Файл: Банкротство российских застройщиков: причины и меры противодействия (Банкротство застройщика).pdf

Закон № 478-ФЗ разъясняет, что, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу закона и к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, на арбитражного управляющего возлагается обязанность внести изменения в реестр требований кредиторов путем включения требований в отношении машино-мест и нежилых помещений в реестр требований о передаче жилых помещений и исключения указанных требований из реестра требований кредиторов.

В целях устранения неточности формулировок «реестр требований о передаче жилых помещений» был переименован в «реестр требований участников строительства».

Необходимость указанных нововведений обусловлена рядом обстоятельств. Во-первых, предполагается сокращение срока процедуры банкротства застройщика. Во-вторых, защищаются интересы участников строительства в части исполнения застройщиком обязательств подаче как жилых, так и нежилых помещений, и машино-мест.

Вторая группа изменений и дополнений затронула вопросы урегулирования обязательств застройщика путем передачи его имущества и обязательств новому застройщику. При урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. При этом следует учитывать, что приобретателем может быть созданная в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»^[10] унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда либо юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ^[11]. К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. Вместе с тем, ранее Закон о банкротстве предусматривал иную формулировку: «к имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся объекты незавершенного строительства и земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства (далее соответственно - имущество, объект незавершенного строительства, земельный участок)»^[12].

---

По мнению профессора С.А. Карелиной, «проблема приостановления строительства помещений в многоквартирных домах и домах блокированной застройки, вызванная финансовой несостоятельностью застройщиков, имеет перспективу преодоления. Конечно, преодоление требует значительных усилий по качественному совершенствованию и адаптации юридической техники и механизмов банкротства застройщиков к условиям рынка. Процесс этот труден, но необходим для повышения привлекательности российской юрисдикции и обеспечения защиты прав граждан-участников долевого строительства как непрофессиональных участников инвестирования объектов жилищного фонда»^[13].

Внесение таких изменений связано с тем, что правовая природа объекта незавершенного строительства как в судебной практике, так и в доктрине характеризуется многообразием позиций, а законодательное определение такого объекта и вовсе отсутствует. В этой связи, законодателем было принято решение взять за основу характеристики имущества застройщика именно земельные участки.

Таким образом, существенные изменения и дополнения в Закон о банкротстве, внесенные Федеральным законом от 25.12.2018 г. № 478-ФЗ, направлены на урегулирование вопросов передачи участникам строительства помещений (жилых, нежилых до семи квадратных метров и машино-мест), а также разъясняет правовую природу имущества, передаваемого новому застройщику-приобретателю.

4. Предупреждение банкротства: возможные меры

Банкротство представляет собой признание несостоятельности фирмы. Процедура инициируется тогда, когда предприятие не может расплатиться с имеющимися долгами. Обычно, если оздоровительные меры не дают никакого результата, фирма банкротится и ликвидируется. Ее имущество распродается. Полученные деньги распределяются между кредиторами. Банкротство можно предупредить. Для этого используются специальные меры.

Основные методы предотвращения банкротства — это:

1. Стоит задуматься о том, как избежать накопление долгов. Залогом успеха является обеспечение ликвидности активов предприятия, а также наиболее безопасное использование свободных средств.

2. Кредитную задолженность необходимо структурировать, в первую очередь погасить краткосрочные задолженности. Еще одним важным фактором является обязательное соблюдение сроков расчета. В крайнем случае, можно пойти на преднамеренный риск и самостоятельно начать процесс банкротства.

---

3. Нужно проанализировать вертикальные и горизонтальные связи в управлении компанией, реорганизовать дочерние компании, распределив между ними рабочие функции и денежные потоки.

4. При наличии дружественных компаний можно передать им собственное имущество под залог, что позволит создать дополнительное обременение.

К дополнительным мерам восстановления платежеспособности для малого, среднего или крупного бизнеса относятся:

Статья 191 Федерального закона регламентирует особые меры, направленные на предупреждение банкротства стратегически важных организаций.

К ним относятся:

- проведение анализа платежеспособности компании;

- реорганизация;

- погашение долга предприятия, работающего по оборонному заказу государства;

- реструктуризация задолженности между бюджетом государства и специализированными внебюджетными фондами;

- досудебная санация – компенсация долга государством с наложением на должника обязательств;

- содействие при соглашении организации и кредитора о реструктуризации долга, то есть предоставляет государственную гарантию погашения задолженности;

- прочие меры, определяемые индивидуально.

Совершенствование законодательства с учетом интересов застройщиков:

* Использование в отношении застройщика процедуры финансового

оздоровления.

* Предусмотреть правовой механизм передачи портфеля в другой банк с гарантией продолжения финансирования, в соответствие со всеми условиями кредитного договора в случае отзыва лицензии у уполномоченного банка.

