Добавлен: 05.07.2023
Просмотров: 265
Скачиваний: 3
ВВЕДЕНИЕ
Данная тема очень актуальна в наше время. Интерес к этой теме особо был проявлен, когда было разрешено иметь частную собственность.
Жилищный фонд стал резко развиваться, именно благодаря этому он стал разветвленным и широким понятием. Жилищный фонд – это совокупность вне зависимости от форм собственности всех жилых помещений.
На данный момент есть несколько видов собственности: государственная,
муниципальная, частная, общественная и т.д.
ПОНЯТИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ. Сам по себе жилищный фонд не существует в материальном мире именно как фонд. Термин «фонд» создано в жилищном законодательстве для целей более эффективного урегулирования жилищных правоотношений. Сам жилищный фонд составляют определенные жилые помещения, указанные в ст. 15 и 16 ЖК РФ.
Законодательные органы государственной власти (исключительно федеральные) сами решают вопрос касательно видов жилищных фондов, которыми будут пользоваться граждане и организации. На данный выбор влияют социальные и экономические слои общества, в том числе и политические мотивы. Каждый жилищный фонд отличается определенной совокупностью прав и обязанностей для его пользователей. Можно сказать, что категория «жилищный фонд» в жилищном праве играет функцию правового института, так как регулирует группу отношений, связанных одним лишь критерием – жилищным фондом.
Самый первый жилищный фонд – жилищные строительные кооперативы (ЖСК), жилые помещения в домах ЖСК первоначально были в собственности у граждан, настала возможность создания товарищества собственников жилья (ТЖС). Члены жилищного строительного кооператива сами на свои денежные средства строили многоквартирный жилой дом. Позже появилась возможность приватизации жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фондов, это привело к созданию другой формы – частного жилищного фонда.
ВИДЫ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Жилищный фонд муниципальная собственность
В этой части я буду классифицировать виды жилищных фондов, которые предусмотрены действующим законодательством.
Если проанализировать положения нового ЖК РФ, то можно увидеть, что жилищное законодательство исходит из двух критериев для определения вида жилищного фонда:
в зависимости от того, кто является собственником жилого помещения;
в зависимости от вида целевого использования жилого помещения.
Первый критерий разделяет жилые помещения на:
- частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, которые находятся в собственности граждан, а также в собственности юридических лиц;
- государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, которые принадлежат по праву собственности РФ(жилищный фонд РФ), и жилых помещений, находящихся по праву собственности у субъектах РФ(жилищный фонд субъектов РФ);
- муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, которые находятся по праву собственности у муниципальных образованиях.
Частный жилищный фонд — это совокупность жилых домов (жилых помещений), которые принадлежат по праву собственности гражданам, а также юридическим лицам, созданных в качестве собственников.
В группу жилищного фонда, находящегося по праву собственности у граждан, входят: индивидуальные жилые дома, построенные и приобретенные квартиры и дома, приватизированные, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир.
Гражданин, который является собственником жилого помещения имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться жильем, в том числе сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог, продавать, перестраивать или сносить, видоизменять, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан.
Закон предусматривает и ограничения принудительного изъятия недвижимости в жилищной отрасли. Принудительное лишение собственника принадлежащего ему жилого помещения производиться только решению суда, а также принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть выполнено только если имеет место условие предварительного и равноценного возмещения.
В группу частного жилищного фонда входит также жилищный фонд, который принадлежит по праву собственности юридическим лицам, созданные в качестве частных собственников, приобретенный за счет их средств, в том числе квартиры в жилищно-строительных кооперативах с не полностью погашенным паевым взносом.
Сейчас согласно законодательству собственниками жилых помещений могут быть коммерческие и некоммерческие организации (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником), общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды. Включая хозяйственные общества, коллективные предприятия, товарищества и т.д., приобретаемых в собственность жилые помещения и иное имущество.
Юридические лица могут приобретать жилые помещения по всем основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (по договорам купли-продажи, дарения, мены и т. д.), чаще всего право собственности на жилые помещения у частных юридических лиц появляется путем их долевого участия в жилищном строительстве или иных форм траты своих денежных средств в строительство, а также покупка жилья.
Если гражданин, который является собственником жилого помещения может использовать его для личного проживания членов его семьи, а также сдавать жилое помещение с помощью договора. Частные юридические лица вправе иметь жилье в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании договора найма. Это одна из особенностей права собственности частных юридических лиц на жилые помещения.
Государственный жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, которые по праву собственности принадлежат государству.
Государственная собственность делится на федеральную собственность, то есть собственность РФ, и собственность определенных субъектов РФ.
Государственный жилищный фонд состоит из двух частей:
Во-первых, ведомственный жилищный фонд, находящийся в государственной собственности РФ и в абсолютном хозяйственном ведении государственных предприятий, которые относятся к федеральной государственной собственности.
