Файл: Эволюция жилищного права в России (Закон «Об основах федеральной жилищной политики», 1992г.).pdf

Новым этапом в развитии российского жилищного права стало принятие ЖК РФ. Большинство норм ЖК РСФСР 1983 г. уже давно устарели и не соответствовали стихийно развивающимся в русле рыночных преобразований жилищным отношениям. Реальность требовала соответствующего законодательного закрепления. ЖК РФ узаконил недопустимость произвольного лишения жилья, неприкосновенность жилища и собственности, недопустимость ограничения или лишения права пользования жилым помещением и т. д.

В рамках этого закона были определены такие термины как социальная норма площади жилья (в пределах которых возможны субсидии по оплате жилья и коммунальных услуг), договор аренды, товарищество собственников жилья, договор социального найма жилого помещения, плата за содержание, ремонт жилья и т.д. Также оговаривалось право граждан на жилище по условию найма/ аренды/ приобретения или строительства и помощь со стороны государства тем, кто не был обеспечен жилищем по установленным нормативам. Государство, согласно закону, брало на себя обязанности осуществлять жилищное строительство, предоставлять право на жильё для отдельных категорий граждан за счёт федерального бюджета, содержать и развивать системы, поддерживающие жилищную сферу и некоторые другие положения. Оговаривалось право граждан, общественных организаций, собственников и т.д. участвовать в управлении жилищным фондом с целью защиты своих прав. Перечислялись виды жилищной собственности, а также процессы, происходящие при изменении вида собственности. Подробно разъяснялись порядок и система оплаты коммунальных платежей, арендных взносов, а также возможные льготы и т.д. Были прописаны процессы аренды или строительства жилого помещения. Таким образом, закон детально описывал отношения между государством, гражданами и организациями в отношении жилых помещений; прописывал все права и обязанности, что являлось его несомненным плюсов в упорядочении юридических отношений в этой области. Однако, если говорить о сегодняшнем дне, то действие закона утратило свою силу с 1.03.2005 вследствие принятия в 2004г закона «О введении в действие жилищного кодекса РФ», на содержании которого мы остановимся далее.

Указ Президента РФ "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации", 1997г. К этому времени всё более очевидными становились дальнейшие проблемы в рассматриваемой области: это было связано и с деталями приватизации (например, хорошее состояние квартир граждане, естественно, поддерживали самостоятельно, а вот общие места пользования были «брошены на произвол»), и с проблемами тарификации, и с дальнейшей необходимостью перехода от административных методов управления к экономическим.

---

Указ президента одобрил концепцию реформы ЖКХ в России, которая разбивалась на три этапа:

1. 1997-1998гг. За это время предписывалось окончательно разграничить функции собственника-домовладельца, управляющей организации, обслуживающей организации в государственном и муниципальных жилищных фондах, а также перейти на договорные отношения в сфере предоставления услуг ЖКХ в условиях разгосударствления эксплуатационных организаций. Важно, что в этом документе учитывалась указанные выше проблема с необоснованно завышенными тарифами, формирование которых не было обусловлено никакими адекватными расчетами. Теперь же, принимая во внимание программу снижения затрат на предоставление услуг ЖКХ, должен был соблюдаться контроль как за обоснованностью тарифов, так и за их уровнем. Упорядочивалась система льгот отдельным гражданам, уточнялись источники финансирования. Параллельно, государство модифицировало систему оплаты жилья, включая в ставку оплату за наём и затраты на капитальный ремонт. Происходило содействие массовому созданию товариществ собственников жилья, а также оказывалась помощь в подготовке кадров. Не стоит забывать, что в дополнение к Указу, была также принята программа демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг на 1998 - 1999 годы. В рамках этой программы предполагалось принятие мер антимонопольного регулирования при предоставлении услуг ЖКХ естественными монополистами; проведение конкурсных отборов службы управляющей организации и подрядчиков для обслуживания жилья; контроль за развитием конкуренции в сфере ЖКХ между субъектами, не являющимися естественными локальными монополиями; формирование системы договорных отношений между собственником, управляющей организацией (заказчиком), подрядчиком и жильцами и т.д.
2. 1999-2000 годы. Планировалось окончательно перенести бремя содержания жилья на плечи населения (полная оплата затрат), а также поэтапное включение в себестоимость жилищных услуг затрат по обязательному страхованию жилья. Развитие конкуренции и проведения конкурсного отбора управляющей организации должно было стать общепринятой практикой. Доля государственного и муниципального жилищных фондов, обслуживаемых на конкурсной основе, должна была составить (в отличие от 60% на предыдущем этапе) 100%.
3. (2000-2003гг) планировалось завершить предыдущие нововведения. Дополнительно, в жилых домах должны были установить счётчики потребления воды, газа и т.п. на обязательной основе. Товарищества собственников жилья должны были стать доминирующей формой управления многоквартирными жилыми домами. ЖКХ должно было уже не первый год как работать в режиме безубыточного функционирования, а привлечение кредитов для развития ЖКХ с различными источниками инвестирования должно было стать широко распространённым явлением.

