Файл: Банкротство российских застройщиков: причины и меры противодействия (Банкротство застройщика).pdf

Введение

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»^[1] содержит в себе положения, направленные на защиту прав наименее защищенных участников гражданского оборота - участников строительства. Законодателем по поручению Президента Российской Федерации были внесены следующие изменения - установлены особенности предъявления требований при банкротстве застройщика и особенности передачи имущества должника новому застройщику.

Одним из признаков кризисной ситуации является возрастание риска банкротства. Даже самый надежный застройщик может оказаться в ситуации, когда долговая нагрузка приведет компанию на грань ликвидации.

Когда складывается критическая ситуация, необходимо принять единственно правильное решение, которым может стать или привлечение дополнительных инвестиций, или банкротство застройщика.

Во втором случае своевременное обращение к адвокату поможет провести процедуру правильно и в строгом соответствии с законом РФ No127-ФЗ от 26 ноября 2002 года, регламентирующего процедуру банкротства предприятия с правами юридического лица.

Обращение к вопросам теории и практики правоприменения в сфере обеспечения эффективности механизмов банкротства застройщиков обусловлено необходимостью поиска новых подходов в противодействии несостоятельности организаций-застройщиков. Данные подходы, в первую очередь, должны быть ориентированы на защиту прав граждан - участников долевого строительства как непрофессиональных участников инвестирования, как наиболее незащищенных лиц, несущих существенные финансовые, бытовые и в определенном смысле социальные потери в случае приостановлении строительства помещений, предназначенных для проживания. Статистика свидетельствует, что количество застройщиков-должников, а также объем незавершенного ими строительства возрастает в большинстве субъектов Российской Федерации^[2].

Банкротство застройщика

Банкротом признают компанию, если у нее недостаточно денег для покрытия долгов. Решение о банкротстве выносит арбитражный суд.

Инициировать банкротство может сам застройщик, налоговая или кредитор застройщика, например банк, поставщик или дольщики.

Пока длится банкротство, дольщик может потерять пару лет, а потом еще столько же, пока новый застройщик достраивает дом^[3].

---

Почему банкротятся застройщики

Банкротство происходит по разным причинам:

• выросли цены на стройматериалы или подрядчиков;
• снизилась покупательская способность;
• деньги ушли на выплаты по судебным решениям, например, застройщик затянул со сдачей дома и дольщики подали иски в суд.

Эти проблемы приводят к остановке строительства и еще большим издержкам. Сроки срываются, дольщики подают судебные иски, а привлекать новые инвестиции становится сложнее. Если найти деньги не удается, застройщика объявляют банкротом.

Основную массу банкротов составляют мелкие и средние застройщики ввиду отсутствия дополнительных средств для формирования финансовой подушки и покрытия незапланированных расходов при росте инфляции и скачков курса. Банковские учреждения не спешат оказывать помощь и отказывают в кредитовании, отдавая предпочтения крупным девелоперам. К концу 2019 г. – началу 2020 г. ожидается до 30% потерь мелкого и среднего сегмента участников.

Волна банкротств в связи с изменениями в законодательстве и обязательном переходе на эскроу-счета (специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств)^[4] с июля 2019 г. в соответствии с ФЗ №478 от 25.12.2018. Законодательно запрещено прямое финансирование строительства из средств дольщиков. Денежные средства резервируются на страховых банковских счетах, а строительство производится за счет заемных средств.

При этом банки все чаще отказывают в кредитах по причине несоответствия критериям учреждения в части проектного финансирования.

На основании выявленных проблем процесс банкротства продолжается до сих пор и предположительно, будет набирать обороты. Требования банков и изменения законодательства без проблем переживут только крупные участники рынка.

Причины банкротства

Наиболее часто причинами банкротства строительных компаний и фирм являются увеличение стоимости строительных материалов и производства работ; рост размера паевых взносов на фоне снижения общего уровня доходов российских граждан; увеличение страховых затрат на долевое строительство. Большая часть застройщиков вынуждена выплачивать валютные кредиты при резком ослаблении курсовой стоимости рубля.

Все эти причины приводят к существенным дополнительным затратам, которые, как правило, заканчиваются долговременной остановкой строительства. В результате застройщик попадает в «долговую яму», поскольку привлечение дополнительных инвестиций в такой ситуации становится крайне затруднительным. Кредиторы и дольщики, активно реагируя на сложившуюся ситуацию, массово обращаются в уполномоченные органы с исковыми заявлениями.

---

Основные признаки банкротства строительной компании

Банкротством застройщика называют неспособность строительной компании своевременно оплачивать кредитные обязательства, признаваемые арбитражным судом. Основным признаком этого состояния, служит то, что компанию признают финансово несостоятельной и на нее заводится судебное дело.

Судебное разбирательство начинается когда:

* сумма общей задолженности у физлиц превышает 10 000 рублей, а предприятий с правами юридического лица – 100 000 рублей. При этом сумма задолженности каждого отдельного кредитора может быть меньше и в расчет берется суммарный ее размер. Судебное разбирательство не может быть возбуждено, если общая задолженность не превышает указанных пределов.

