Файл: Прекращение жилищных правоотношения.pdf

Отношения в сфере защиты субъективных прав и законных интересов является составной частью жилищных прав. Защита жилищных прав находится в структуре субъективного права на жилище, оно частично конкретизировано в нормах ГК РФ и ЖК РФ. Так, бесспорно, что с момента появления самого субъективного права задействуются механизмы гражданско-правовой защиты и возникновения соответствующей обязанности у правонарушителя восстановить поврежденное субъективное жилищное право. Обеспечение данных прав, как обобщающая правовая категория, объединяет самостоятельные гражданские юридические процессы (нотариальный, гражданский, исполнительный), связанные правовой целью - обеспечение защиты и восстановления жилищных прав.

Гражданский процесс, как система процессуальных действий субъектов жилищных отношений, осуществляемых в соответствии с определенной законом процедурой и другими требованиями законодательства, направлен на обеспечение права граждан на жилище. Так, защита жилищных прав нотариусом заключается в установлении режима отдельного проживания супругов при отсутствии спора, выдачи свидетельства о праве на наследство на объект незавершенного строительства и т.д. Защита жилищных прав в исполнительном процессе требует определения правовых способов защиты жилищных прав, например, при обращении взыскания на жилье должника, принадлежащее ему на праве собственности, и должно осуществляться в исключительных случаях.

Таким образом, подводя итог нашему исследованию, отметим, что право на жилище является конституционным правом граждан России. Его необходимо понимать как право на удовлетворение потребности пользования конкретным жилым помещением. Кроме того, понятие «право на жилище» следует разграничивать с понятием «реализация права на жилище». Также отметим, что право на жилище состоит из нескольких составляющих: определение категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; право на получение жилья любым доступным способом; защита этого права от любых противоправных посягательств всеми доступными средствами. Обращаясь к вопросам защиты права на жилище, заметим, что она находится в структуре субъективного права и частично конкретизирована в нормах ГК РФ и ЖК РФ путем использования механизма гражданско-правового защиты и возникновения соответствующей обязанности у правонарушителя восстановить нарушенное субъективное право. К жилищным правам, которые защищаются в широком смысле, следует отнести любые права, вытекающие из права владения и пользования жильем, как определенного места жительства, а не пребывание. Наконец, отметим, что способы защиты жилищных прав следует разделить на вещественно-правовые и обязательственно-правовые, а также на специальные способы защиты жилищных прав.

---

ВЫСЕЛЕНИЕ КАК ОСНОВАНИЕ ПРЕКРАЩЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

В соответствии с действующим жилищным законодательством Российской Федерации за гражданами закреплены достаточно широкие и многочисленные основания для пользования жилым помещением, среди которых получение права пользования жилым помещением гражданином от члена его семьи в соответствии с приобретением помещения в собственность (по договору купли-продажи), при составлении договора пожизненного содержания с иждивением, при заключении договора аренды жилого помещения и др. Вместе с тем, жилищное законодательство обязывает граждан соблюдать требования, предъявляемые к пользованию жилым помещением, содержащиеся в юридических нормах, вытекающих из договорных обязательств, устанавливающих право пользования.

В случае несоблюдения данных норм в судебном порядке к гражданину применяются меры юридической ответственности, предусматривающие прекращение его права пользования жилым помещением (например, по основаниям, изложенным в п. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ^[6]). Еще одним направлением прекращения права пользования и выселения собственников жилых помещений и нанимателей (по договору социального найма) с последующим предоставлением другой жилплощади является улучшение жилищных условий, изменение статуса жилого объекта, его изъятие или передача иному владельцу. Порядок прекращения пользования жилплощадью и последующее выселение с предоставлением новой жилплощади закреплен в ст. 85 - 89 Жилищного кодекса РФ.

В ситуациях со сносом жилых объектов наименее защищены собственники жилья, так как при фактическом прекращении права пользования жилым помещением они зависят от административного ресурса. По мнению некоторых ученных, местная власть не всегда своевременно и в полном объеме может компенсировать стоимость жилья, которого лишается собственник, или предоставить ему новое жилье, решая в первую очередь проблему обеспечения жильем граждан, имеющих договоры социального найма.

Одним из наиболее распространенных условий для выселения гражданина и членов его семьи с жилплощади является изменение собственника жилого помещения (ст. 292 Гражданского кодекса РФ^[7]). Прекращение права пользования жилым помещением и последующее выселение может быть проведено гражданином самостоятельно и добровольно в случае прекращения договорных оснований или изменения его статуса. Например, применительно к служебному жилью право пользования у нанимателя прекращается в тот момент, когда он перестает выполнять служебные функции, за исполнение которых ему была дана преференция в виде жилплощади.

