Файл: Понятие и виды собственности на жилые помещения.pdf

- обращение взыскания на имущество пообязательствам, в соответствии со ст. 237 ГК РФ;

- отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка, в соответствии со ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ;

- выкуп доли в общей собственности, в соответствии со ст. 252 ГК РФ;

- изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения, в соответствии со ст. 293 ГК РФ;

- реквизиция, в соответствии со ст. 242 ГК РФ;

- конфискация, в соответствии со ст. 243 ГК РФ;

- изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать, в соответствии со ст. 238 ГК РФ».

Несмотря на это, согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации (далее по тексту Конституция РФ) «никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда.

Глава 2. Характеристика других вещных прав на жилые помещения

2.1. Ограниченные вещные права на жилые помещения.

ГК РФ к вещным права наряду с правом собственности, в частности, отнесены: право пожизненно наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ); право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ); сервитуты (ст. 274, ст. 277 ГК РФ); право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ).

Вещные права можно также квалифицировать по основаниям их возникновения: по договору, одностороннему волеизъявлению, судебному решению и по основаниям их прекращения, рассмотренным ранее.

Ст. 30 ЖК РФ определяет, что: «собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК РФ».

ЖК РФ также закрепляет нормы о правах и обязанностях проживающих совместно с собственником иных лиц, которые имеют на жилые помещения ограниченные вещные права. И это один из самых сложных правовых вопросов, возникающих при ведении судебных споров, например в случаях прекращения семейных отношений, когда супруги разводятся, прекращают совместное проживание, но сохраняют регистрацию в квартире, принадлежащей собственнику на правах собственности.

---

В действующем законодательстве право членов семьи собственника как ограниченное вещное право законодательно закреплено в ст. 292 ГК РФ, предоставляющей им возможность пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Ст. 31 ЖК РФ, содержащаяся в разделе о вещных правах на жилые помещения, предусматривает за членами семьи право пользоваться им наравне с его собственником, либо с помощью договора расширить или сузить объем правомочий для этих лиц. Однако природа данного права определяется через возможность членов семьи проживать в жилом помещении после прекращения семейных отношений с собственником.

Следует отметить, что к членам семьи могут быть отнесены только нетрудоспособные иждивенцы, находящиеся на попечении собственника, но не лица, его содержащие.^[6] К нетрудоспособными относятся лица, не достигшие 18 - летнего возраста, а также граждане, достигшие пенсионного возраста, и являющиеся инвалидами.

Наибольшее количество вопросов в правоприменительной практике возникает при соблюдении прав несовершеннолетних членов семьи собственника, которые проживают в жилых помещениях собственника.^[7] По действующему в настоящий момент законодательству можно разграничить три правовых статуса члена семьи собственника приватизированного жилого помещения с момента его приватизации до перехода права собственности к другому лицу:

• лицо продолжает проживать в статусе члена семьи собственника приватизированного жилого помещения после проведенной приватизации жилья;
• лицо прекратило семейные отношения с собственником приватизированного жилого помещения и продолжает проживать в данном жилом помещении;
• лицо проживает (либо пытается реализовать свое право на проживание) в жилом помещении после перехода права собственности на него к другому лицу.

Согласно ч. 2 ст. 31, ст. 33 ЖК РФ управомоченные лица могут пользоваться жилым помещением наравне с его собственником, но при условии определенных обязательств: использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Последнее положение распространяется на все виды пользования чужим жилым помещением для рассматриваемой категории граждан. В одном из обзоров судебной практики рассматривался вопрос о том, должен ли в случае сохранения по решению суда права пользования жилым помещением учитываться сложившийся порядок пользования этим помещением или возможны отступления от него, может ли собственник жилья выделить жилое помещение по своему усмотрению.

---

Если семейные отношения прекращаются, или право собственности на жилье переходит к другому лицу, то в соответствии со ст. 33 ЖК РФ предусматривается солидарная ответственность по пользованию жилым помещением между собственником и бывшими членами семьи и соответствующие обязательства. Подобные обязательства определены и при пользовании жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). В этом случае, лицо, проживающее в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется им наравне с собственником данного жилого помещения, и несет соответствующие обязательство и ответственность по содержанию жилья. Договором могут быть установлены и иные условия проживания. При этом возможно установление раздельной оплаты содержания, ремонта жилых помещений, оплаты коммунальных платежей, путем разделения лицевых счетов между сособственниками, бывшими членами семьи нанимателя жилых помещений по договорам социального найма. Этот путь решения поддерживается судебной практикой при отсутствии прямого нормативного регулирования данного вопроса. Бывший член семьи нанимателя жилого помещения при заключении договора социального может потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, которое будет определять порядок и размер его участия оплате жилья и иных расходов по его содержанию, ремонту и коммунальных услугах. Суд при рассмотрении подобных споров, если между участниками не достигается соглашение, имеет право определить порядок оплаты жилого помещения и коммунальных услуг соразмерно приходящейся на нанимателя доли из общей площади жилища.

Кроме того, жилищные споры могут быть связаны и с использованием жилых помещений, например, при сносе и расселении из ветхого жилья, выселении жильцов - нанимателей, споры с государственными и муниципальными органами власти, обязанными обеспечивать граждан жилыми помещениями.

