Файл: Управление многоквартирными домам.pdf

В соответствии с ч. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и иные договоры в интересах членов товарищества.^[10]

Таким образом, ЖК РФ предоставляет ТСЖ достаточно широкие возможности по определению модели своей деятельности: от управления многоквартирным домом исключительно собственными силами до передачи всех функций по управлению третьим лицам. Допустимо использование и промежуточной модели, в соответствии с которой часть функций по управлению реализуется непосредственно ТСЖ, а часть функций осуществляется привлекаемыми им лицами. При этом, товарищество при промежуточной модели может использовать элементы самостоятельного и несамостоятельного управления многоквартирным домом в самых разнообразных сочетаниях в зависимости от обстоятельств. Самостоятельное осуществление ТСЖ абсолютно всех функций по управлению многоквартирным домом требует наибольших затрат от домовладельцев. Выбор указанной модели определяет самостоятельное осуществление ТСЖ как финансово-хозяйственного, так и технического управления.

Антиподом самостоятельного управления многоквартирным домом служит передача его в управление третьим лицам. В этом случае между специализированной организацией, оказывающей подобного рода услуги, и ТСЖ заключается так называемый договор управления (ст. 162 ЖК РФ). Данная модель в существенной мере девальвирует роль ТСЖ, которое в этом случае фактически устраняется от управления многоквартирным домом. Задачей товарищества в этом случае является только грамотный выбор организации, которой будет осуществляться управление общим имуществом. Гораздо более привлекательной является так называемая промежуточная модель, в соответствии с которой функции по непосредственному управлению многоквартирным домом разделены непосредственно между ТСЖ и третьими лицами.

Также управлять многоквартирным домом может жилищный или какой-либо другой специализированный потребительский кооператив. Можно выделить такие виды жилищных и других специализированных потребительских кооперативов: жилищный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ); жилищно-строительный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ); потребительский кооператив (ст. 116 ГК РФ), созданный с целью управления многоквартирным домом.

Жилищный кооператив создается для приобретения за счет средств членов кооператива готового жилья, его реконструкции и дальнейшего управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 110 ЖК РФ).^[11] Управление общим имуществом многоквартирного дома осуществляется жилищным кооперативом через свои органы. Для этого жилищным кооперативом заключаются: договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома с лицами, которые осуществляют соответствующие виды деятельности; договоры с ресурсоснабжающими организациями по поставке ресурсов, которые необходимы для общего имущества многоквартирного дома (освещение и отопление мест общего пользования, водоснабжение мест общего пользования и т.п.). Как сторона вышеуказанных договоров жилищный кооператив несет ответственность перед контрагентами за своевременную оплату выполненных работ (услуг) и соответственно поставленных ресурсов. Члены же жилищного кооператива обязаны, помимо вступительных и паевых взносов, производить взносы на содержание общего имущества многоквартирного дома. Если непосредственно в процессе строительства многоквартирного дома такие взносы еще не являются актуальными (строительство дома осуществляется за счет паевых взносов), то после ввода дома в эксплуатацию без таких взносов уже не обойтись. Собственниками помещений в многоквартирном доме, управляемом кооперативом, могут быть принято решение об изменении способа управления домом. В соответствии со ст. 122 ЖК РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в ТСЖ.^[12]

Третьим способом управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией. Управляющая организация по договору управления многоквартирным домом в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, а также осуществлять другую деятельность, которая направлена на достижение целей управления многоквартирным домом. Договор на коммунальные услуги заключается непосредственно управляющей организацией. При этом, договора на оказание коммунальных услуг могут быть расторгнуты одной из сторон в случае нарушения принятых обязательств либо условий их выполнения. Управляющей организаций обеспечивается содержание и ремонт многоквартирного дома, а также используются имеющиеся возможности для эффективного получения прибыли, хотя полученные средства, как и в случае с ТСЖ, должны быть направлены непосредственно на содержание многоквартирного дома.

