Файл: Переустройство и перепланировка жилого помещения.pdf

Введение

Чтобы лучше понять, что такое «перепланировка», а что такое «переустройство», необходимо обратиться к статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Переустройство - это установка, замена или перенос технических сетей, сантехнического, электрического или любого другого оборудования, требующего изменений в техническом паспорте жилого помещения. Так что же такое перепланировка и какие работы не относятся к ней?

Перепланировка - это действие, предусмотренное сводом правил Жилищного кодекса РФ, проводимое в жилых помещениях зданий с изменением расположения или размера помещений, их функционального назначения, а такие действия требуют изменения технического паспорта жилых помещений. В термине «перепланировка» заложен смысл действия - изменение плана пространства. Изменение планировки помещения, перемещение дверных проемов, сочетание жилых помещений, расширение или разделение помещений-все это относится к перепланировке.

Перепланировка (реконструкция) может частично или полностью включать в себя следующие работы:

• Организация дополнительных помещений для ванных комнат и туалетов, а также их соединения;
• Увеличение жилой площади за счет вспомогательных и подсобных помещений;
• Расширение кухонной зоны за счет других помещений;
• Перемещение, установка или удаление дверных и оконных проемов;
• Демонтаж и перенос перегородок, в том числе тех, которые не являются несущими.

Если ремонт предполагает проведение одного из вышеперечисленных пунктов, то требуется разрешение на выполнение таких работ от государственных органов.

Разрешение требуется в таких случаях, как:

• Изменение первоначальных контуров жилого помещения с передачей технического оборудования (сантехнического, газового или отопительного оборудования);
• Передача и (или) организация новых дверных и оконных проемов, остекление балконов и лоджий;
• Внедрение новых технических решений, не предусмотренных ранее в проекте (приточные и вытяжные системы, организация камина и т. д.).

Разрешение не требуется в следующих случаях:

• Косметический ремонт (оклеивание обоями, повторное покрытие пола, электропроводка и др.);
• Организация или разборка встроенной мебели или конструкций (например, кладовых), которые не образуют полную площадь помещения, подлежащего учету;
• Замена (не перенос) технического оборудования (например, газового котла) с тем же по соответствующим параметрам;

---

• Другие работы, связанные с ремонтом (звукоизоляция, которая не уменьшает площадь квартиры, теплые полы, натяжные потолки).

Таким образом, перепланировка может быть проведена, если собственник заранее оформил все документы и согласовал их в соответствующих органах, при этом перепланировка не нарушает установленных строительных норм (СНиПов), соблюдаются права других собственников соседних помещений и не нарушается безопасность домовых конструкций. После получения разрешения на реконструкцию в утвержденном состоянии в муниципальной администрации (обычно БТИ), строительные работы могут быть начаты. Без этого разрешения перепланировка была бы незаконной. За незаконную деятельность собственник может быть привлечен к административному штрафу вплоть до исключительной меры-конфискации жилой площади.

В случае переустройства проект реконструкции не требуется, если выполняются незначительные работы, не требующие разрешения. В других случаях переустройство, также, как и перепланировка относятся к мерам, требующим одинакового рассмотрения и утверждения.

1. Утверждение плана

Есть два способа утверждения планировки: независимый и по проекту. Самостоятельное утверждение возможно в некоторых случаях, когда запланированные мероприятия не являются сложными и не влияют на расширение помещений, снос несущих перегородок, сочетание балконов и лоджий с жилыми помещениями. В этом случае утверждение упрощается. В случае упрощенной процедуры нет необходимости разрабатывать проектную документацию, а также договариваться с надзорными органами о техническом заключении, а разрешение на реконструкцию осуществляется на заявочной основе. Упрощенно также можно использовать стандартные проекты перепланировки, одобренные жилищным надзором района и разработанные застройщиками или дизайнерскими институтами. Изменения модели можно найти в каталогах разработчика или обратиться за помощью в Жилищную инспекцию.

Однако стандартные проекты предназначены не для всех домов, а только для определенных серий, поэтому не всегда можно найти его для конкретного жилого помещения. Еще один недостаток перепланировки по умолчанию - план должен точно совпадать с планом каталога, и, кроме того, моделирование должно точно совпадать с проектом перепланировки жилого помещения. Поэтому чаще всего новый проект реконструкции создается с учетом всех потребностей.

---

Стоит также отметить, что список работ, требующих одобрения уведомлением, не очень велик. Это работы по сантехнике-проводке в существующих помещениях, установке гипсокартонных перегородок, электропроводке (добавление / удаление розеток, ламп, выключателей и т.д.). Большинство видов ремонта относятся к категории сложных изменений:

• Соединение балкона с гостиной с разборкой подоконника комнаты;
• Расширение кухонного пространства;
• Изменение положения газовой печи-даже если она движется всего на один метр, уже необходимо координировать такую компоновку для проекта;
• Изменения отверстий в несущих конструкциях полов или стен;
• Изменения конструкции полов (заполнение стяжки, добавление новых элементов и слоев пола);
• Установка тяжелых конструкций, увеличивающих нагрузку на перекрытия.

Для такого рода работы проект должен выполняться организацией с разрешениями СРО. Часто в том же БТИ, где согласовывается перепланировка жилого помещения, есть проектный отдел, который поможет с проектом.

Незаконная перепланировка может быть опасна для соседей. Снос несущих перегородок вызывает обвалы, пожары и другие несчастные случаи. Ошибки в технической документации значительно снижают рыночную стоимость квартиры и затрудняют куплю-продажу.

