Файл: Факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости (ФАКТОРЫ,ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ).pdf
Добавлен: 05.07.2023
Просмотров: 72
Скачиваний: 1
ВВЕДЕНИЕ
Рынок жилой недвижимости Российской Федерации можно охарактеризовать как один из самых широко развивающихся рынков.
Все больше спроса составляют новые жилые комплексы в Новосторойках от многообразного выбора застройщиков.
Каждый желающий ,рассматривает все выгодные предложения для покупки жилья, которые соответствовали бы потребностям того или иного покупателя.
Для того, чтобы правильно выбрать жилой комплекс, соответствующий не только внешним критериям дизайна и прочности , но и минимизации риска потери денежных средств, проводят оценочную деятельность жилой недвижимости. Оценку можно провести при помощи крупного портала об оценке www.ocenchik.ru /2/.
Данный сайт имеет весьма удобный интерфейс и полезные данные об интересующей покупателя информации. Безусловно, не исключается тот факт, что для того, чтобы достаточно подробно ознакомиться с терминологией и законодательством, регламентирующим оценочную деятельность, данного сайта недостаточно.
Для принятия грамотного и достоверного решения о покупке объекта жилой недвижимости необходимо рассмотреть и учесть все факторы, влияющие на его стоимость.
Следовательно, именно эти факторы, которые влияют на рыночную стоимость будут рассмотрены в данной работе.
1. ФАКТОРЫ,ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Основные понятия оценочной деятельности. Субъект. Объект. Цель оценки недвижимости.
Оценочная деятельность по Федеральному Закону ст.3 от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". -это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой , ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости . /7/
Субъект оценочной деятельности по Федеральному Закону ст.4 от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"-это физические лица , являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального Закона./7/
Оценка недвижимости - Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25/09/2014 N 611. /11/
Цель оценочной деятельности – Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от от 20 мая 2015 г. N 298. /11/
Понятие рыночной стоимости установлено ст.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". /8/
1.2. Виды факторов.
Гаврилов Н.А. в своей статье пишет, что изменение рыночной стоимости любой жилой недвижимости зависит от целого ряда факторов. Эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням./4/
Первый уровень(региональный)-уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но и косвенно влияющих на процессы,происходящие с жилой недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
Второй уровень(местный)-уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города городского района. Данные факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов жилой недвижимости и сделок по ним.
Третий уровень(уровень непосредственного окружения)-уровень влияния факторов ,связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристикам./4/
Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях.
К первому уровню относятся: социальные, экономические, физические и политические факторы, что собственно оказывают влияния на все виды недвижимости.
Ко второму уровню относятся внешние факторы:
Район.
От района расположения жилья зависит цена квартиры или дома, потому что во всех районах одного и того же города цены различаются, и зависит это от категории района. К ним можно отнести спальный район, промышленный, или вообще привилегированный центр города.
2.Инфраструктура.
Играет не менее важную роль, так как каждый человек, приобретающий жилье, хочет поселиться в районе, где инфраструктура будет наиболее развита. Сюда относятся магазины, образовательные учреждения, детские садики, больницы, транспортная развязка и многое другое.
2.Окружение.
В случае приобретения жилой недвижимости имеется ввиду двор, именно он является неким лицом жилья, и именно от его состояния зависит оценка стоимости. Также не менее важным фактором является и состояние подъезда, в котором находится квартира. По его состоянию определяют и характер соседей, и состояние дома, в общем.
К третьему уровню относятся внутренние факторы:
-Техническое состояние.
Цена колеблется в зависимости от состояния, то есть, квартира может быть в жилом состоянии, отремонтирована под ключ или требующая капитального ремонта.
-Планировка, площадь.
Являются одним из основных определяющим фактором определения цены на недвижимость.
-Окружение.
Цена зависит от материала, на основе которого построен дом (кирпич, монолит, панель), и от года строения.
-Документальная готовность жилья к продаже.
Любая неувязка с документами, будь то неузаконенная перепланировка или же нехватка сертификата о вступлении в наследство, могут привести к снижению стоимости жилой недвижимости.
1.3. Факторы , влияющие на стоимость жилой недвижимости в г. Магнитогорск
Магнитогорск – город выросший благодаря созданию и работе градообразующего предприятия «Магнитогорский металлургический комбинат»(ОАО «ММК»).Город Магнитогорск является городом областного подчинения, имеющий выгодное транспортное и географическое положение, а также значительный природный ресурсный потенциал. Расположен на Восточном Склоне Южного Урала на реке Урал. Площадь города составляет 39, 226 тысяч га. Финансовое положение металлургического комбината, на котором работает большая часть населения города, даёт стабильность на рынке труда. Нельзя не упомянуть сферу малого бизнеса, где работает почти каждый третий проживающий в Магнитогорске, занятых в экономике. Доходы этой части населения значительно выше, свободные предприниматели предпочитают вкладывать в объекты жилой и коммерческой недвижимости./5/
Проводя анализ по оценочной деятельности стоимости жилой недвижимости в Магнитогорске столкнулись с ценами на жилую недвижимость в г. Магнитогорск, будь то малогабаритная или крупногабаритная квартира, коттедж, дом, необходимо разобраться с теми факторами, которые непосредственно воздействуют на формирование цены на недвижимость.
В первую очередь это «квадраты» и местоположение объекта. Стоимостью выше являются квартиры, находящиеся в центре города в Ленинском районе. В данном районе, несмотря на старый жилищный фонд, однокомнатная квартира дороже двухкомнатной квартиры на краю города. Самое высокое в цене вторичное жилье на Улицах Советская и Комсомольская. Эти районы активно развиваются и обладают удобной транспортной развязкой ,а также широкий спектр торговых центров. К примеру, однокомнатная «хрущевка» площадью 37 «квадрат» в обжитом районе стоит 2,1 миллиона рублей. В то же время на окраинах Ленинского района идентичную по площади квартиру можно найти за 1,3 миллиона рублей.
