Файл: Принципы оценки стоимости бизнеса (Принципы оценки стоимости бизнеса).pdf

Введение

Что такое оценка? Оценивать что-либо - означает определять стоимость объекта.

Есть и более сложное определение, одновременно отражающее суть и уточняющее ограничительные условия проведения оценки. Оценка - это процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки для специфических целей, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении.

Объектами оценки могут являться различные активы -- земля, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы (авторские права, патенты, гуд-вилл, торговая марка и т. д.), предприятие как действующий бизнес и др.

Процесс оценки включает в себя две базовые составляющие -- аналитическую и расчетную, грамотное сочетание которых позволяет сформировать научно обоснованное мнение.

Аналитическая составляющая -- это анализ прошлой, текущей и прогнозирование будущей ситуации на рынке, изучение предоставленных заказчиком документов, рассуждения о важности тех или иных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, самостоятельный выбор оценщиком источников информации, возможных подходов и методов оценки. Именно аналитическая составляющая объясняет возможность получения различных данных о стоимости одного и того же объекта в отчетах, сделанных разными оценщиками.

Расчетная составляющая -- это введение полученных различными способами данных в математические формулы и получение результатов, которые снова будут аналитически перерабатываться и т. д., пока оценщик не придет к конечной искомой цифре.

Хотя оценщики могут прийти к разным результатам, стоимость является объективной величиной, отражающей, с одной стороны, состояние рынка, с другой -- состояние объекта. Произведя расчет стоимости объекта, обязательно уточняется, что стоимость определена именно по состоянию на конкретное календарное число, называемое датой оценки.

Естественно, что со временем стоимость объекта может значительно меняться в связи с изменением характеристик как самого объекта, так и окружающей среды.Величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, в соответствии с действующими стандартами оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом только в течение 6 месяцев, считая с даты оценки. Иногда за эти 6 месяцев стоимость объекта оценка практически не изменяется. А бывают случаи, когда стоимость за это время меняется несколько раз.

---

Глава 1. Принципы оценки стоимости бизнеса

Единую базу оценки стоимости любого объекта, в том числе и имущества предприятия, составляют принципы оценки бизнеса.

Все принципы оценки бизнеса можно разделить на три группы: основанные на представлениях собственника; связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией; обусловленные воздействием рыночной среды.
В группу принципы оценки бизнеса, основанные на представлениях собственника входят:
    Принцип полезности - является более важным для целей управления стоимостью имущества предприятия. Любой объект (имущество) может обладать стоимостью, если он способен удовлетворять потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода. Согласно данному принципу полезность одного и того же объекта для всех участников рынка неодинакова. Данный принцип открывает возможность вести речь о стоимости и вообще, об оценки как таковой. Очевидно, если оцениваемый объект бесполезен и по этой причине ни кому не нужен, то, скорее всего, он не будет обладать положительной стоимостью;
    Принцип замещения - максимальная стоимость имущества предприятия на открытом конкурентном рынке не может быть больше наименьшей цены, за которую может быть приобретен или создан другой объект, обладающий такой же полезностью. Принцип действует для всех объектов, кроме, пожалуй, уникальных - вследствие отсутствия аналогов и фактической невозможности воспроизведения. Из данного принципа, закладывающего основу сравнительного подхода оценки имущества предприятия, следует, что стоимость объекта имеет некую привязку к стоимости других сходных объектов собственности и тяготеет к среднерыночному уровню;
    Принцип ожидания (принцип полезности) - рыночная стоимость объекта отражает наши представления о его ожидаемой полезности, о будущих выгодах. Объект будет стоить ровно столько, сколько принесет доходов. Данный принцип является основой применения доходного подхода.
    Вторая группа включает принципы оценки бизнеса, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией:
    Принцип вклада - рыночная стоимость объекта увеличивается при добавлении нового фактора, формирующего доход объекта. Сумма, на которую увеличивается рыночная стоимость, может не соответствовать стоимости добавленного фактора.
    Принцип добавочной продуктивности - добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление. На практике дополнительный доход владелец может получать за счет того, что его собственность расположена в более выгодном месте;
    Принцип предельной производительности - изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Обычно по мере добавления ресурса стоимость объекта сначала возрастает, потом прирост стоимости по отношению к затратам на дополнительный ресурс уменьшается, далее прирост стоимости прекращается, и, наконец, затраты на ресурс начинают превышать рост стоимости объекта;
Принцип сбалансированности - любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства.
  Принципы оценки бизнеса, обусловливаемые воздействием рыночной среды, составляют третью группу:
Принцип зависимости - стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающего имущества. В районах элитной застройки стоимость квартир в типовых домах выше, чем в обычном районе;
    Принцип соответствия - максимальная стоимость достигается, когда особенности и характер использования собственности соответствуют потребностям и ожиданиям местного рынка;
    Принцип спроса и предложения - знаменитый принцип классической экономики. Цена определяется взаимодействием спроса и предложения. Растет спрос - растет стоимость. Растет предложение - стоимость падает;
    Принцип конкуренции. Когда на рынке начинают расти прибыли, рынок становится привлекательным, вследствие чего обостряется конкуренция и прибыли снова снижают. Конкуренция устанавливает справедливую рыночную стоимость;

