Файл: Понятие юридических фактов в гражданском праве. Функции юридических фактов.pdf

Сделки с недвижимым имуществом, составляют большую часть в хозяйственном обороте. Имеющийся у предмета данных сделок особый характер, требует признания, а также подтверждения государством прав участников. Данные меры, выступая как гарантия законности при заключении сделок с недвижимым имуществом, дают возможность, сделать рынок недвижимости прозрачным, и тем самым, снизить возможности для мошенничества, и преступлений. В связи с этим, законодательно была закреплена, обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, которая включает проведение правовой экспертизы документов, являющихся необходимыми, для государственной регистрации, а также проверки законности сделки. [11,с.400]

Во время рассмотрения вопроса, касающегося государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним, важно выяснить то, какое значение, данная регистрация имеет с позиции частного права. Данной постановкой вопроса, совершенно не отрицается актуальности этой проблемы, в контексте рассмотрения в частном праве элементов публичности. На самом деле, сама процедура по регистрации права в государственном органе (орган юстиции), с позиции анализа взаимоотношений, возникающих между данным органом и заявителем (правообладателем), отвечает всем признакам, отношения публично-правового. В этом случае, необходимо указать, на те частноправовые последствия, которые данная регистрация имеет, с позиции действующего закона.

Первой проблемой, можно назвать, определение предмета регистрации. Согласно делению субъективных гражданских прав, они разделены на: вещные и обязательные. Предусмотренное ГК РФ указание на перечень вещных прав, выступает как важное, из-за того обстоятельства, что в соответствии со статьей 131 ГК РФ, государственной регистрации в едином государственном реестре, подлежат право собственности, а также иные вещные права, на недвижимые вещи (ограничения данных прав, их возникновение, переход, прекращение). В дальнейшем, в той же статье 131 ГК РФ, приводится перечень прав, подлежащих государственной регистрации. В него, включены все права названные выше, а также ипотека, и другие права в тех случаях, которые предусмотрены, Кодексом и другими законами. В связи с этим, вопрос касающийся предмета регистрации, при регистрации вещных прав, по сути предрешен законодателем, как по отношению к самому перечню прав, которые подлежат регистрации, так и по отношению к объему правомочий, правообладателей соответствующих вещных прав, так как данный объем, определен законодательством для вещного права. [20,с.400]

Принципиально другую ситуацию, можно наблюдать в ситуации с правами обязательственными. Суть проблемы сведена к следующей дилемме: необходимо ли регистрировать само обязательственное право? или необходимо регистрировать договор (сделку), из которого данное обязательственное право, смогло возникнуть. В связи с этим, ответ на данный вопрос, требует выявить существенные отличия, имеющиеся между двумя системами регистрации, а именно: система регистрации прав и система регистрации сделок. [18,с.380]

Регистрационная запись в случае регистрации прав, призвана иметь правоустанавливающее значение. Другими словами, она должна отвечать, принципам публичности, а также достоверности. То есть, регистрация прав является возможной, только по отношению к вещным правам. В случае регистрации сделок (главным образом договоров) по сути происходит регистрация документов. Вся процедура, сведена к проверке законности заключения, а также правомерности содержания сделки, которая регистрируется. Данная регистрация, имеет правовое значение, необходимое для того, чтобы возникло обязательственное право, в том плане, что договор, который подлежит регистрации, будет считаться заключенным, только с того момента, как произойдет такая регистрация. В данном случае, судьба права, которое возникло в результате заключения договора, является безразличной для регистрации. Это связано с тем, что к примеру регистрировать прекращения договора, не нужно. В связи с этим, необходимо сделать вывод, о наличии принципиально иных правовых последствий, регистрации прав обязательственных, а также регистрации прав вещных. И в случае когда правила ГК, касающиеся регистрации сделок с недвижимостью, нельзя оценить в качестве удачных, то нормы Закона о регистрации, которыми отождествляется регистрация права обязательственного (с регистрацией обременения), необходимо по большей части, признать как следствие плохой теоретической проработки этого вопроса. [15,с.512]

В связи с этим, можно сделать соответствующие выводы:

1) регистрация прав является возможной, только по отношению к вещным правам, так как объем (содержание) вещного права, всегда устанавливается действующим законодательством (в данном аспекте, заключается один из главных признаков, присущих вещному праву, вместе с характеристикой его, в качестве абсолютного права). При этом, ограниченные вещные права, должны регистрироваться как обременения права собственности. Сама же регистрация вещного права, должна быть признана, как имеющая правоустанавливающее значение, для существования права. В качестве одного из проявлений данного значения, необходимо было бы признать, невозможность по оспариванию существования зарегистрированного права, посредством оспаривания совершенной регистрационной записи. Очевидным является то, что основаниями для данного оспаривания, могли бы выступать только те обстоятельства, которые связаны с регистрацией [12,с.560].

