Файл: Понятие и виды собственности на жилые помещения.pdf

ВВЕДЕНИЕ

Права собственности и иные вещные права на недвижимость являются одним из самых важных объектов гражданских прав. Право на недвижимое имущество затрагивают интересы практически каждого гражданина. Однако, огромное количество судебных споров о вещных правах на жилые помещения, свидетельствует о недостаточной разработанности данного вопроса.

Ст. 40 Конституции РФ провозгласила право граждан на жилище и обязала органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для осуществления этого права.^[1] Вместе с этим правом определенным категориям граждан, определенным законодательством, жилье предоставляется бесплатно либо на льготных условиях.

Помимо Конституции РФ многие правовые нормы, связанные с жилыми помещениями, используются в Гражданском, Жилищном, Уголовном и Налоговом кодексах. Но, несмотря на большое количество нормативных актов, принятых в разное время разными ведомствами, и меры, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по - прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Продолжают иметь место злоупотребления чиновников, влиявших на решения о выделении бесплатного жилья конкретным гражданам, факты недобросовестных сделок с недвижимостью при продаже и купле жилья, получении наследства на жилое имущество.

«Конституционное право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества, то есть оно является сущностным фундаментальным правом. От него зависит система конкретных жилищных прав граждан, которые должны соответствовать, не противоречить ему. От того, как определяется содержание этого права, часто зависит поведение граждан, органов государства, хозяйствующих субъектов при выборе вариантов решения жилищных проблем из юридически возможных в конкретной жизненной ситуации».

В ст. 8 Конституция РФ закрепляет: «В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности»^[2]. Данная норма особенно важна в тех случаях, когда сопоставляется некий приоритет прав собственности - все «собственности» и права всех собственников равны. Таким образом, права государства на объекты собственности не имеют никаких привилегий по отношению к правам собственности граждан или юридических лиц. «Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц» (ст. 17 Конституции РФ). Это положение надлежит учитывать при выделении жилья с учетом государственных льгот, вселении в него, регистрации по месту жительства, бронировании жилых помещений и в других многочисленных случаях.

---

На сегодняшний день правовое регулирование отношений собственности на жилое помещение содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы. Праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения в Гражданском кодексе Российской Федерации отведена отдельная 18 глава (далее по тексту ГК РФ)^[3].

В части первой ГК РФ закрепляются нормы, регулирующие право собственности и иные вещные права, в том числе и права членов семьи собственника жилого помещения, дается понятие квартиры, как объекта права собственности, указываются основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования, многоквартирного дома и организации, и деятельности товариществ собственников жилья. ГК РФ также закрепил право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться по – своему усмотрению в соответствии с законодательством.

В части второй ГК РФ в гл. 35 рассматриваются вопросы, посвященные договору найма жилого помещения и другим договорам, предметом которого могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений.

Вместе с тем, основным нормативно - правовом актом в сфере жилищного права является Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188 -ФЗ (далее по тексту ЖК РФ)^[4]. ЖК РФ не только регулируются права собственности граждан на жилые помещения, но и рассматриваются вопросы по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений; отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений; переустройства и перепланировки жилых помещений и иными отношениями.

ЖК РФ расширил права собственника жилого помещения и наделил его правом предоставлять во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, вследствие чего и возникают другие вещные права: 1) права граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 31 ЖК РФ); 2) право пользования жилым помещением по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ); 3) право пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

---

Глава 1. Право собственности на жилые помещения

Понятие и виды собственности на жилые помещения

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 288 ГК РФ: «жилые помещения предназначены для проживания граждан, в то время гражданин, являясь собственником жилого помещения, может использовать его для личного проживания, в том числе и проживания членов его семьи».

В то же время в ст. 15 ЖК РФ закреплено понятие помещения, предназначенного для жилья, и, в соответствии с данной статьей, жилым помещением может быть только изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного и временного проживания граждан.

Следует признать, что жилые помещения как объекты жилищных правоотношений должны быть не просто обособленными, а изолированными. ЖК РФ также определяет, что размещение собственником в жилых помещениях производств не допускается. Из этого можно сделать вывод, что все жилые помещения имеют строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе использовать их только по своему усмотрению, при этом нарушая целевое назначение этих объектов. Соответственно, не допускается сдача жилых помещений внаем под размещение в жилых помещениях офисов, магазинов, складов, а также их продажа для указанных целей, за исключением случаев, когда эти помещения с надлежащей перерегистрацией в органах, осуществляющих учет недвижимости, переведены в категорию нежилых. Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников и частных владельцев жилых домов, и приватизированных квартир, и юридических лиц, включая коммерческие, общественные, а также государственные организации.