---

Принцип изменения - стоимость изменяется во времени;
    Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования можно выделить отдельно. В соответствии с ним оценка рыночной стоимости имущества предприятия, когда это, возможно, осуществляется на основе анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффективное использование. При этом учитываются юридические ограничения, решения местных органов власти и, конечно, экономическая целесообразность такого использования. Например, имея свой бизнес, вы производите специфическую продукцию с ограниченным спросом. Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выявит, что незначительная модификация оборудования позволит расширить ассортимент, найти новые рынки сбыта и увеличить доходы, рыночная стоимость имущества предприятия будет оценена выше, чем при существующем использовании ресурсов даже в случае, если вы не собираетесь что-либо менять в структуре производства. Этот принцип лежит в основе метода управления стоимостью, направленного на ее максимизацию и базирующегося на анализе различных факторов, влияющих на нее.

Глава 2. Использование принципов оценки в каждом подходе к оценке.

Принципы оценки (appraisal principles) – основные исходные положения теории оценки стоимости объектов (действующего предприятия или долевого участия в нем, стоимости недвижимости, интеллектуальной собственности, инвестиционных проектов и др.), соблюдение которых необходимо в условиях неопределенности, присущей рыночной экономике.

Один из принципов оценки, не зависящих от объекта оценки (движимого и недвижимого имущества, нематериальных и финансовых активов предприятия или бизнеса в целом), – соответствие используемых оценщиком стандартов стоимости целям оценки, влияющим на выбор ее процедур, на применяемые методы оценки и на окончательную величину стоимости объекта.

К важнейшим принципам относятся принципы, базирующиеся на представлениях пользователя о соответствии выбранных – доходного, затратного, сравнительного – подходов к оценке критериям, приемлемым для тех, кто в конечном счете решает, какое действие следует предпринять, исходя из полученного в ходе оценки результата.

---

Среди них принципы (представления пользователя) о: полезности, замещении и ожидании.

Принцип полезности отражает способность удовлетворять определенные потребности пользователя в данном месте в течение определенного периода.

Принцип замещения означает, что рациональный покупатель не заплатит за актив больше минимальной цены, взимаемой с другого актива такой же полезности (фактически это принцип предельной полезности, выражающий определенное соотношение прироста полезности при инвестициях в различные активы на единицу инвестированного капитала).

Принцип ожидания непосредственно связан со стоимостью будущих денежных доходов от оцениваемого объекта, продолжительности поступления будущих денежных доходов и возможной ликвидационной стоимости актива.