Так же на ценообразование влияет расположение квартиры в доме. Средние этажи традиционно выше ценой. Первый этаж не приветствуется из-за близости к подвалу, повышенной влажности и отсутствия балкона, а последний – из-за возможного протекания крыши. Такая квартира ниже ценой до 300 тысяч рублей. Приоритетом у большинства является наличие балкона. К стоимости жилья такая дополнительная площадь обходится до 100 тысяч рублей. До полумиллиона рублей может возрасти цена на квартиру, в которой проведен качественный ремонт: установлены окна ПВХ, натяжные потолки, металлическая дверь, уложен ламинат и т.д.
Материал, из которого построен дом, также отражается на цене недвижимости. Выше стоимостью являются квартиры с кирпичными стенами, ниже – с панельными. Это объясняется их физическими свойствами – звукоизоляцией и теплопроводностью.
Также сказывается на ценообразовании жилья возраст здания, причем этот критерий очень специфичен. Так, стоимость новой квартиры и «вторички» на Левобережье или в Куйбышевском районе практически одинакова. Такая ситуация сложилась из-за того, что эти районы изначально считаются престижными, и неважно где проживает омич – в новостройке или в доме старого жилищного фонда. В Оржоникидзевском округе первичное жилье считается более ценным, и те же самые «квадраты» в новостройке стоимостью выше, чем вторичное жилье. В этом случае на ценообразование оказывает влияние год постройки многоэтажки и качество самого жилья.
Интересен тот факт, что в последнее время на стоимость жилья практически не оказывает влияние наличие поблизости транспортной развязки. Объясняется это тем, что многие горожане обзавелись личными автомобилями, либо и вовсе считают удаленность от магистралей преимуществом. Поэтому такой фактор, как близкое расположение транспортных сообщений не существенно отразится на ценообразовании жилья.
Негативное воздействие на ценообразование также оказывают влияние некоторые критерии. Такие как: срочность продажи, плохое состояние жилья, наличие магазина или ресторана на первом этаже, неблагополучные соседи, объект с ипотечным обременением, когда требуется погашение кредитной задолженности, а также, если жилплощадь поделена на доли, а согласия между собственниками нет.
Объекты недвижимости остаются по-прежнему самым не ликвидным товаром. Основную часть строящегося рынка жилья составляют типовые и серийные проекты. Первичный рынок жилья в городе начал активно развиваться последние лет шесть, благодаря ипотечным программам и инвестиционным компаниям. Средняя стоимость 1 кв.м. новостроек находится в диапазоне от 34000 до 36000 рублей, все зависит от качества отделки сдаваемых квартир. Доля высококачественного и элитного жилья составляет менее 10% от общего объёма застройки. Элитное жильё и квартиры повышенной комфортности представлены на рынке в основном в домах старого фонда (Ленинский район), а также в домах повышенной комфортности с нестандартной планировкой квартир, расположенных в южной части города. В тоже время повышенный спрос наблюдается на квартиры типовой застройки (хрущевки и т.д), так как их стоимость по сравнению с новой застройкой значительно ниже.
Вопрос улучшения жилищных условий является одной из самых острых и волнующих сегодня проблем для большинства граждан России. На сегодняшний день лишь очень незначительная часть семей, желающих приобрести жильё или улучшить свои жилищные условия, могут позволить себе это сделать, опираясь лишь на собственную материальную базу, не прибегая при этом к помощи каких-либо дополнительных источников финансирования.
Опираясь на мировой опыт можно констатировать, что самым приемлемым выходом в этой ситуации является ипотечное кредитование, в последние годы ипотечное жилищное кредитование в нашей стране получает широкое распространение, является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.
2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы о факторах, влияющих на оценку рыночной стоимости жилой недвижимости:
1. Существует великое множество факторов, влияющих на стоимость объектов жилой недвижимости.
Совокупность факторов, влияющих на рыночную стоимость жилой недвижимости, можно представить в виде единой системы. Воздействие факторов часто происходит одновременно и по многим направлениям, что существенно затрудняет их анализ и выделение главных, определяющих наибольшее изменение стоимости объекта недвижимости. В связи с этим рассмотрение всех факторов должно происходить комплексно и последовательно, в зависимости от степени учета детальности свойств объекта и типа оцениваемой собственности.
Только комплексный анализ совокупности этих факторов может дать достоверную информацию о стоимости жилой недвижимости, и только с его помощью можно адекватно оценить объект и принять эффективное решение о совершении покупки.
2. Понятия, применяемые в оценочной деятельности и многие ее аспекты, закреплены законодательством. Данная информация находится в открытом доступе, и любое заинтересованное лицо может совершенно беспрепятственно с ней ознакомиться.
3. Практически вся информация, необходимая для ознакомления с оценочной деятельностью и профессией оценщика, присутствует на двух крупных специализированных ресурсах сети Интернет - www.ocenchik.ru и www.appraiser.ru. Информация так же находится в свободном доступе, а сами ресурсы достаточно удобны для поиска и ознакомления с необходимой информацией.
Таким образом, цена на жилую недвижимость зависит от множества факторов. При оценке жилплощади активно участвуют не только внешние факторы, например экономическая ситуация в стране, но и внутренние факторы непосредственно влияющие на ценообразование недвижимости, стимулируя повышение или снижение стоимости.