Файл: Право на недвижимость и на земельный участок.pdf

Введение

Успешный и поступательный прогресс социума в многочисленных его элементах требует чёткой, осознанной правовой политики относительно земли, формулирования возможностей по ее применению, гарантии сохранности, в том числе образования такой нормативно-правовой базы по вовлечению участков земли в оборот, которая бы планомерно принимала во внимание публичные и личные интересы.

Гражданско-правовой оборот земли в существенной мере аккумулирует в себе максимально сложные проблемы как правового контроля недвижимого имущества, так и социально-экономических и в том числе политических отношений в социуме в целом.

По довольно ясным основаниям в советский период внимание к обороту земли практически отсутствовало, были упразднены как предпосылки для активной практики, так и научно-теоретические работы, обусловленные указанной проблематикой. В существенной мере были уничтожены и потеряны главные идеи цивилистической доктрины, долго и подробно вырабатывавшиеся российскими исследователями, анализировавшими оборот земли.

К несчастью, и на нынешнем этапе отнюдь не все обстоит хорошо в данном плане; исследование тематики научно-квалификационных и иных анализов даёт возможность считать, что внимание правоведов довольно сильно смещено на особые проблемы оборота земли в пределах науки земельного права. Вследствие этого бесспорно цивилистический вопрос о купле-продаже земли был политизирован и частично заслонен проблематикой, непосредственно к праву не относящейся.

Процесс формирования законодательства, контролирующего отношения по продаже земли, не закончен, перманентно утверждаются новые нормативные правовые акты, проводятся корректировки и дополнения в уже существующий правовой массив. Одновременно сами положения, подчиняясь оформившимся взглядам о комплексе права, нередко образуются под знаком отраслевой принадлежности и первоначально не гармонизированы, например, положения гражданского и земельного законодательства часто вступают в противоречие друг с другом, если не непосредственно, то в контексте правовой конструкции. Одновременно не кажется вероятным утверждать, что законодательные новеллы последних лет поняты с необходимой полнотой в юридической науке.

Задачи законодателя и структур правоприменения существенно усложняются и вследствие существенных особенностей самих объектов – участков земли. Здесь стоит принимать во внимание общность земли как таковой и ее воздействие на всю область жизнедеятельности населения, с одной стороны, и специфику каждого отдельного участка земли, с другой. Разнообразие функциональных параметров земельного участка, часто с противоположной направленностью (земля и продукция, и социально-политический элемент государства, она объект с правовым режимом недвижимого имущества, но и сама является основанием для иных объектов недвижимого имущества и т.п.), приводит к необходимости принимать во внимание структурированность участка земли как объекта гражданских правоотношений, но это получается не всегда.

Важно в том числе, что интенсивная хозяйственная политика, меры по гарантии населения полноценным жилищным фондом, обязательность размещения новых производств и объектов социальной инфраструктуры, в том числе сопряженные обстоятельства в наиболее кратком времени только увеличат нужду в земельных площадях неоднородного назначения и таким образом только усугубят проблемы оборота земли.

Все это даёт возможность утверждать об остроте и практическом значении данной работы.

Вопросам гражданско-правового регулирования земельных участков посвящено значительное количество исследований. Отдельные вопросы рассматриваемой темы были изучены в трудах таких ученых, как В.В. Витрянский, В.А. Дозорцев, О.С. Иоффе, JI.A. Лунц, Н.Н. Мисник, И.Б. Новицкий, И.А. Покровский, B.А. Рыбаков, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, В.А. Тархов, Ю.К. Толстой, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневич и другие.
Земельно-правовые аспекты сделок с землей исследовались следующими отечественными учеными: Г.А. Аксененком, Ф.Х Адихановым,
C.А. Боголюбовым, Г.Е. Быстровым, П.Н. Ведениным, Б.В. Ерофеевым, Ю.Г. Жариковым, И.А. Иконицкой, Н.И. Красновым, К.Г. Пандаковым, И.Ф. Панкратовым, Н.Т. Разгельдеевым, Н.А. Сыродоевым, А.Е. Черноморцем, Г.В. Чубуковым и другими.

Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в процессе реализации правового статуса земельного участка.
Предметом исследования выступает отечественное законодательство, регулирующее правовой режим земельного участка, как объекта права собственности.
Целью исследования является анализ действующего законодательства, регулирующего правовой режим земельного участка, как объекта права собственности.

Для реализации указанной цели были сформулированы следующие задачи:

- изучение правового регулирования земельного участка, как объекта права собственности в отечественном и зарубежном законодательстве.

- исследование понятия и сущности правового режима земельного участка как объекта права собственности.

- анализ содержания права собственности на земельный участок

- изучение оснований приобретения, ограничения и обременения права собственности на земельные участки.

- изучение оснований прекращения прав на землю и изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

- анализ правового положения, права и обязанности собственника земельного участка.

- анализ гарантий прав и способы защиты собственника земельного участка.

В качестве методологии и методики проведения исследования предполагается использовать, по возможности, всю совокупность средств, методов и приемов научного познания. В частности, планируется применение таких методов научного исследования, как: сравнительное правоведение, системный методы, метод структурно функционального анализа, синтез, аналогия, абстрагирование, моделирование, научный прогноз. Методологические и теоретические основы исследования составляют системный и диалектический подходы к изучаемому предмету.

структура работы состоит из введения, трех глав, разделенных на восемь параграфов, заключения и списка использованных источников.