Жилое помещение является недвижимой вещью. Недвижимостью признается имущество, постоянно находящееся в одном и том же месте, обладающее индивидуальными признаками. К недвижимому имуществу относятся участки, связанные с землей, находящиеся на них сооружения и здания, участки недр, обособленные водные объекты. Таким образом, непрерывная связь с землей является характерным признаком для большинства объектов недвижимости.

---

В ст. 16 ЖК РФ законодатель определяет следующие помещения, относящиеся к жилым:

1. Жилой дом, часть жилого дома;
2. Квартира, часть квартиры;
3. Комната.

Под жилым домом законодатель подразумевает индивидуально -определенное строение, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования.

Квартирой, согласно ст. 16 ЖК РФ, признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой является часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В настоящее время в Российской Федерации существуют такие формы собственности на недвижимость, как: государственная, муниципальная и частная, которые составляют жилищный фонд.

Фонд жилья по своей принадлежности подразделяется на три группы.

Частный - фонд, который находится в собственности граждан, к нему относятся: индивидуальные жилые дома, приватизированные, приобретенные или построенные дома и квартиры, квартиры в домах жилищных или жилищно - строительных кооперативов (при этом паевые взносы должны быть выплачены полностью), квартиры и дома, которые приобретены на основаниях, предусмотренных законодательством; фонд, принадлежащий юридическим лицам на праве собственности.

Государственный - ведомственный фонд, принадлежит государству, находится в собственности РФ, в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, которые относятся к федеральной государственной собственности; фонд, находящийся в собственности субъектов РФ, в том числе ведомственный фонд, который находится в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Муниципальный - фонд принадлежит по праву собственности району, городу и входящих в них административно - территориальных образований, также ведомственный фонд, подлежащий полному хозяйственному ведению муниципальных предприятий или оперативному управлению муниципальных учреждений.

---

1.2. Возникновение и прекращение права собственности на жилые помещения

Собственник жилого помещения в соответствии с ГК РФ «осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования».

Основания возникновения права собственности подразделяются на первоначальные и производные.

К первоначальным способам приобретения права собственности относятся, например, строительство жилого дома, право собственности на которое возникает с момента государственной регистрации права собственности (ст. 219 ГК РФ).^[5]

К способам приобретения права собственности относятся: приобретение права собственности на жилые помещения по договору купли - продажи, мены, дарения, также наследование жилых помещений по закону или завещанию, приватизация.

Наиболее весомым основанием приобретения жилья на возмездной основе, в условиях Российской экономики, является заключение договора купли - продажи.

Вторым, наиболее популярным среди населения способом возмездного приобретения жилья в собственность, является обращение к ипотечному кредитованию.

Третьим по популярности способом приобретения в собственность жилья является строительство квартир и домов посредством заключения договоров долевого участия в строительстве, вступление в жилищно - строительные кооперативы, и самостоятельным строительством жилых помещений, домов на земельных участках, также находящихся в собственности.

Еще одним наиболее часто встречающимся видом приобретения жилья в собственность, является приобретение жилья по договору мены.

Еще одним видом договора, по которому происходит отчуждение права собственности, является договор ренты, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилье. Договор ренты является возмездным.

При рассмотрении вопросов возникновения права собственности наиболее часто встречается приобретение жилья в порядке дарения, либо наследование жилых помещений по закону и по завещанию.

ГК РФ определяет, что «совершение сделок с жилыми помещениями, такими как, заключение договоров купли - продажи, дарения и договор мены, влечет не только прекращение права собственности у бывших собственников, но и прекращение права пользования отчужденным жилым помещением, при этом, стороны при заключении указанных выше договоров, могут согласовать условия о сохранении за прежним собственником права проживания в жилом помещении, которое отчуждено, временно или пожизненно». Также в ГК РФ прописана возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника, принадлежащего ему имущества, только в случаях, предусмотренных ст. 235 ГК РФ. «Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

---