---

Право пользования служебным помещением прекращается и у членов семьи нанимателя, которые также подлежат выселению с занимаемой служебной жилплощади. Пробелом относительно договора найма служебного помещения в Жилищном кодексе РФ является отсутствие в законе характеристики природы прав членов семьи нанимателя служебного помещения. Утратить право пользования и быть выселенным гражданин может в случае расторжения брака^[8].

В данном случае одна из сторон (муж или жена) выселяется с жилплощади супруга, являющегося собственником, если иное не предусмотрено другими документами (например, брачным соглашением). Исключение делается для несовершеннолетних детей, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением при расторжении брака родителей. Закон тем самым охраняет интересы несовершеннолетних граждан и гарантирует им защиту от выселения.

При наличии ряда обстоятельств, указанных в п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, за бывшим членом семейных отношений по решению суда может быть сохранено право проживания на жилплощади собственника при условии соблюдения правил пользования жилым помещением. Дела о выселении бывших членов семьи собственника жилого помещения в суде рассматриваются с обязательным участием прокурора. Порядок деятельности прокурора в рассмотрении вопроса о выселении установлен ч. 3 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса РФ^[9] и предусматривает детальную проработку прокурором вопросов о возникновении условий приобретения права собственности на жилое помещение у истца и права пользования у ответчика.

От прокурора зависит вынесение обоснованного решения относительно возможности сохранения у ответчика права пользования жилым помещением после расторжения брачных отношений. Быть выселенным гражданин может быть в случае ненадлежащего использования жилого помещения. К таким основаниям относится ведение коммерческой или любой другой деятельности гражданина, не предусмотренной для жилищного объекта, совершение действий, приводящих к разрушению жилья, нарушение законных интересов соседей^[10].

Предусмотрены нормы, позволяющие прекратить право пользования нанимателя жилым помещением, и в Гражданском кодексе РФ. Прекращение права пользования жилым помещением отражено в ст. 687 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой собственник может расторгнуть с нанимателем договор найма жилого помещения. Основанием для расторжения договора выступают уклонение нанимателя от внесения платежей за жилое помещение свыше 6 месяцев, совершение действий, повлекших разрушение жилого помещения. Совершение данных действий гражданином влечет прекращение права пользования жилым помещением и выселение.

---

Опираясь на п. 2 ст. 35 Жилищного кодекса РФ, собственник жилья вправе требовать от гражданина, проживающего на его жилплощади, проведения ремонтных работ, устранения ущерба (если таковой нанесен жилому помещению), прекращения деятельности, не соответствующей режиму пользования жилым объектом. При отказе выполнить требования собственника жилого помещения дело рассматривается в суде для удовлетворения иска о выселении. В случае добровольного отказа покинуть жилое помещение гражданин подлежит выселению в принудительном порядке.

Наиболее неурегулированной стороной жилищного законодательства относительно выселения из жилого помещения является применение норм о прекращении права пользования жилым помещением и выселении гражданина, имеющего долги по коммунальным платежам. Статья 90 Жилищного кодекса РФ позволяет при наличии у гражданина, являющегося нанимателем жилого помещения, а также членов его семьи долгов по коммунальным платежам свыше 6 месяцев применить выселение с жилплощади и вселение в общежитие.

Данное решение принимается только в судебном порядке. Выселению граждан, заключивших договор социального найма, посвящена ст. 83 Жилищного кодекса РФ, которая предусматривает добровольное выселение нанимателя в результате расторжения договора одной из сторон либо выбытия нанимателем и членами его семьи с жилплощади, являющейся предметом договора. Учитывая установленный законом порядок выселения, можно сделать вывод о существующих проблемах в законодательстве относительно граждан должников.

Во-первых, выселение возможно только при условии наличия у гражданина «астрономической» суммы долга. Образованию данной суммы долга препятствует срок исковой давности, устанавливаемый в 3 года ст. 196 Гражданского кодекса РФ. Фактически указанная законодательная норма является лазейкой для злостных неплательщиков. Наличие срока исковой давности попросту аннулирует долги по коммунальным платежам, находящиеся за пределами данного временного отрезка, а сумма долга не всегда принимается судами в качестве веского основания для выселения. Сами управляющие компании выступают в суде в качестве истцов, требующих погасить задолженность в полном объеме с расчетом соответствующих платежей, пени и штрафов^[11].