Эти принципы обобщенно отражены в принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, представляющего собой законное, физически возможное, финансово обоснованное и наиболее вероятное использование оцениваемого объекта, который дает в определенных условиях наивысшую текущую стоимость денежных доходов.

К принципам оценки стоимости, непосредственно связанных с рыночной средой, относятся принципы:

• соответствия;
• спроса и предложения;
• уровня конкуренции;
• зависимости от макроэкономической ситуации или от экономического развития региона.

Принцип соответствия означает, что оцениваемый объект отвечает определенным рыночным стандартам (а это является обязательным условием его продажи, т.к. объект, не имеющий определенной полезности как формы выражения потребительной стоимости, не имеет и стоимости).

Принцип спроса и предложения заключается в том, что на стоимость объекта влияют изменения рыночной ситуации (т.к. рынок любых оцениваемых активов практически не бывает в состоянии равновесия спроса и предложения, а формируется как рынок продавцов или рынок потребителей). Этот принцип связан с принципом уровня конкуренции (в соответствии с которым усиление конкуренции среди производителей приводит к снижению средней ставки доходности на инвестированный капитал). Если на оцениваемый объект в период проведения оценки сложился рынок производителей, т.е. цены определяются продавцами (производителями), ставка доходности собственного капитала на определенном сегменте рынка возрастает, что неизбежно ведет к росту уровня конкуренции между производителями (продавцами) и постепенному изменению рыночной ситуации, которую можно охарактеризовать как возникновение рынка потребителя. Применительно к рынку недвижимости данный принцип имеет

---

специфику, поскольку предложение объектов недвижимости в краткосрочном периоде не эластично.

Принцип зависимости от макроэкономической ситуации или от экономического развития региона при оценке стоимости объекта означает необходимость учета:

• устойчивости национальной валюты;
• фазы экономического цикла;
• устойчивости политики правительства, особенно налогового законодательства;
• степени государственного регулирования отрасли;
• конвертируемости национальной валюты.

Специфика развития рыночной экономики обусловливает обязательный учет уровня регионального риска, отражающего экономический потенциал региона, социальную напряженность, возможность межэтнических и военных столкновений. Значение такого учета особенно возрастает при оценке объектов недвижимости, поскольку экономический потенциал региона и его местонахождение – наиболее важные факторы, определяющие стоимость недвижимости.

В процессе оценки учитывают рыночный характер оцениваемого объекта, т.е. совокупность таких рыночных факторов, как фактор времени, фактор риска, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное «реноме».

Фактор времени состоит в том, что стоимость определенной суммы денег – функция от времени возникновения денежных доходов и расходов. Он действует независимо от изменения общего уровня цен и учитывается при использовании метода дисконтированного денежного потока, когда стоимость оцениваемого объекта определяется суммой текущих стоимостей ожидаемых потоков будущих доходов.

Фактор риска отражает степень неопределенности получения будущих денежных доходов и учитывается при определении ставки доходности (ставки дисконта) собственного или всего инвестированного капитала. Ожидаемые потоки доходов рассматриваются в двух измерениях: величины ожидаемых потоков доходов и уровня риска получения или неполучения этих доходов. Оценщик может провести понижающую корректировку будущих денежных доходов (прибыли, денежного потока, дивидендов, чистого операционного дохода) с тем, чтобы отразить неопределенность их получения. При заданном уровне будущих денежных доходов уровень риска учитывают за счет использования более высокой ставки дисконта (поскольку чем выше уровень риска, тем ниже текущая стоимость будущих денежных потоков). На практике чаще всего уровень риска учитывают при расчете стоимости привлеченного капитала, которая в значительной степени определяется рынком. Между стоимостью привлеченного капитала и текущей стоимостью будущих денежных доходов существует обратная связь: чем выше стоимость капитала (чем выше уровень риска), тем ниже текущая стоимость будущих потоков денежных доходов, и наоборот.

---