Право хозяйственного ведения подразумевает, что государственное предприятие владеет, распоряжается и пользуется переданным ему имуществом, в том числе жилыми помещениями, определяемых ГК РФ (ст. 294-295 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 296 ГК РФ право оперативного управления - это право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом, в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Субъектами данного права теперь могут быть как унитарные (казенные) предприятия, строго говоря, относящиеся к категории коммерческих организаций, так и финансируемые собственниками учреждения, относящиеся к некоммерческим организациям. Собственник-учредитель создает субъекты права оперативного управления, определяя объем их правоспособности, утверждая их учредительные документы и назначая их руководителей. Собственник может реорганизовать или ликвидировать созданные им учреждения (или казенные предприятия) без их согласия. Составляющие право оперативного управления правомочия имеют целевой характер, обусловленный функциями, которые выполняет учреждение (или казенное предприятие). Собственник устанавливает таким юридическим лицам прямые задания по целевому использованию выделенного им имущества (в частности, в утвержденной им смете расходов учреждения). Он также определяет целевое назначение отдельных частей (видов) имущества, закрепленных за субъектами права оперативного управления, распределяя его (в учетных целях) по специальным фондам. При этом имущество, включая денежные средства, числящееся в одном фонде, по общему правилу не может быть использовано на цели, для которых создан другой фонд (при недостатке последнего). Объектом рассматриваемого права выступает имущественный комплекс - все виды имущества, закрепленного собственником за учреждением или приобретенного им в процессе участия в гражданских правоотношениях. При этом собственник-учредитель вправе изъять у субъекта права оперативного управления без его согласия излишнее, не используемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению (п.2 ст.296 ГК РФ). Однако такое изъятие допускается лишь в этих трех предусмотренных законом случаях, а не по свободному усмотрению собственника. Столь "узкий" характер правомочий субъекта права оперативного управления обусловлен ограниченным характером его участия в имущественном (гражданском) обороте. Вместе с тем это обстоятельство не должно ухудшать положение его возможных кредиторов.
Ведомственный фонд, находящийся в федеральной собственности России, весьма значимый: в множестве городах, в которых распологаюся федеральные промышленные предприятия, ведомственный фонд составляет более половины государственного жилищного фонда. Получается по объему ведомственный жилищный фонд составляет приблизительно 60% всего жилищного фонда страны. Он всегда пополняется жилыми помещениями, которые возводятся государственными предприятиями, организациями и т.д. за счет централизованных капитальных вложений, включая нецентрализованные фонды указанных организаций и предприятий.
Дома ведомственного жилищного фонда созданные для конкретной цели — обеспечения жилищных потребностей работников учреждений и предприятий. Удовлетворение предприятием своих работников жилыми помещениями имеет особое значение в деле создания надлежащих жилищно-бытовых условий служащим.
В домах ведомственного жилищного фонда пользуются жилыми помещениями и граждане, оставившие работу на данном предприятии, в учреждении, организации в связи с уходом на пенсию. Кроме того, из ведомственного жилищного фонда могут обеспечиваться жилой площадью работники медицинских, культурно-просветительных и других учреждений, непосредственно обслуживающих трудовой коллектив данного предприятия.
В домах ведомственного жилищного фонда также могут проживать граждане, которые получили жилые помещения в соответствии с установленным порядком (инвалиды Великой Отечественной войны, семьи погибших и т. д.).
Во-вторых, фонд, который принадлежит по праву собственности у республик в составе РФ, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга и т.д., а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
У жилищного фонда субъектов РФ есть главная задача - обеспечение жилыми помещениями населения, проживающего на территории республик, области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и т.д., а также работников тех государственных предприятий и учреждений, находящихся в управлении и подчинении органов субъектов РФ. Последнее касается в равной мере и к ведомственному жилищному фонду, находящемуся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений регионального подчинения. Жилищным фондом, который находящихся в собственности субъектов РФ, распоряжаются соответствующие местные государственные органы исполнительной власти субъектов Федерации.
Предприятиям разрешено пользоваться средствами из фонда социально-культурных мероприятий и жилищного строительства для долевого участия в совместном строительстве жилых домов и учреждений культурно-бытового назначения.
Муниципальный жилищный фонд.
Муниципальный жилищный фонд — это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
Главным источником образования муниципального жилищного фонда стала передача в собственность муниципальных образований — городских, сельских поселений и других населенных пунктов жилых помещений, которые в прошлом были объектами права государственной собственности.
Муниципальный жилищный фонд как часть муниципальной собственности имеет некоторое сходство с государственным жилищным фондом, но является самостоятельной формой собственности. Конституционные основы муниципальной собственности представлены во гл.8 Конституции РФ («Местное самоуправление»). Согласно ст. 130 Конституции РФ местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного назначения, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.
Статья 132 Конституции РФ указывает, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.
От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в законе (ст. 125, 215 ГК РФ).
Жилые помещения, которые находятся в муниципальной собственности, закрепляются за муниципальными предприятиями и учреждениями (школамии больницами, и т. д.).
Конституционное положение о том, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, в том числе муниципальным жилищным фондом, подразумевает, что данные органы распоряжаются входящими в группу такой собственности жилыми помещениями в соответствии с интересами населения города, района и поселка. К ведению органов местного самоуправления относятся также вопросы, которые касаются жилищно-коммунального хозяйства, как: водо-, энерго-, теплоснабжение населенных пунктов, их планирование и застройка, коммунальное хозяйство, благоустройство, и т.д. Конституция РФ указывает, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей для их осуществления финансовых средств.