* Просрочка оплаты превышает трехмесячный срок, так как только после его истечения кредиторы получают право обратиться с исковым заявлением в суд.

* Возникает неосуществимость взыскания, то есть задолженность не удается взыскать в течение 30 календарных дней.

Особенности процедуры банкротства застройщика

Согласно действующему закону о банкротстве застройщика, к основным особенностям банкротства относятся:

* определенные законом нормы защиты прав и финансовых интересов дольщиков;

* предоставление должнику права рассчитаться с физическими и юридическими лицами, являющимися кредиторами, финансовыми средствами или недвижимостью, в том числе и незаконченными объектами строительства;

* приоритет дольщиков в порядке очередности согласно реестру перед конкурсными организациями и физическими лицами, являющимися кредиторами застройщика;

* возможность рассмотрения судебного иска о банкротстве застройщика по месту нахождения основной части кредиторов или юридическому адресу компании-застройщика.

Кто имеет право инициировать банкротство

В соответствии с действующими правовыми нормами, инициаторами банкротства имеют право стать Федеральная налоговая служба России^[5] (Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный экономический надзор, дата основания: 19 марта 2004 г.) или организации и физические лица, являющиеся конкурсными кредиторами, по причине существования у них финансовой заинтересованности. Процедура банкротства застройщика подразделяется на первичный и вторичный этап.

На первичной стадии НС РФ или конкурсный кредитор, имеющий на это право, должен подать исковое заявление в судебное учреждение с требованием о признании строительной компании банкротом. Судебное учреждение, руководствуясь законом о банкротстве застройщика (параграф § 7. Банкротство застройщиков^[6]), обязано вынести решение о признании или непризнании финансово несостоятельной строительной организации компанией-банкротом.

---

Подающие иск юридические или физические лица ввиду отсутствия денежных отношений со строительной компанией, выступающей в роли застройщика, не являются заинтересованной стороной в ведении процедуры банкротства.

Вторичной стадией принято считать ситуацию, когда судебному учреждению в процессе судебного разбирательства становится известным, что строительная компания, ведущая долевое строительство, финансово несостоятельна. Банкротство – это сложный и многогранный процесс для лиц и организаций, являющихся кредиторами, и для компаний-застройщиков. Поэтому лишь своевременное обращение к адвокату поможет провести процедуру правильно и существенно снизить риски, связанные с финансовой несостоятельностью компании-застройщика.

Банкротство застройщиков: нововведения в Федеральный закон «о несостоятельности (банкротстве)»

11 декабря 2018 г. Президентом Российской Федерации был утвержден перечень поручений, которым Правительству Российской Федерации было поручено обеспечить внесение изменений в законодательство в части установления ускоренного порядка рассмотрения судами дел о признании проблемного застройщика банкротом, совершенствования механизмов контроля за деятельностью застройщиков, ускорения порядка передачи проблемного объекта новому застройщику. Во исполнение названных поручений были предприняты следующие меры.

Федеральным законом от 25.12.2018 г. № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»^[7] (далее - Закон № 478-ФЗ) были внесены существенные изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве). Изменения вступили в силу с 25.12.2018 г. Следует учитывать, что положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу Закона № 478 при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

---

Изменения, которым подверглось законодательство о банкротстве, следует условно разделить на две группы:

1. изменения и дополнения, касающиеся особенностей предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика;

2. изменения и дополнения, касающиеся особенностей урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства путем передачи его имущества и обязательств иному застройщику. Рассмотрим первую группу изменений. Из анализа положений ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что должником-застройщиком может являться юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которое (который) отвечает общим признакам банкротства, привлекало денежные средства (имущество) участников строительства, и к которому у последних имеются требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-места, нежилого помещения или денежное требование.

До внесения изменений в законодательство граждане-участники строительства были вправе заявлять конкурсному управляющему только требование о передаче жилого помещения или денежное требование. Арбитражные суды придерживались мнения, что лицо, претендующее на нежилые помещения, в рамках дела о банкротстве вправе заявить только денежные требования^[8]. При этом денежным требованием признавалось требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора долевого участия, предусматривающего передачу жилого помещения; требования о возврате уплаченных по договору долевого участия, предусматривающего передачу жилого помещения, признанному недействительным или незаключенным, а также требование о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение. Конкурсный управляющий рассматривал требования участников строительства и включал их в реестр требований о передаче жилых помещений, который являлся частью реестра требований кредиторов. Иные требования участников строительства предъявлялись в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве и Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ)^[9].

В связи с внесенными изменениями граждане-участники строительства вправе заявлять конкурсному управляющему помимо требований о передаче жилого помещения еще и требования о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование. При этом следует заметить, что под нежилым понимается помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров. Ограничения по площади для машино-мест при этом отсутствуют. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов.

---