Добавлен: 05.07.2023
Просмотров: 123
Скачиваний: 5
Введение
Реализуемые в нашей стране реформы в жилищной сфере в существенной мере изменили характер отношений в сфере управления жилой недвижимостью. Неэффективной была признана практика управления жилищным фондом муниципальными и государственными предприятиями, главная причина которой заключалась в сохранении нерыночных принципов функционирования в жилищном секторе. Наиболее существенное развитие законодательной базы было обеспечено в 2004 г. в результате принятия ряда федеральных законов, непосредственно направленных на формирование рынка доступного жилья, включая Жилищный кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). В ЖК РФ закреплено, что собственники нежилых и жилых помещений вправе осуществлять управление многоквартирным домом при минимальном участии органов власти. Вместе с тем, в последнее время возникают проблемы в сфере управления многоквартирными домами, вызванные рядом причин, среди которых основополагающей является несовершенство законодательства в исследуемой сфере. В связи с этим изучение управления многоквартирными домами на современном этапе развития является особенно актуальным.
Целью данной работы является изучение управления многоквартирными домами.
Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:
- во-первых, раскрыть понятие управления многоквартирным домом;
- во-вторых, рассмотреть способы управления многоквартирным домом.
Работа состоит из введения, основной части и заключения.
При написании работы использовались нормативно-правовые акты, учебники по жилищному праву, а также статьи периодических изданий, посвященные теме исследования.
Понятие управления многоквартирным домом
В ЖК РФ легальное определение понятия «управление многоквартирным домом» отсутствует, в то время как регулированию данных отношений посвящен раздел ЖК РФ.
Рядом авторов отмечается, что федеральным законом «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации и другие законодательные акты Российской Федерации» в ЖК РФ были внесены изменения, которые направлены на усовершенствование правового регулирования отношений по управлению многоквартирными домами, вместе с тем собственно понятие «управление» так и не было введено.[1] В новой редакции ст. 161 ЖК РФ закреплено ее более развернутое название: «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом»[2]. Иными словами, раскрытие понятия «управление многоквартирным домом» возможно через понятие деятельности и ее основополагающие характеристики.
Так, управление многоквартирным домом согласно ч.1 ст. 161 ЖК РФ должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, благоприятные и безопасные условия проживания граждан в многоквартирном доме, разрешение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление проживающим в таком доме гражданам, коммунальных услуг либо в случаях, закрепленных ст.157.2 ЖК РФ, непрерывную готовность инженерных коммуникаций и иного оборудования, которое входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, непосредственно к предоставлению коммунальных услуг. При этом, правила и стандарты деятельности по управлению многоквартирными домами устанавливаются Правительством РФ.[3]
Вместе с тем, по мнению А. Тарасовой, правовой анализ положений ЖК РФ позволяет сделать вывод, что закрепленное в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ понятие «управление многоквартирным домом» (которое дано через раскрытие его сущности как деятельности) имеет общий характер для всех способов управления многоквартирными домами, предусмотренных законодательством.[4]
При этом, как следует из содержания ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений осуществляться в многоквартирном доме должно согласно требований законодательства РФ (включая сферу обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения) о пожарной безопасности, защите прав потребителей, техническом регулировании и должно обеспечивать: соблюдение требований к безопасности и надежности многоквартирного дома; безопасность здоровья и жизни граждан, имущества юридических и физических лиц, муниципального и государственного имущества; доступность пользования помещениями и другим имуществом, которое входит в состав общего имущества собственников помещений непосредственно в многоквартирном доме; соблюдение законных интересов и прав собственников помещений в многоквартирном доме, а также других лиц; непрерывную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и иного оборудования, которое включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к проведению поставок ресурсов, требующихся для предоставления коммунальных услуг проживающим в многоквартирном доме гражданам в соответствии с правилами, ограничения и приостановки коммунальных услуг пользователям и собственникам помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством РФ.
Согласно ч.1.2 ст. 161 ЖК РФ состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме работ и услуг, порядок их выполнения и оказания устанавливаются Правительством РФ.
Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»[5] были утверждены правила выполнения работ и оказания услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также минимальный перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами должно проводиться на основании соответствующей лицензии, кроме случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом либо другим специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного ч. 3 ст. 200 ЖК РФ случая.
