Файл: Пк осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичных объектах. 2.docx

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Прохождение производственной практики длилось с 06.03. 2023 по 25.03.2023 г. в ООО «Екатеринбургская строительная компания» по адресу г. Екатеринбург, ул. Академика Бардина 13/2.

Цель практики: закрепление умений и освоение профессионального модуля ПМ.04 «Определение стоимости недвижимого имущества» связанного с будущей профессиональной деятельностью.

Задачи практики:

• 
  ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичных объектах.
  
• 
  ПК 4.2. Производить расчеты по оценке объекта оценки на основе применимых подходов и методов оценки.
  
• 
  ПК 4.3. Обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки.
  
• 
  ПК 4.4. Рассчитывать сметную стоимость зданий и сооружений в соответствии с действующими нормативами и применяемыми методиками.
  
• 
  ПК 4.5. Классифицировать здания и сооружения в соответствии с принятой типологией.
  
• 
  ПК 4.6. Оформлять оценочную документацию в соответствии с требованиями нормативных актов, регулирующих правоотношения в этой области.
  

ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичных объектах.

При прохождении практики я ознакомилась и осуществила сбор и обработку информации по квартире расположенную по адресу: Свердловская область, Каменский район, пгт. Мартюш, ул. Калинина, с кадастровым номером 66:12:5301004:1122.

---

Мартюш расположен на правом берегу реки Исети, в одном километре к юго-западу от центра города Каменска-Уральского. По данным 2010 года, посёлок городского типа Мартюш по численности населения является самым крупным посёлком Каменского городского округа, имеет незначительную протяжённость (около двух километров), компактную структуру.



Рисунок 1- Местоположение оцениваемого объекта изображено схематично (источник: Яндекс Карты)

Таблица 1 - Характеристика жилого дома, в котором расположен объект оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Малоэтажный дом
Этажность	3
Год постройки	1972
Процент износа здания	34%
Материал стен	Блочный
Состояние здания (субъективная оценка)	Удовлетворительно
Состояние подъезда	Удовлетворительно
Техническое обеспечение здания	Холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, водоотведение, газоснабжение
Лифт	Нет
Мусоропровод	Нет
Архитектурное своеобразие жилого дома	Нет
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж	Есть
Детская площадка	Есть
Спортивная площадка	Есть
Дополнительная существенная информация	К аварийному и ветхому жилью не относится. Сносу не подлежит.

Таблица 2– Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Правообладатели объекта оценки	Бахтин Дмитрий Валерьевич
Разрешенное использование	Жилое
Этаж/ этажность	1\3
Площадь, кв. м	29,7
Жилая площадь, кв. м	29,7
Кол-во комнат	1
Высота потолков, м	2,7
Вспомогательные и подсобные помещения	Кухня, совмещенный санузел, коридор
Наличие балкона/лоджии	Балкон
Вид из окон	На улицу и во двор
Слаботочное обеспечение	Информация отсутствует
Тип санузла	Совмещенный
Тип внутренней отделки (субъективная оценка)	Простая
Данные о перепланировке	Информация отсутствует
Оцениваемые права	Право собственности
Наличие обременений	Не зарегистрировано

---

---

ПК 4.2. Производить расчеты по оценке объекта оценки на основе применимых подходов и методов оценки.

Для оценки объектов недвижимости используются такие подходы оценки как: затратный, сравнительный и доходный. Каждый подход подчеркивает определенные характеристики объекта. Сведение результатов оценки, полученных тремя подходами, позволяет приблизить стоимость оцениваемого объекта к рыночной.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, комнаты в жилом доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади комнаты приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну комнату в жилом доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «комната для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

---

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данная комната будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.

По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке комнаты в жилом доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

Сравнительный подход - в основе подхода лежит предпосылка о том, что уже совершившиеся сделки являются результатами суждений покупателей и продавцов относительно стоимости объектов и несут в себе информацию, указывающую на рыночную стоимость. Кроме того, продавцы и покупатели на рынке ориентируются при принятии решений на результаты последних сделок со схожими объектами. В этом проявляется принцип замещения, в соответствии с которым покупатель не заплатит за предложенный на рынке объект недвижимости цену, превышающую затраты по приобретению объекта с одинаковой полезностью.