Статья 7.21 Административного кодекса РФ предусматривает ответственность за незаконные перепланировки в виде штрафа. Контрольный орган издает приказ об устранении правонарушения, предполагающий восстановление прежнего технического состояния квартиры за счет собственника. Более серьезные случаи могут быть чреваты судебными разбирательствами и выселением жильцов из квартиры. Такие случаи возможны, когда перепланировка небезопасна не только для самих жителей, но и для соседей.

2. Проект перепланировки: порядок разработки и утверждения

Проект перепланировки называется проектной документацией, состав и содержание которой определяются в соответствии с действующими стандартами. Эта документация может быть разработана только специализированной компанией, которая имеет разрешения на этот вид проектной деятельности. Перепланировка в рамках проекта дизайн-студии не может быть разрешительным документом, если дизайн-студия не имеет соответствующего разрешения СРО, но на основании такого планировки другая проектная организация может подготовить необходимый проект и оформить его по всем правилам и стандартам ГОСТа.

---

Проект обычно включает в себя следующие разделы:

• Обложка, титульная Страница.

Обложка обычно содержит название проектной организации с атрибутами фирменного стиля и дату исполнения, на первой странице перечислены ответственные лица, осуществившие проект, с подписями. Оба листа могут быть объединены в один.

• Общие Данные.

- чертежи;

- список документов, упомянутых проектировщиком (это может включать государственные стандарты, СНиПы и СанПиНы);

- излагается ответственность главного инженера проекта за то, чтобы решения соответствовали всем действующим нормам.

• Пояснение.

Перечисляются плановые работы, различные технические решения и архитектурно-строительные участки.

• Первоначальный план до реструктуризации.

План должен соответствовать плану разработчика в соответствии с реестром БТИ. Уточняются названия помещений и площадей. Проектные оси должны присутствовать в планах.

• План после планировки.

По этим планам ясно, как будут выглядеть новые помещения. Возможно увидеть размещение мебели с указанием на оборудование и техническое оборудование. Необходимо указывать, что новые участки будут демонтированы после ремонта и контрольного измерения сотрудником БТИ. Рисунок не должен быть перегружен информацией, но его читаемость не должна быть нарушена.

• План этажа с разъяснением.

Здесь можно указать типы напольных покрытий и отобразить участки пола «пирога» с отображением всех компонентов.

• Гидроизоляция.

Если новое «мокрое» пространство выходит за его пределы и находится, например, над коридором, оно должно быть хорошо герметизировано. Прокладываемая гидроизоляция также проверяется особым актом скрытых работ.

• Секция ВК (водоснабжение и канализация).

При внесении изменений в первоначальную компоновку сантехнических сооружений фиксируются новые связи и разрабатываются санитарные узлы.

• Структурные единицы.

Если несущие стены затронуты, проект должен разработать структурные компоненты, которые укрепляют затрагиваемые элементы.

• Допуски СРО.

К проекту перепланировки прилагается копия разрешения организации (разрешение СРО) с печатью.

Разделы проекта могут варьироваться. В каждом отдельном случае состав проектной документации может меняться в зависимости от объема работ и затронутых областей реконструкции. Стоимость разработки проекта реконструкции варьируется в зависимости от региона

---

Согласование перепланировки после ремонта

Как это должно быть, если ремонт действительно уже сделан, но не получено никакого разрешения? К сожалению, самовольный ремонт с реновацией нельзя считать законным, даже если он был выполнен по всем правилам и нормам. Раскрыть незаконную перепланировку довольно просто. Это может быть проверено сотрудниками жилищно-коммунального хозяйства во время плановой проверки (газовый счетчик, пломбировочный счетчик воды, пожарная инспекция и др.), по просьбе соседей, при продаже или аренде квартиры. Рано или поздно придется привести документацию в порядок, лучше решить эту проблему до того, как возникнут серьезные проблемы.

Перепланировка после выполнения всех работ возможна, если все ремонтные работы были проведены без ущерба для СНиПов, и не было никаких критических изменений, которые могли бы представлять угрозу безопасности для людей, проживающих в здании.

Договор может быть заключен после ремонта только при одном условии. Собственник должен получить документ, именуемый «технический отчет о безопасности выполняемых работ». Аналогичный отчет выпускается в проектных офисах, занимающихся проектами реконструкции. При таком договоре «обратной силы» все равно может понадобиться проект плана перепланировки, поэтому собственник жилья будет слишком много платить за дополнительные работы, чтобы составить техническое заключение, и поэтому выгоднее согласовать планирование до выполнения всех работ.

4. Согласование реконструкции несущих стен в домах различных типов

Несущие стены играют важную роль-они переносят нагрузку на фундамент перекрытий и свой собственный вес, поддерживают другие конструкции-потолки, балконные панели, лестницы. Как при реконструкции, так и при перепланировке вопрос часто «упирается» в несущие стены. Сложилось мнение, что их нельзя трогать. Однако это мнение верно частично: снос несущей стены во время ремонта запрещен, но возможен дверной проем. Если такая стена будет снесена, то работоспособность здания ухудшится и может стать причиной аварийного состояния квартиры или всего дома. При этом правильно сделанное отверстие никак не влияет на прочность всей конструкции дома. Однако в большинстве случаев необходимо укрепить этот проем с помощью металлических конструкций, если нет проектных ниш.

---