Таким образом, управление многоквартирным домом предполагает осуществление хозяйственной деятельности, осуществляемой в интересах собственников помещений в многоквартирном доме и представляет собой комплекс юридических и фактических действий по владению, пользованию и распоряжению в установленном порядке общим имуществом многоквартирного дома, непосредственно направленных на обеспечение безопасных и благоприятных условий проживания граждан; надлежащей сохранности и содержания общего имущества.
Способы управления многоквартирным домом
В соответствии с ч.2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут обязанность по избранию одного из способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, число квартир в котором не более тридцати;
- управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом либо другим специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.[6]
Определенный способ управления многоквартирном домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может в любое время быть изменен на основании его решения. При этом, решение общего собрания о выборе способа управления носит обязательный характер для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Именно на основании данного решения осуществляется заключение договора управления многоквартирным домом.
Важно отметить, что Федеральным законом от 4 июля 2011 г. N 123-ФЗ в ЖК РФ была введена новая норма (ст. 161.1), согласно которой в случае, если в многоквартирном доме не было создано товарищество собственников жилья или данный дом не управляется жилищным кооперативом либо другим специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более четырех квартир, собственники помещений в данном многоквартирном доме обязаны на своем общем собрании осуществить избрание совета многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном многоквартирном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или каких-либо других органах не осуществляется. Однако, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято либо соответствующее решение не было реализовано, органом местного самоуправления в трехмесячный срок осуществляется созыв общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого в обязательном порядке включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, включая председателя совета данного дома, или о создании в многоквартирном доме товарищества собственников жилья.[7]
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества, не привлекая каких-либо посредников. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры по выполнению работ по ремонту или оказания услуг по содержанию общего имущества с лицами, непосредственно осуществляющими таковые виды деятельности, собственники помещений заключают на основании соответствующих решений общего собрания. При этом большинство или все собственники помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.[8] Договоры на горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, газоснабжение (включая поставки бытового газа в баллонах), электроснабжение, отопление (теплоснабжение, включая поставки твердого топлива в случае наличия печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, который осуществляет непосредственное управление многоквартирным домом от своего имени.
На основании принятого решения общего собрания собственников, осуществляющих непосредственное управление многоквартирным домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников либо другое лицо, имеющее соответствующее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему большинством или всеми собственниками помещений в многоквартирном доме. Преимуществом непосредственного управления домом является экономия на оплате услуг управляющей организации. Эта система является выгодной для жильцов в тех случаях, когда речь идет о небольшом многоквартирном доме, где квартирами владеют не более 10 человек, причем в наибольшей степени эффективной она может стать в многоквартирных домах, где живут люди с приблизительно одинаковым материальным и социальным статусом. К минусам данного способа можно отнести отсутствие единой организации, которая несла бы ответственность перед собственником за качество коммунальных услуг.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации данного комплекса, пользования, владения и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Передача функций по управлению многоквартирным домом ТСЖ предполагает обязательное принятие собственниками двух решений: о выборе соответствующего способа управления и о создании ТСЖ. Число членов ТСЖ, непосредственно создавших товарищество, должно превышать 50% процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Одновременно, для принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом достаточно большинства голосов от общего числа голосов, которые приняли участие в голосовании. Таким образом, для принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом требуется меньшее число голосов, чем для принятия решения о создании ТСЖ, а, следовательно, ситуация, при которой способ управления МКД избран, а товарищество не создано, является вполне реальной.
При создании и деятельности ТСЖ существует большое количество проблем различного характера, таких как: экономические, правовые и другого рода. В первую очередь для эффективного управления многоквартирным домом должны быть хорошо налажены отношения председателя с жильцами. Однако, не всегда это получается; всегда может появиться тот, кто будет против принятого решения председателя, либо в целом, политики ТСЖ. Именно в этом, и состоит одна из основополагающих проблем председателя товарищества собственников жилья. Другой распространенной проблемой является отношения между ТСЖ и собственниками, которые не являются членами ТСЖ. Данные отношения могут основываться на заключаемом договоре о содержании общего имущества. Указанный договор носит обязательный характер только для товарищества собственников жилья, но не собственников.[9] По смыслу ЖК РФ собственники, выразившие несогласие с принятым решением либо отсутствовавшие на общем собрании, не участвуют в учреждении ТСЖ и впоследствии вправе в него не вступать. Однако, это, значит, что интересы собственников, не вступивших в ТСЖ, не должны учитываться ТСЖ при управлении многоквартирным домом. Помимо этого, по смыслу ЖК РФ собственники, не вступившие в ТСЖ, не освобождаются от участия в необходимых расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.