Файл: Управление многоквартирными домами (Жилищное право).pdf

-- руководители, которые вышли из советских руководящих структур;

-- руководители, основной целью которых является быстрое получение прибыли.

Соответственно, для клиентоориентированного качественного управления многоквартирным домом ни один тип руководства не подходит. Нужны руководители «нового поколения», которые будут обладать достаточным уровнем знаний, образованием и стремлением на практике применить их в области управления. И это совсем не значит, что нужно менять руководителя 1 или 2 типа на руководителя «нового поколения» -- это говорит о том, что совершенствование управлением многоквартирным домом должно быть в «умах» управленцев, что приведет к дальнейшему профессиональному преобразованию управления в отрасли.

Не секрет, что обслуживание потребителей -- одно из наиболее слабых мест в деятельности предприятий ЖКХ. Многие на себе ощутили увеличение тарифов ЖКХ и причина нашего негодования не в том, что они действительно увеличились, а в том, что при росте тарифов мы не наблюдаем улучшения качества обслуживания. Ведь если компенсировать рост тарифов хотя бы улучшением обслуживания и ориентацией на потребителя, то лояльность потребителя увеличится. В свою очередь в формировании общественного мнения будет присутствовать понимание: увеличили тарифы -- улучшили качество обслуживания. Качество услуг можно улучшить за счет прозрачности учета и оперативной реакции на обращения потребителей, а для этого необходимо внедрять в отрасли современное программное обеспечение, идти в ногу со временем, посредством автоматизации бизнес-процессов, созданием единой информационной системы.

Как известно, действующим жилищным законодательством предусмотрено три способа управления многоквартирными домами: управление управляющей организацией, управление ТСЖ и непосредственное управление. Принятый недавно федеральный закон от 21.07.2014 N255-ФЗ о лицензировании деятельности по управлению МКД затрагивает все эти три способа.

Подавляющая часть положений федерального закона 255-ФЗ вступило в силу с 01 сентября 2014 года, но многие специалисты сферы ЖКХ еще с момента разработки законопроекта обеспокоены грядущим лицензированием деятельности по управлению МКД. Хотелось бы отметить следующий момент: согласно принятому закону, лицензированию подлежат исключительно управляющие организации. Получается, что из трёх предусмотренных законодательством способов управления МКД (управление управляющей организацией, управление ТСЖ, непосредственное управление) только один будет затронут в процессе лицензирования.

И вроде бы можно «облегчённо выдохнуть» ТСЖ и собственникам, управляющим домами непосредственно, но, оказывается, 255-ФЗ вносит изменения в ЖК РФ не только в части лицензирования. Так, статьёй 4 нового закона установлено, что ТСЖ, созданное в двух и более домах, в случае, если в этих домах в сумме более 30 квартир, должно быть реорганизовано до 01 июля 2016 года.

Пунктом 5 статьи 7 установлено, что собственники помещений МКД, количество квартир в котором больше 16, в случае непосредственного управления таким домом, в срок до 01 апреля 2015 года обязаны провести общее собрание собственников помещений и избрать иной способ управления.

Таким образом, непосредственное управление может сохраниться лишь в небольших домах, количество квартир в которых не больше 16. Крупные ТСЖ, управляющие двумя и более домами, будут реорганизованы.

Вроде бы управляющим компаниям нет дела до этих процессов, если бы не один существенный момент. Если в МКД невозможно непосредственное управление, а ТСЖ реорганизовано, такой дом может управляться только управляющей организацией, которая либо будет избрана общим собранием собственников помещений, либо отобрана органами местного самоуправления по результатам открытого конкурса.

Получается, что закон 255-ФЗ предполагает переход подавляющей части многоквартирных домов России на управление управляющими организациями, которые в обязательном порядке будут лицензироваться. Соответственно, присутствие на рынке управления ТСЖ и собственников, управляющих своими домами непосредственно, может быть минимизировано.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенные исследования в рамках данной работы позволили сформулировать ряд основных выводов.

Ранее во всех регионах существовало положение, при котором большую часть рынка услуг по управлению муниципальным жилищным фондом занимались муниципальные унитарные предприятия. Субъектами малого предпринимательства производилось всего 6% объема услуг в ЖКХ.

В настоящий момент завершается процесс реформирования управления жилищным фондом. Государство предоставляет собственникам жилья право по выбору способа управления и тем самым принять участие в реформировании жилищно-коммунального хозяйства. И чем быстрее собственники жилья осознают это, тем с большей выгодой для себя они смогут воспользоваться предоставленными им правами. Ведь, в конечном счете, самоуправление в жилищной сфере является одним из наиболее эффективных способов защиты прав собственников жилья, контроля со стороны населения за объемом и качеством жилищно-коммунальных услуг, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создавать условия для привлечения дополнительных источников финансирования по обслуживанию и ремонту жилья.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья; управление управляющей организацией. В первом случае собственники не имеют статуса юридического лица, а следовательно, ограничены в хозяйственной деятельности, без которой управление многоквартирным домом затруднительно, а в последнем - лишены возможности контроля за деятельностью управляющей организации и влияния на неё. Наиболее рациональной формой управления является создание товарищества собственников жилья.

С введением в действие Жилищного кодекса РФ делается акцент на товарищество собственников жилья, как одну из эффективных форм управления многоквартирным домом. Ему предоставляется широкий круг полномочий: управление многоквартирным домом, заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг.

Не следует останавливать реформирование жилищного законодательства. Нужно его дальнейшее совершенствование, которое будет охватывать более широкий круг вопросов, и способствовать внедрению самоуправления жильём.

Дополнить Жилищный кодекс рядом правил, обеспечивающих реализацию прав членов ТСЖ на участие в общих собраниях и пресекающих возможные злоупотребления в этой сфере. В частности, необходимо установить исключительный характер компетенции общего собрания; сроки проведения годового общего собрания и вопросы, разрешаемые на нем в обязательном порядке; порядок созыва и проведения общих собраний, в том числе правила участия членов товарищества в формировании повестки дня, порядок участия членов товарищества в общих собраниях, правила документирования созыва, проведения и результатов общего собрания; порядок и условия проведения внеочередных общих собраний и собраний в форме заочного голосования; срок обжалования решений общего собрания в судебном порядке. Также необходимо установить требования к содержанию устава ТСЖ и порядок получения членами товарищества информации о его деятельности.

Дополнить ЖК РФ правилами, регулирующими отношения между кооперативом, управляющим многоквартирным домом, и собственниками, не являющимися его членами.

На мой взгляд, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает влияние ряд субъективных факторов: технические особенности и состояние объекта, менталитет собственников, уровень развития рыночных отношений в местной жилищной сфере. В различных городах и регионах предпочтения отдаются разным формам управления МКД, на что также во многом влияет этажность и плотность застройки.