В отношении неплательщика суд принимает решение о погашении долгов по графику (в форме рассрочки платежа), наложении ареста на имущество должника, и только в крайнем случае принимается решение о выселении гражданина с предоставлением иного жилья. Зачастую у должников нет имущества, на которое может быть наложен арест для уплаты долга. Отсутствие развитого маневренного жилого фонда муниципальных образований в ряде случаев делает невозможным переселение граждан-неплательщиков. Отсюда следует, что норма ответственности, предусматривающая выселение должника, не всегда выступает в качестве действенного механизма.

---

Необходимо указать и на тот факт, что должник, являющийся недобросовестным нанимателем жилья, в соответствии с действующим законодательством законом защищен в большей степени, чем граждане, являющиеся бывшими членами семьи собственника жилого помещения. Бывшие члены семьи собственника жилого помещения подлежат выселению, а должник имеет юридически закрепленную возможность избежать данного действия. Данные юридические нормы нарушающими существующий принцип «равенства всех граждан перед законом».

Во-вторых, следует указать на отсутствие в Жилищном кодексе РФ разработанного последовательного порядка, регламентирующего выселение граждан. Статьи, регламентирующие порядок прекращения права пользования жилым помещением и выселение граждан, содержатся в различных главах кодекса и не консолидированы.

В-третьих, существующие нормы гражданского законодательства относительно прекращения права пользования жилым помещением должны быть приведены в соответствие с нормами жилищного законодательства, что позволит выстроить единую систему, регулирующую данную сферу правоотношений^[12].

Таким образом, для устранения существующих пробелов и противоречий в законодательстве необходимо внесение последующих корректив в Жилищный кодекс РФ в виде отдельной главы, регулирующей условия и порядок выселения граждан применительно к различным формам собственности жилого помещения и видам договоров найма. Следует разработать пошаговый алгоритм прекращения права пользования жилым помещением с последующим выселением для каждой категории нанимателей, детализировав данные условия для таких категорий лиц, как недееспособные граждане. Необходимо в рамках действующего законодательства (жилищного и гражданского) сформировать единый подход к институту выселения граждан из жилых помещений, обеспечив тем самым соблюдение принципа неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения, обозначенного в ст.4 Жилищного кодекса РФ.

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 04.07.2020.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Собрание законодательства РФ. – 05.12.1994. – N 32. – ст. 3301.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.10.2020) // Собрание законодательства РФ. – 03.01.2005. – N 1 (часть 1). – ст. 14.
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Собрание законодательства РФ. – 18.11.2002. – N 46. – ст. 4532.
5. Дулатова Н.В. Становление и развитие норм жилищного права, регулирующих прекращение жилищных правоотношений в России // В сборнике: правовое развитие России XXI века: актуальные задачи юридической науки и практики. сборник статей всероссийской научно-практической конференции, посвященный 25-летнему юбилею института права челябинского государственного университета. – 2016. – С. 172-176.
6. Жуков А.Е. К вопросу о месте жилищного права в системе права Российской Федерации // Научная дискуссия: вопросы юриспруденции. – 2016. – № 5 (44). – С. 70-74.
7. Зюзина А.А. Выселение как прекращение права пользования жилым помещением // Вестник молодых ученых Самарского государственного экономического университета. – 2019. – № 1 (39). – С. 126-130.
8. Курникова С.С. Конституционное регулирование жилищной сферы и конституционное право на жилище (соотношение понятий и проблема их идентификации) // Вестник экономики, права и социологии. – 2016. – № 1. – С. 147-150.
9. Никитинская Е.В. К вопросу о понятии и правовой охране жилищных отношений // Право и практика. Научные труды института Московской государственной юридической академии имени О.Е. Кутафина в г. Кирове. – 2016. – № 1 (15). – С. 174-177.
10. Николюкин С.В. К вопросу о прекращении жилищных отношений в связи с признанием гражданина утратившим право пользования жилым помещением // Современный юрист. 2018. № 2 (23). С. 45-53.
11. Смирнова О.В. Участие прокурора в рассмотрении дел о выселении//Законность. – 2014. – № 8. – С.12-16.
12. Цуканова Е.Ю., Сергеева В.Е. К вопросу о толковании понятия "жилищные права" // Аллея науки. – 2020. – Т. 1. № 4 (43). – С. 417-423.

---