Добавлен: 07.07.2023
Просмотров: 281
Скачиваний: 3
Введение
Одним из главных благ и потребностей человека является жильё.
Исходя из этого решение жилищной проблемы – это одна из основных
функций государства. Её решение имеет большое значение для граждан.
В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации «каждый имеет право на жилище». Статьей 25 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что «жилище не прикосновенно».
Жилищный Кодекс Российской Федерации[1], принятый 29.12.2004 года, является основным нормативно-правовым актом, который осуществляет регулирование правоотношений жилищно-коммунального хозяйства.
Законодатель его введением в жилищное право преследовал цель создания правового механизма, способного в полной мере урегулировать правоотношения собственников помещений многоквартирного дома.
В соответствии со статьей 161[2] Жилищного кодекса Российской Федерации «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов
пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных
услуг гражданам, проживающим в таком доме».
«Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать
один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в
многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более
чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным
кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией».
Основным органом управления многоквартирным домом выступает
общее собрание собственников помещений.
Общее имущество многоквартирного дома находится в общей долевой
собственности собственников помещений. Управление общим имуществом
осуществляется совместно по причине его неделимости.
1. Общие понятия управления многоквартирным домом
1.1. Понятие управления
Прежде чем говорить об управлении многоквартирным домом,
определим для начала, что такое управление.
Управление – это взаимодействие двух сторон, одна из которых
является по отношению к другой - управляющей, то есть принимающей
решения и организующей их реализацию.
Под управлением понимается всякое субъект-объектное
взаимодействие. Субъект и объект управления в совокупности образуют
систему управления. Поэтому управление возможно только в рамках
системы управления.
Управление называют процесс приведения системы к состоянию,
соответствующему поставленным целям.
Управление представляет собой целеполагающее, власноорганизующее
воздействие управляющих субъектов.
К субъектам управления относят:
1) государственные органы;
2) другие организации, осуществляющие управленческие функции в
обществе.
Виды управления:
- государственное управление (субъектом управление выступает
государство);
- общественное управление (субъектом управления выступает
руководитель);
- местное управление.
Рассмотрим основные понятия:
объект управления — это та система, над который мы
осуществляем управление;
субъект управления – это лицо или группа людей, которые
принимают управленческие решения и осуществляют управленческие
воздействия;
система управления — это совокупность субъекта и объекта
управления, которые взаимодействуют между собой и с окружающей средой
для достижения поставленных целей.
По характеру объекта управления выделяют:
- техническое управление – управление техническими объектами и
другими подобными объектами (например, управление автомобилем);
- организационное управление – это управление организациями
(например, управление предприятием);
- государственное управление – это управление основными процессами
жизнедеятельности государства, которое осуществляется с помощью
специальных институтов и механизмов;
- социальное управление – это управление общественными процессами
и социальными группами;
- управление имуществом.
По задачам управления:
- стратегическое управление – это управление, которое связано с
решением стратегических задач;
- оперативное управление – это управление, которое связано с
решением небольших текущих проблем, краткосрочных задач и тому
подобное.
VIII раздел ЖК РФ[3] посвящен вопросам управления многоквартирным
домом. Согласно части 1 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской
Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.10.2020) «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2[4] настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем)». «Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами».
Понятие многоквартирного дома как такового в Жилищном кодексе
Российской Федерации не существует. Однако это понятие указано в
пункте 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 27.07.2020) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом".
Согласно которому «Многоквартирным домом признается
совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо
на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения
общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе
элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в
соответствии с жилищным законодательством».
Также необходимо четко представлять себе внутреннюю структуру
многоквартирного дома и взаимосвязь его элементов в системе.
Если рассмотреть многоквартирный дом в материальном плане, то он
находит свое выражение в виде непосредственно здания.
В его состав входят следующие элементы:
-конструктивные элементы здания
-части здания, которые
представляют собой строительные конструкции (перекрытия, стены, крыша,
ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, фундамент, и прочее);
- жилые и нежилые помещения;
Жилое помещение – это квартира или её часть, комната, а также дом
или его часть (выделенная часть индивидуального жилого дома).
Нежилое помещение – это часть помещения в многоквартирном доме, которая должна быть утверждена проектной и технической документацией и, которая не входит ни в часть жилых помещений, нив часть имущества общего пользования.
- помещения, не являющиеся частью жилых и нежилых помещений – к ним относятся все остальные помещения, которые не относятся к квартирам и нежилым помещениям (например, чердаки, коридоры, подвалы и другое).
- инженерные сети и оборудование здания;
- элементы озеленения и благоустройства;
- объекты, которые расположены на нём и необходимы для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома[5].
На многоквартирный дом распространяются правила по управлению
многоквартирными домами в случае, если он обладает следующими
признаками:
- содержит в себе не менее двух структурно-обособленных помещений,
которые обеспечивают возможность к помещениям общего пользования, при
этом эти помещения должны принадлежать различным собственникам;
- включает в себя элементы общего имущества, которые являются
общей долевой собственностью (сети внутри здания, конструкции здания,
земельный участок);
- предназначен для проживания граждан (на постоянной основе);
- расположен на земельном участке[6].
Также необходимо отметить, что «управление осуществляется в
отношении каждого отдельного многоквартирного дома как
самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных
особенностей, степени физического износа и технического состояния общего
имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических
условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из
минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения
надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме».
Теперь рассмотрим признаки управления многоквартирным домом, к
ним относятся:
- деятельность. Управление является видом деятельности, процесс
которой растянут во времени (от момента строительства до момента сноса).
- объект.
- субъект.
Управление всегда происходит над каким-то объектом.
«Объектом управления в данном случае, в первую очередь, будет
общее имущество многоквартирного жилого дома. А управление жилыми
помещениями будет осуществляться лишь в тот момент, когда этого
непосредственно пожелает отдельный собственник помещения»[7].
Субъектом в отношениях по управлению многоквартирным домом
являются лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в
целом. Целью субъекта является обеспечение нормального
функционирования управляемого объекта и решения задач на пути к
заданной цели.
Субъектом выступают собственники помещений в многоквартирном
доме – первичный субъект. Либо привлеченные лица в качестве
опосредованного субъекта. Помимо этого, субъектом управления может
выступать орган местного самоуправления (в ситуации, когда собственники
не воспользовались правом выбора способа управления многоквартирным
домом, органы местного самоуправления выбирают управляющую компанию
за них, п. 4 ст. 161 ЖК РФ[8]).
- целенаправленность.
Управление всегда направлено на достижение определенных целей и
решение, возникших задач.
«Управление многоквартирным домом должно обеспечивать
благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее
содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов
пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных
услуг гражданам, проживающим в таком доме» (статья 161 ЖК РФ).
- согласованность и единство.
Управление многоквартирным домом, в котором жилые и нежилые
помещения принадлежат различным собственникам возможно только при
согласованности действий собственников, основой которых будут являться
единые условия. Собственники могут вырабатывать их самостоятельно или
передают свои права по их определению управомоченному лицу, которое в
свою очередь представляет интересы всех собственников при осуществлении
выбора управляющей компании и последующего заключения с ней
договора.
Анализируя вышесказанное, мы пришли к мнению о том, что
управление многоквартирным домом это фактические и юридические
действия, которые направлены на создание и поддержание оптимального
режима пользования имуществом многоквартирного дома и (или)
реализацию собственниками помещений (квартир) в многоквартирном доме
правомочия распоряжения правами на эти квартиры и общее имущество
многоквартирного дома.