При рассмотрении других вещных прав на жилые помещения следует отметить, что они имеют абсолютный характер защиты. Это означает то, что вещные права лица, не являющегося собственником, но имеющего право на владение имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, обладают против третьих лиц той же защитой, что и собственник. Защита может предоставляться ему и против самого собственника при наличии у владельца вещного права правомочия следования. Этот признак сводится к тому, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения других вещных прав на это имущество. Так, залог сохраняется при переходе права на заложенное имущество к другому лицу (ст. 353 ГК РФ). Завещательный отказ, предметом которого является предоставление третьему лицу права пользования наследственным имуществом, является обременением имущества.

---

При решении вопросов, касающихся права хозяйственного ведения и оперативного управления жилыми помещениями, судебная практика, прежде всего, защищает интересы граждан и их право на жилище, закрепленное в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ. Произвольное лишение гражданина жилища не допускается законом.

2.2. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления жилыми помещениями

Помимо основных вещных прав собственности на жилые помещения ГК РФ рассматривает и другие варианты владения и пользования жилыми помещениями - право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления не относят к классическими вещными правами, а скорее к их производным.^[8] В соответствии со ст. 214 ГК РФ по правовому режиму объекты государственной или муниципальной собственности делятся на две группы: имущество, находящееся в федеральной собственности, которое принадлежит на праве собственности РФ, и имущество, находящееся в собственности субъекта РФ, и принадлежащее на праве собственности республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам. Данное имущество, не закреплено за другими юридическими лицами на вещном праве.^[9] Такое имущество составляет казну государства и в отношении него государство в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, например, путем передачи указанного имущества в аренду.

Субъект права хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом обладает определенной спецификой. Основная задача указанных прав состоит в обеспечении участия в гражданском обороте государственного имущества и закрепления за управомоченными лицами обязанностей по содержанию этого имущества. Право хозяйственного ведения может принадлежать только государственным и унитарным предприятиям, а право оперативного управления имуществом может закрепляется за государственными казенными предприятиями и учреждениями. Это право устанавливается федеральным законом и остается неизменным, независимо от каких - либо соглашений, установленных между юридическим лицом и собственником имущества. Указанные различия в содержании данных прав обусловлены особенностями правоспособности их субъектов. Право хозяйственного ведения значительно шире по объему, чем право оперативного управления, при котором некоммерческие организации - учреждения, а также казенные предприятия участвуют в гражданском обороте в ограниченных пределах.

---

В соответствии с п.1 ст. 299 ГК РФ, право хозяйственного ведения или оперативного управления предприятием или учреждением, если собственником было принято решение о закреплении этого права, возникает у данного предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не было установлено решением самого собственника либо законом и иными правовыми актами. Такой способ приобретения права возможен только в отношении имущества государственной или муниципальной казны, не закрепленного за иным предприятием или учреждением имущества. Закрепление собственником имущества, которое находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении другого предприятия и учреждения, не соответствует закону, за исключением случаев изъятия имущества. Таким образом, право хозяйственного ведения и право оперативного управления закрепленным собственником имуществом возникает с момента его фактической передачи, если иное не установлено решением собственника, законом или иным правовым актом.

Полагается, что решения государственных или муниципальных органов о закреплении имущества возможны лишь в отношении предприятий и учреждений соответствующей формы собственности. Закреплять имущество в хозяйственном ведении, оперативном управлении может только собственник, поэтому "закрепление", например, собственности субъекта РФ за муниципальным или федеральным предприятием, учреждением не соответствует закону. Если имущество приобретено предприятием или учреждением в результате самостоятельной хозяйственной деятельности от собственного имени в соответствии со своей специальной правоспособностью, оно поступает в хозяйственное ведение или оперативное управление согласно п. 2 ст. 299 ГК РФ в порядке, предусмотренном для приобретения права собственности. В этом случае государственная регистрация права хозяйственного ведения или оперативного управления осуществляется на тех же основаниях, что и право собственности - договоры, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, решение суда, правопреемство при реорганизации. Данное имущество не нуждается в закреплении собственником. Также не требуется и предварительная регистрация права государственной (муниципальной) собственности. Предприятия как юридические лица в силу своей гражданской правоспособности и обособленности имущества от имущества собственника от своего имени приобретают и осуществляют имущественные права (п. 1 ст. 48, ст. 49 ГК РФ).

Публичные собственники - РФ, ее субъекты и муниципальные образования, в свою очередь, тоже участвуют в обороте от своего имени в лице своих уполномоченных органов и иных представителей (ст. 124 ГК РФ). Однако в силу п. 2 ст. 48, п. 2 ст. 113, п. 3 ст. 213 ГК РФ, имущество, самостоятельно приобретенное этими организациями, автоматически становится государственной или муниципальной собственностью. Независимо от того, строило ли предприятие, учреждение объект самостоятельно, приобретало ли недвижимость за счет чистой прибыли (доходов от разрешенной деятельности), имущество будет государственной (или муниципальной) собственностью, находящейся в хозяйственном ведении или оперативном управлении. В случае отсутствия в ЕГРП записи о регистрации права государственной или муниципальной собственности при регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления на объект недвижимого имущества среди особых отметок указывается слово "собственник" и наименование собственника недвижимости.

---