---

Как мы понимаем, отлично сформулированная бумага, имеет не так много общего с реальностью. Так, например, установка счётчиков воды стала обязательной лишь с 2012 года. О высокоэффективности ЖКХ, привлекающего различные виды инвестиций, также говорить не приходится. И этим круг «несоответствий» планируемого и реализованного не ограничивается. Одной из проблем является, в частности, устаревание жилищного кодекса, принятого еще в Советском Союзе в 1985 году.

Реформирование ЖКХ РФ и целевая программа «Жилище»

В 2002 году Правительство РФ принимает постановление о подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ», мероприятия и объёмы финансирования которой должны корректироваться ежегодно в соответствии с состоянием федерального бюджета. Осуществление подпрограммы было задумано в рамках целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг. Первый вариант «Жилища» был разработан ещё правительством Е. Т. Гайдара, которое ушло в отставку в 1992 году. Что касается рассматриваемой программы 2002-2010гг, то основные её задачи были представлены следующим образом: «создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья; создание условий для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания; обеспечение доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения жилыми помещениями». Что касается конкретной рассматриваемой нами подпрограммы, то до 2005 года на неё было выделено 3163 млн рублей, участие приняли 54 субъекта РФ. В плане мероприятий значились «ликвидация дебиторской и кредиторской задолженности предприятий жилищно-коммунального комплекса; ликвидация дотационности жилищно-коммунального комплекса и обеспечение стабильности и достаточности финансирования затрат по предоставлению жилищно – коммунальных услуг; обеспечение социальной защиты семей с низкими доходами при переходе на полную оплату жилищно- коммунальных услуг; совершенствование экономических механизмов в жилищно- коммунальной сфере; формирование благоприятных условий для привлечения инвестиций в жилищно– коммунальный комплекс; обеспечение эффективного целевого использования средств федерального бюджета, выделяемых на модернизацию жилищно- коммунального комплекса; создание механизмов участия государства и органов местного самоуправления в привлечении предприятиями жилищно–коммунального комплекса внебюджетных долгосрочных заемных средств».

---

Результаты реформы, тем не менее, оставляют желать лучшего. Тарифы на коммунальные услуги за 10 лет выросли почти в 14 раз, при этом расчёты тарифов по-прежнему не строились на разумной обоснованной системе. 25-40% от общего дохода примерно 40% россиян продолжило уходить на оплату услуг ЖКХ. Субсидии на 2009г получало менее 7% жителей многоквартирных домов. Проблема изношенности коммунальной инфраструктуры решена не была, да и качество соответствующих услуг едва ли испытало значительное улучшение.

Позже была принята следующая часть программы «Жилище на 2011-2015гг». Она включает в себя следующие подпрограммы: «Обеспечение жильём молодых семей», «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильём категорий граждан, установленных федеральным законодательством», «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов РФ» и мероприятия по обеспечению жильём отдельных категорий граждан. Т.к. программа ещё не завершена, подробно на ней останавливаться мы не будем.

Жилищный кодекс РФ, 2005г

29 декабря 2004 года принимается новый жилищный кодекс РФ, который вступил в действие 1.03.2005 и, претерпев последние изменения в 2020 году, является действующим на сегодняшний момент.

В новом кодексе большое место уделяется правам участников жилищных отношений: их детализации, реализации и защите. Жилищное законодательство находится в совестном ведении РФ и её субъектов, а участниками соответствующих отношений являются граждане, юридические лица РФ и её субъекты, а так же муниципальные образования. Новым является пункт о согласованности жилищного законодательства РФ и норм международного права, что является положительным знаком и подтверждает стремление России к развитию и международному сотрудничеству. Несмотря на то, что основная часть выплат, касающихся ЖКХ, лежит на гражданах, государство, тем не менее, принимает материальное участие в улучшении жилищных условий, например, предоставляя субсидии для приобретения или строительства жилых помещений, а также частично финансируя проведение капитального ремонта общего имущества.

Подробно описываются полномочия органов государственного управления РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления. Жилые помещения подразделяются на жилой дом(или его часть), квартиру (часть) и комнату. Прописывается ситуация перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. В действующем кодексе также разъясняется процесс переустройства и перепланировки жилого помещения.

---

Интересно, что в главе «Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан» уточняется, что изъятие земельного участка собственника в связи с проведением Зимней Олимпиады 2014, если иное не предусмотрено соответствующим ФЗ, осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом (в котором вопросы изъятия также подробно описаны).

Содержание общего имущества в многоквартирном доме осуществляется собственниками помещений в долях, определяемых долей в праве общей собственности на общее имущество.

Описывается порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и смежные с этим вопросы.

Малоимущим гражданам, признанным таковыми соответствующим образом, доступно жилое помещение по договору социального найма. Также эта опция доступна, например, гражданам, проживающим в помещениях, в которых не соблюдаются установленные для жилых помещений требования.

В 9 главе обсуждаются вопросы, связанные с жилыми помещениями специализированного жилищного фонда, к которому относятся служебные жилые помещения (далее ЖП), ЖП в общежитиях, ЖП маневренного фонда, ЖП в домах системы социального обслуживания населения, ЖП фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, ЖП фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, ЖП для социальной защиты отдельных категорий граждан, ЖП для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Жилищном кодексом также регламентируется организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья.

Представляет интерес статья 154 «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги». Наниматель жилого помещения по договору социального найма или найма жилого помещения несёт расходы, включающие в себя:

«1. Плату за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

---