Любой управляющей организацией должны быть предоставлены соответствующие гарантии финансового обеспечения своей работы, поскольку она способна довести дом до разрушения, выполняя некачественно свои обязанности, и тем самым принести убытки жильцам–собственникам квартир. В связи с этим, перед подписанием договора с управляющей организацией, необходимо определить степень ее ответственности перед собственниками. Управляющая организация должна нести ответственность за оказание всех коммунальных услуг в конкретном многоквартирном доме.

Таким образом, управление многоквартирным домом может осуществляться непосредственно собственниками помещений, ТСЖ или жилищным кооперативом либо другим специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией.

Заключение

Управление многоквартирным домом - это хозяйственная деятельность, осуществляемая в интересах собственников помещений в многоквартирном доме и представляющая собой комплекс фактических и юридических действий по пользованию, владению и распоряжению в установленном порядке общим имуществом многоквартирного дома, которые направлены на обеспечение безопасных и благоприятных условий проживания граждан; надлежащего содержания и сохранности общего имущества в многоквартирном доме.

Действующим законодательством закреплено три возможных способа управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном жилом доме;

- управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом либо другим специализированным потребительским кооперативом;

- управление непосредственно управляющей организацией.

Собственник помещения обладает правом выбора только одного из указанных способов управления многоквартирным домом.

Для собственников квартир наиболее выгодными из предлагаемых действующим законодательством способов управления многоквартирными домами, по мнению ряда исследователей, является управление ТСЖ или жилищным кооперативом. Владельцы квартир в этом случае создают специальное юридическое лицо для управления много квартирным домом и способны оказывать влияние на принятие им решений. При крайне важно, чтобы подобные структуры не насаждались сверху, а создавались собственниками помещений в многоквартирном доме осознанно.

Список использованных источников

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.10.2020) // СПС «КонсультантПлюс».
2. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 29.06.2020) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» // СПС «КонсультантПлюс».
3. Кобжицкая Н.З., Кобжицкий А.В. Некоторые правовые вопросы управления многоквартирными домами // Вестник Иркутского государственного технического университета. – 2014. - №1. – С.206-210.
4. Николюкин С. В. Жилищное право: учебник и практикум для бакалавриата и специалитета / С. В. Николюкин. — М.: Издательство Юрайт, 2018. - 291 с.
5. Пушкина А.В. Управление многоквартирными домами: история и современность // Труды Института государства и права Российской академии наук. – 2017. - №6. – С.93-103.
6. Тарасова А. Правовая квалификация модели управления многоквартирными домами в жилищном законодательстве РФ // Жилищное право. - 2011. - № 9. – С.11-14.
7. Чимров Д.Е. Проблемы правового регулирования управления многоквартирными домами // Бюллетень науки и практики. – 2019. - №8. – С.144-148.

1. Кобжицкая Н.З., Кобжицкий А.В. Некоторые правовые вопросы управления многоквартирными домами // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2014. №1. С.207. ↑

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.10.2020) // СПС «КонсультантПлюс». ↑

3. Там же. ↑

4. Тарасова А. Правовая квалификация модели управления многоквартирными домами в жилищном законодательстве РФ // Жилищное право. -2011. № 9. С.11. ↑

5. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 29.06.2020) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» // СПС «КонсультантПлюс». ↑

6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.10.2020) // СПС «КонсультантПлюс». ↑

7. Николюкин С. В. Жилищное право: учебник и практикум для бакалавриата и специалитета. М.: Издательство Юрайт, 2018. С.225. ↑

8. Пушкина А.В. Управление многоквартирными домами: история и современность // Труды Института государства и права Российской академии наук. 2017. №6. С.101. ↑

9. Чимров Д.Е. Проблемы правового регулирования управления многоквартирными домами // Бюллетень науки и практики. 2019. №8. С.146. ↑

10. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.10.2020) // СПС «КонсультантПлюс». ↑

11. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.10.2020) // СПС «КонсультантПлюс». ↑

12. Там же. ↑