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними

Для расчета стоимости сравнительным подходом я подобрала объекты аналоги для определения стоимости нашего объекта недвижимости. Затем, с помощью справочника «Сборник корректировок. Сегмент «квартиры»» рассмотрела корректировки, построила таблицу и рассчитала цену на объект оценки на ул. Калинина, д. 2.

Таблица 3 - Расчет стоимости одного квадратного метра оцениваемой квартиры

Характеристики	Объект оценки	Сопоставимые объекты
		Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Местоположение	Свердловская область, Каменский район, пгт Мартюш, ул. Калинина, д. 2	Свердловская область, Каменский городской округ, Мартюш пгт, ул. Победы, 10	Свердловская область, Каменский г.о., пос. городского типа Мартюш, ул. Победы, 6	Свердловская область, Каменск-Уральский, посёлок Трубный, ул. Беляева, 6
Объект	Квартира	Квартира	Квартира	Квартира
Количество комнат	1	1	1	1
Источник информации		https://ekb.cian.ru/sale/flat/284036935/	https://www.avito.ru/martyush/kvartiry/1-k._kvartira_261m_33et._2796847195	https://www.avito.ru/kamensk-uralskiy/kvartiry/1-k._kvartira_30m_33et._2840324271
Дата продажи/предложения		Февраль 2023	Март 2023	Март 2023
Вид сделки		Чистая продажа	Чистая продажа	Чистая продажа
Этаж	1	1	3	3
Всего этажей	3	4	3	3
Материал стен	Блочный	Блочный	Кирпич	Кирпич
Физическое состояние дома	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Неудовлетворительное
Тип отделки	Улучшенная	Простая	Простая	Простая
Наличие мебели	С мебелью	С мебелью	С мебелью	С мебелью
Количество и тип санузла	1/совмещенный	1/совмещенный	1/совмещенный	1/совмещенный
Наличие лоджии/балкона	Балкон	Балкон	Балкон	Балкон
Высота потолков	2,7	2,7	2,7	2,7
Общая площадь квартиры, кв.м.	29,7	37,0	26,1	30,0
Стоимость объекта, руб.		990 000	810 000	920 000
Стоимость 1 кв.м., руб.		26 757	31 034	30 667
Корректировка на дату продажи/предложения, % (1)		-1%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м.		26 489,19	31 034,48	30 666,67
Корректировка на вид сделки, % (2)		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м.		26 489,19	31 034,48	30 666,67
Корректировка на количество и тип сан узлов, % (3)		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м.		26 489,19	31 034,48	30 666,67
Корректировка на этаж расположения, % (4)		0%	6,38%	6,38%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м.		26 489,19	33 014,48	32 623,20
Корректировка на общую площадь, % (5)		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м.		26 489,19	33 014,48	32 623,20
Корректировка на наличие балкона/лоджии, % (6)		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м.		26 489,19	33 014,48	32 623,20
Корректировка на высоту потолков, % (7)		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м.		26 489,19	33 014,48	32 623,20
Корректировка на материал стен, % (8)		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м.		26 489,19	33 014,48	32 623,20
Корректировка на торг, % (9)		-5%	-5%	-5%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м.		25 164,73	31 363,76	30 992,04
Корректировка на физическое состояние дома, % (10)		0%	0%	-1%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м.		25 164,73	31 363,76	30 682,12
Корректировка на тип отделки, % (11)		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м.		25 164,73	31 363,76	30 682,12
Корректировка на наличие мебели, % (12)		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м.		25 164,73	31 363,76	30 682,12
Коэффициент вариации*	11,69%	Величина коэффициента вариации соответствует требуемому значению - до 33%
Количество примененных корректировок, шт.		2,00	2,00	3,00
Весовой коэффициент, доли ед.		0,38	0,38	0,25
Стоимость, принятая для расчётов, руб./кв. м.		28868,71

---