* Определить перечень оснований для приостановки финансирования

проекта банком.

* Предусмотреть ответственность банка за задержку финансирования перед застройщиком в случае, если застройщик понес финансовые потери по вине банка.

Меры по увеличению доступности проектного финансирования:

1. Принять меры по увеличению финансовой устойчивости застройщиков и урегулированию взаимоотношений с банками.

- Запрет на капитализацию процентной ставки.

- Установление предельного числа банковских комиссий и плат.

- Установление запрета на увеличение ставки проектного финансирования в ходе строительства.

- Предоставление возможности зачета встречных однородных требований.

- Внедрение механизма выкупа инфраструктурных объектов, а также предоставление проектного финансирования на строительство таких объектов по 0 ставке.

2. Внести изменения в налоговое законодательство в целях снижение налогового бремени и совершенствования налогового учета.

---

3. Принять меры по развитию института гарантирования ДОМ.РФ.

4. Отменить избыточные требования в отношении застройщиков, перешедших на механизм эскроу-счетов.

Меры по поддержке строительной отрасли:

* Увеличение объемов строительства жилищного фонда социального использования и арендного жилья.

* Защита малого и среднего предпринимательства в строительной сфере.

* Проведение индексации сметных нормативов.

* Развитие индустрии строительных материалов и проектов индустриального домостроения.

* Обеспечение жилищного строительства земельными ресурсами.

* Снижение расходов по подключению к инженерным сетям.

Проведение всех вышеперечисленных мер обусловлено большой заинтересованностью государства в том, чтобы стратегически важные организации продолжали делать вклад в его экономику.

Заключение

Чтобы избежать банкротства, предприятию необходимо принимать соответствующие меры, направленные на выяснение причин возникновения финансовой несостоятельности и предотвращение их наступления.

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» содержит в себе положения, направленные на защиту прав наименее защищенных участников гражданского оборота - участников строительства.

Обращение к вопросам теории и практики правоприменения в сфере обеспечения эффективности механизмов банкротства застройщиков обусловлено необходимостью поиска новых подходов в противодействии несостоятельности организаций-застройщиков. Данные подходы, в первую очередь, должны быть ориентированы на защиту прав граждан - участников долевого строительства как непрофессиональных участников инвестирования, как наиболее незащищенных лиц, несущих существенные финансовые, бытовые и в определенном смысле социальные потери в случае приостановлении строительства помещений, предназначенных для проживания.

В условиях современности, когда обеспечение граждан жильем приобретает особое значение, строительный комплекс является важнейшим элементом национальной экономики.

В связи со сложившейся социально-экономической ситуацией был принят Федеральный закон от 25.12.2018 г. № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 478-ФЗ) были внесены существенные изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве). Изменения вступили в силу с 25.12.2018 г.

---

Граждане вкладывают средства в строительство в первую очередь многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность. Однако по целому ряду причин застройщики могут испытывать финансовые трудности, вследствие чего многоквартирные дома остаются недостроенными. Застройщик оказывается неспособен выполнить надлежащим образом и в срок свои обязательства по договору долевого участия. В условиях экономического кризиса стали довольно частыми случаи банкротства строительных организаций. В результате участники долевого строительства (дольщики), как правило, лишаются возможности приобрести квартиру в оконченном строительством доме, приобретая вместо этого права на часть объекта незавершенного строительства.

Меры по предупреждению несостоятельности регулируются законодательно. Информацию о банкротстве получают учредители. После этого они должны принять меры по предупреждению. Они предполагают оптимизацию деятельности фирмы. В процессе устанавливаются и устраняются те аспекты, которые привели к банкротству. Выполняется работа со штатом сотрудников. Формируется система, которая позволяет контролировать финансовую несостоятельность.

Рассмотренные выше предложения могли бы существенно восполнить законодательные пробелы в сфере банкротства застройщиков и положительно повлиять на динамику отношений по долевому участию в строительстве.

На мой взгляд, именно с помощью комплексного подхода к изучению такой практики можно найти оптимальные пути решения проблем дольщиков, в частности, проблем, связанных с банкротством строительных организаций. При этом, как представляется, достижение положительных результатов в данной сфере возможно при поддержке со стороны государства и при политике социальной ответственности власти перед гражданами. Чтобы избежать мошеннических схем со стороны строительных компаний, государство должно регулировать и контролировать отношения между строительными организациями, застройщиками и финансовыми структурами (банками), и нести ответственность за нарушения договорных обязательств между всеми участниками. Любая строительная компания должна иметь «прозрачную» структуру, открытую и безопасную, чтобы дольщик не был обманут.

Список использованной литературы

Правовые акты

---