Добавлен: 07.07.2023
Просмотров: 285
Скачиваний: 3
Статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации
предусмотрены следующие способы управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещения в
многоквартирном доме, количество квартир в котором составляют не более
чем 30;
2) управление товариществом собственников жилья, либо иным
жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским
кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
«Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем
собрании собственников и может быть выбран, а также изменён в любое
время на основании его решения». «Решение общего собрания собственников
о выборе способа управления является обязательным для всех собственников
помещений в многоквартирном доме» (часть 3 статьи 161 Жилищного
Кодекса Российской Федерации).
Перейдём к непосредственному управлению многоквартирным домом.
При этом способе управления общее собрание собственников выбирает
организации для оказания услуг по содержанию и выполнения работ по
ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 1 статьи 164
Жилищного Кодекса Российской Федерации[9]). Можно выбрать не одну
подрядную организацию, а несколько для выполнения разных работ.
Реализация способа управления многоквартирным домом:
1) Выбранный способ управления многоквартирным домом –
непосредственный способ управления многоквартирным домом.
2) Основания для признания способа управления многоквартирным домом, реализованным – большинство собственников в многоквартирном доме заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с
лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности – подрядчиками.
3) Нормативное обоснование – Статья 164 Жилищного Кодекса Российской Федерации, абзац 2 п.п. 2, п. 3 ПП РФ № 75. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или
большинство собственников помещений в таком доме (часть 1 статьи 164
Жилищного Кодекса Российской Федерации).
В отношениях с третьими лицами вправе действовать (часть 3 статьи
164 Жилищного Кодекса Российской Федерации):
- один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия
решением общего собрания собственников;
- иное лицо, имеющее полномочия, удостоверенное доверенностью,
выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников
помещений в доме. Заключение договора управления многоквартирным домом при
непосредственном способе управления жилищным законодательством не
предусмотрено.
Размер платы за жилищные услуги устанавливается решением общего
собрания собственников (часть 7 статьи 156 Жилищного Кодекса Российской
Федерации[10]).
Коммунальные услуги предоставляются непосредственно
ресурсоснабжающей организацией. Договоры поставки коммунальных услуг
каждый собственник помещения в многоквартирном доме заключает от
своего имени (часть 2 статьи 164 Жилищного Кодекса Российской
Федерации).
Услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами
предоставляется региональным оператором с соответствующими
полномочиями (часть 11.1 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской
Федерации).
Ответственность перед собственниками в многоквартирном доме за
содержание Общего Имущества и предоставление коммунальных услуг несут
организации, с которыми у них заключены договоры (часть 2.1 статьи 161
Жилищного Кодекса Российской Федерации).
В обязанности ресурсоснабжающей организации не входит содержание
внутридомовых инженерных коммуникаций.
Содержание многоквартирного дома должно обеспечиваться
подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления коммунальных
услуг (часть 16 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации).
В обязательства ресурсоснабжающей организации, если иное не
установлено договором, поставка коммунальных услуг соответствующего
качества до границ общего имущества многоквартирного дома, а также
границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения
многоквартирного дома (часть 15 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации).В многоквартирном доме, в котором квартир более четырех,
собственники обязаны выбрать Совет дома (статья 161.1 Жилищного
Кодекса Российской Федерации).
Согласно части 5 статьи 161.1[11] Жилищного Кодекса Российской
Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.10.2020) «совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о
порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том
числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке
планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов
договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в
отношении общего имущества в данном доме и предоставления
коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета
многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по
вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему
Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме
предложения по вопросам планирования управления многоквартирным
домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего
имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до
рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме
свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для
рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в
многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное
заключение представляется советом данного дома совместно с такой
комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением
работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту
общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых
коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в
многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе
помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной
работе;
7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего
имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего
решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном
доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44[12] настоящего Кодекса».
Логичнее выбрать не уполномоченного собственника, а Совет
многоквартирного дома, который наделён широкими полномочиями по
решению вопросов, связанных с управлением домом.
Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель
совета многоквартирного дома.
Председатель совета многоквартирного дома осуществляет
руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и
подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном
доме.
Совет многоквартирного дома действует до:
- переизбрания на общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме;
- принятия решения о создании товарищества собственников жилья до
избрания правления товарищества собственников жилья.
Переизбрание совета многоквартирного дома, если иное не
установлено решением общего собрания собственников, происходит каждый
2 года. В случае, если в установленный срок не проводилось переизбрание,
то полномочия совета считаются продлённым на тот же срок. Досрочное
переизбрание совета многоквартирного дома происходит при надлежащем
исполнении им своих обязанностей.
При возникновении необходимости решений отдельных вопросов,
которые связаны с управлением многоквартирным домом, избирается
комиссия собственников помещений для подготовки предложений по
решению возникших вопросов. Комиссия собственников помещений – это
коллегиальный совещательный орган управления многоквартирным домом.
«Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме
избираются по решению общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома»
(часть 12 статьи 161.1 Жилищного Кодекса Российской Федерации[13]).
У собственников помещений многоквартирного дома возникает
обязанность по избранию совета многоквартирного дома из своего числа в
ситуации, когда многоквартирный дом не управляется жилищным
кооперативом или иным специализированным потребительским
кооперативом, не создано товарищество собственников жилья при условии,
что количество квартир в данном доме более 4-х. Необходимость
регистрации совета (в органах местного самоуправления или иных органах)
отсутствует.
Управление многоквартирным домом управляющей
организацией
Управляющая организация – юридическое лицо независимо от
организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель,
осуществляющие деятельность по управлению МКД на основании лицензии
(часть 4.2 статьи 20 ЖК РФ[14]).
Это всегда коммерческая организация, главной целью которой является
извлечение прибыли от оказания услуг и/или выполнения работ по
управлению многоквартирным домом.
Существенные (основные) условия договора, обсуждающиеся между
управляющей компанией и собственниками, предусмотрены в части 3 статьи
162[15] Жилищного Кодекса Российской Федерации:
– «состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении
которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
– перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным
домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень
коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за
исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со
статьей 157.2 настоящего Кодекса;
– порядок определения цены договора, размера платы за
содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные
услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за
коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2
настоящего Кодекса;
– порядок осуществления контроля за выполнением управляющей
организацией ее обязательств по договору управления».
Деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляется
Управляющей Организацией на основании лицензии на осуществление
деятельности по управлению многоквартирным домом, выданной органом
государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной
комиссии субъекта РФ (часть 1.3 статьи 161 ЖК РФ).
Лицензирование деятельности по управлению многоквартирным домом
регламентируется главой 19 ЖК РФ[16].
Лицензиат обязан предать лицу, принявшему управление
многоквартирным домом, техническую документацию на дом в течении 2
рабочих дней (часть 1 статьи 200 ЖК РФ[17]).
В отношении Управляющих Организаций, имеющих лицензию, и
управляющих многоквартирным домом на основании договора управления,
осуществляется не жилищный надзор, а лицензионный контроль со стороны
уполномоченного органа субъекта РФ (ГЖИ).
В отношении Управляющих Организаций, управляющих
многоквартирными домами, осуществляется не жилищный надзор, а