Глава 1. Общие вопросы правового режима земельного участка как объекта права собственности
 

1.1. Правовое регулирования земельного участка, как объекта права собственности в отечественном и зарубежном законодательстве

Правовая природа земельного участка как объекта недвижимости имеет двойственный характер. Произошедшие в недавнем прошлом изменения подчеркивают межотраслевое регулирование и принадлежность данного объекта. С 1 марта 2015 года вступила в силу новая редакция Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), уточняющая понятие земельного участка, его образование и закрепляемые на него права. Так, в новой редакции ЗК РФ земельный участок конкретизирован, во-первых, как объект права собственности и иных прав на землю, во-вторых, как недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Используемое ранее законодателем понятие указывало на некую часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Вместе с тем судебная практика исходила из того, что, даже если земельный участок не имеет описанных и удостоверенных в установленном порядке границ, в силу ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" он все равно относится к недвижимому имуществу. Другое дело, что такой земельный участок не сможет быть предметом сделки, т.к. местоположение и границы индивидуализируют земельные участки и позволяют им участвовать в гражданском обороте. Таким образом, до установления прав на земельный участок и определения его характеристик земельный участок существует не юридически как недвижимая вещь, а фактически.

К природным признакам ученые относят, конкретизируя природные объекты, перечисленные в ГК РФ, почвенный слой земли, древесно-кустарниковую и лесную растительность, обособленные водные объекты. Установить те или иные природные характеристики можно по категории земель (ст. 7 ЗК РФ), на которой расположен земельный участок.

Следует констатировать, что земельный участок является сложной, зачастую составной вещью, которая в зависимости от категории земли имеет не только природные характеристики, но и антропогенные, искусственно созданные. Так, неотъемлемой составной (движимой) частью земельного участка, согласно позициям судов, могут являться: поля, имеющие покрытие (пример - футбольное поле), ограждение участка, мелиоративные системы и т.п. К рукотворным признакам можно отнести наличие на земельном участке объектов недвижимости, позволяющих классифицировать его как сложную (единый объект) или составную недвижимую вещь.

Кроме того, в 2011 г. в Земельном кодексе РФ появился подвид земельного участка, благодаря которому возможно образование земельных участков - искусственно созданные земельные участки, в связи с принятием одноименного закона. Искусственно созданные земельные участки нуждаются не только в индивидуализации как временные объекты, но и выполнении строительных работ. Так, согласно указанному закону, до признания искусственного земельного участка собственно земельным участком он является сооружением, создаваемым путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и нуждающийся во вводе его в эксплуатацию.

Так, Е.Д. Гаврилюк выделила признаки искусственно созданных земельных участков: 1) признак "почвы", под которым понимается физическое существование объекта как участка земли естественного происхождения; 2) признак "рукотворности", означающий создание объекта в результате сознательной деятельности человека при помощи технических средств и механизмов; 3) способ создания.

Для завершения процедуры создания искусственного земельного участка необходимо в Росреестр представить ряд документов, в частности: межевой план искусственного земельного участка; документацию по планировке территории в планируемых границах искусственного земельного участка; копию разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию; копию решения о создании искусственного земельного участка.

Вместе с тем в последние двадцать лет в России сложилась уникальная ситуация, когда в гражданском обороте участвуют земельные участки, границы которых не были определены и закреплены в кадастре объектов недвижимости. К сожалению, отношения собственности и отношения собственности на земельные участки развивались в отрыве друг от друга, и, как следствие, получилась ситуация, во-первых, фактического владения земельным участком без каких-либо прав в связи с установленными правами на недвижимость на нем; во-вторых, права собственности на здания, строения и сооружения оформлялись независимо от существующего титула на землю. Сложившаяся ситуация привела к постановке на кадастровый учет земельных участков в упрощенном порядке оформления с определенными собственником фактическими границами, без соблюдения порядка определения их юридически, т.е. в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Необходимо отметить, что последующие сделки купли-продажи земельных участков либо не представляются возможными, либо требуют длительных процедурных и процессуальных отношений по установлению прав на недвижимость - земельный участок.

Существующее законодательство в области земельных отношений и ведения кадастра объектов недвижимого имущества детально регламентирует технические аспекты, оставляя за пределами регламентации правовые, обусловленные преодолением противоречий между правообладателями смежных участков относительно местонахождения единой границы таких участков, в том числе проблемы устранения ошибок в данных, находящихся в кадастре объектов недвижимого имущества о местонахождении границ земельных участков. Еще одним особым фактором считается то, что, вопреки огромному числу дел, проходящих через судебные инстанции, на сегодняшний день отсутствует общий подход к проблемам определения местонахождения границ участков земли и исправления данных в кадастре объектов недвижимого имущества в судебном порядке.

Следует отметить, что земельное законодательство, оперируются понятием "граница", не раскрывает его содержания. С точки зрения публичного права термин "границы земельного участка" стоит установить как индивидуализирующий признак элемента земной поверхности, определённый публичными учреждениями через осуществление особой процедуры (межевания), имеющей юридическую силу посредством описания данного признака в публичном реестре (кадастре), чтобы подтвердить наличие такого объекта недвижимости и установить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

По своей гражданско-правовой сущности пределы земельного участка - это границы элемента земной поверхности, в границах которых владелец или другой правообладатель данного элемента поверхности может реализовывать субъективные права.

Иным аспектом термина "границы земельного участка" считается его физический или фактический элемент, заключающийся в способе его определения на местности: отграничен ли он от прочих участков земли забором или другими межевыми сооружениями, дающими возможность обозначить участок земли как отдельный объект в натуре.

Как мы отмечали ранее, вступившие с 1 марта 2015 г. изменения в Земельный кодекс РФ касаются и образования земельных участков, но также не дают понятия границам, обозначая, что они указываются в проектной документации (ст. 11.3 ЗК РФ). Вместе с тем при пересечении границ участков с территориальными зонами, лесничествами, лесопарками образование земельных участков не допускается (ст. 11.9 ЗК РФ).