благодаря приватизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991г. №1541-1. ^[3]

Однако приватизация, безусловно, является не единственным основанием приобретения гражданами жилых помещений. Перечень этих оснований в последние годы был значительно расширен, что имеет большое значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере.

В настоящее время право граждан на жилое помещение урегулировано положениями ЖК РФ, в котором впервые на законодательном уровне сформулированы различные определения в рассматриваемой сфере, а также правомочия собственников по распоряжению отдельными объектами.

Кроме того, в последние годы был принят ряд не менее важных, нормативных правовых актов, также направленных на регламентацию правоотношений, возникающих по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения. Особо значимым среди них является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 №214-ФЗ, закрепивший ряд новых конструкций, направленных на дальнейшее расширение возможностей граждан по приобретению жилых помещений в частную собственность, то есть на решение жилищной проблемы.

Указанным актом предусмотрены следующие основания возникновения права собственности на жилое помещение:

1) строительство жилого дома;

2) инвестирование в строительство квартиры в многоквартирном доме.^[4]

Также, приобретение жилого помещения возникает в результате совершения следующих гражданско-правовых сделок: купли-продажи, ренты, мены, дарения, получение жилья по наследству и т.п.

Под правомочием владения понимается основанная на законе и охраняемая им возможность иметь у себя в хозяйстве жилое помещение, фактически обладать им, возможность числить его на своем балансе и т.п.

Под правомочием пользования понимается основанная на законе возможность извлечения из жилого помещения его полезных свойств, в известном смысле - потребление его. Определяя объем действий, входящих в правомочие пользования, законодатель ограничивает действия по пользованию жилым помещением, использование жилого помещения для производственных или каких-либо иных нужд запрещается.

Под правомочием распоряжения понимается основанное на законе определение юридической судьбы жилого помещения путем изменения его принадлежности (отчуждение по договору купли-продажи, передачи по наследству и т.п.).^[5]

Путем распоряжения правомочия владения и пользования могут передаваться собственником жилого помещения другим лицам, как физическим, так и юридическим.

Все вышеназванные правомочия, составляя в своем единстве содержание вещного права собственности на жилое помещение, тесно взаимосвязаны между собой. Так, например, господство над жилым помещением представляет собой необходимую предпосылку осуществления правомочий пользования.

Следует отметить, что раскрытие содержания права собственности не исчерпывается лишь характеристикой указанных правомочий, так как одноименные правомочия могут принадлежать и не собственнику. Поэтому здесь необходимо обозначить и специфические признаки, присущие указанным правомочиям именно как правомочиям собственника жилых помещений.

Во-первых, собственник осуществляет принадлежащие ему правомочия по своему усмотрению. Так, собственник жилого помещения согласно п. 1 ст. 30 ЖК РФ вправе по своему усмотрению осуществлять в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц. В тех случаях, когда собственник сам владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением, ему для осуществления указанных правомочий необходимо и достаточно того, чтобы все иные лица воздерживались от какого-либо посягательства на это жилое помещение.

Во-вторых, мера возможного поведения собственника в отношении принадлежащего ему жилого помещения включает в свое содержание указанную традиционную триаду правомочий собственника - право владения, право пользования и право распоряжения, но реальные возможности по осуществлению указанных правомочий носителями других вещных прав зависят как от прямого указания закона, так и от воли собственника (например, возникновение и прекращение этих прав).

Характеризуя право собственности на жилые помещения, следует иметь в виду, что это наиболее обширное и наименее ограниченное вещное право. Если вещное право собственности на жилые помещения - это право господства над жилыми помещениями, непосредственной властью над ними, то, выделяя право собственности из других вещных прав, следует отметить наибольшую меру этой власти.

Можно отметить главное, что характеризует правомочия собственника в российском гражданском праве - это возможность осуществлять их по своему усмотрению, не выходя за рамки закона. В этом-то и состоит существо юридической власти собственника над вещью.^[6] В литературе высказываются также мнения о том, что применительно к праву собственности на жилые помещения правомочия владения и пользования граждан-собственников объединены в одно особое правомочие-право личного проживания.^[7]

Основанием для утверждения о большем количестве правомочий собственника в настоящее время является формулировка п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), в соответствии с которым собственник вправе совершать любые действия, не противоречащие закону в отношении принадлежащего ему имущества. Это означает, что собственник, кроме владения, пользования и распоряжения, обладает и иными правами.^[8]

Применительно к содержанию права собственности на такой важный объект, как жилые помещения, специфика которого накладывает свой отпечаток на объем и порядок осуществления права собственности, необходимо отметить, что владение жилым помещением означает возможность в любое время осуществлять фактическое господство над ним, что, однако, не предполагает обязательного непосредственного обладания данным объектом, тем более что количество жилых помещений, находящихся в собственности гражданина, в настоящее время не ограничивается.^[9] Например, уезжая в другой город, собственник продолжает оставаться владельцем принадлежащего ему жилого помещения.