Иным проявлением, а также необходимым следствием для правоустанавливающего значения регистрационной записи, необходимо признать достаточность ссылки, на саму запись, для подтверждения существования права, без необходимости ссылок, на какие-либо другие доказательства (к примеру: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, и т.д.). Обстоятельства которые были казаны, должны быть проверены, в процессе регистрации, после того как были совершены, они не должны будут иметь, данного значения, для подтверждения существования права. [10,с.688]

Также очевидным выступает то, что в случае изложенной идеологии регистрации, необходимо принять во внимание, также то, что в случае возникновения спора, касающегося права в процессе регистрации, при осуществлении регистрации, должно быть отказано (приостановлена регистрация), до того как будет разрешен вопрос, касающийся права по существу, в судебном порядке. Естественно что данные требования к регистрации, предполагают собой, существенно более высокий уровень, проводимой регистрационной работы (в том числе, и профессиональный уровень лиц, являющихся регистраторами, и уровень технического оснащения. [21,с.895]

2) по отношению к праву обязательственному (к примеру, в формулировке действующего законодательства "право аренды"), регистрация в таком же качестве, может быть будет невозможной, так как содержание данного права, является заведомо неизвестным. В данном случае, непонятной становится ситуация, в которой нужна сама процедура по регистрации, когда для существования права, по своему существу, теряет какое-либо значение. Уместным будет говорить о том, что регистрация перераспределения объема правомочий собственника, в техническом смысле, должна затрагивать регистрацию уже имеющейся регистрационной записи, о праве собственности, на данный объект, или о регистрации сделок, с недвижимостью. При этом, регистрацию сделок необходимо понимать, только в качестве регистрации документов, но не в качестве регистрации права. [18,с.380]

Впрочем, целесообразность данной регистрации, тоже вызывает сомнения. Это связано с тем, что решение вопроса, касающегося того, какие именно сделки с недвижимостью, необходимо регистрировать (у примеру, почему срок договора аренды, имеет значение при решении вопроса, о необходимости регистрации), выступает как образец, известного волюнтаризма, а также законодательного усмотрения, без каких-нибудь важных обоснований.

Другой проблемой, выступает разный подход, двух названных актов (ГК РФ и Закон "о регистрации"), к вопросу касающемуся определения содержания, такого понятия как - "недвижимость".

В отличие от ГК РФ, в Законе "о регистрации", закреплен более развернутый перечень имущества по объектам, который относится к недвижимости. [17,с.335]

Данный перечень, представлен в абзаце 3 статьи 1 Закона "о регистрации", согласно нему, к недвижимому имуществу (недвижимости), право на которое необходимо зарегистрировать, относятся: "земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все объекты, связанные с землей таким образом, что их перемещение, без несоразмерного ущерба для их назначения, является невозможным, в том числе здания, сооружения, жилые, нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия, в качестве имущественных комплексов". Структура приведенной дефиниции, является таковой, что её первая часть, выступает как дословное заимствование из пункта 1 статьи130 ГК РФ. В вот вторая, представляет собой, её существенное расширение. Главным образом, к недвижимости Законом "о регистрации", в отличие от ГК РФ, напрямую относятся жилые и нежилые помещения. Наряду с этим, вопрос касающейся правового статуса жилых и нежилых помещений, в качестве объектов недвижимости (недвижимых вещей), выступает как более сложный, и не сводится, только к какой-либо легальной дефиниции.

Так как по отношению к недвижимости, одно только фактическое владение, не выступает как достаточный показатель права собственности, а необходимой выступает регистрация данного права в публичном порядке, то особое значение, приобретается вопросом, о пространственных границах объекта права. Другими словами, считается что в самостоятельном гражданском обороте, участвовать могут (выступать как предмет данного оборота) только такие недвижимые вещи, права на которые, оформлены согласно установленного порядка. А в том случае, когда права собственности, будут оформлены для каждого отдельного помещения во всем здании, то хоть все соответствующие помещения и относились к одному лицу, то пришлось бы иметь дело, не с одним, а уже с несколькими объектами. [15,с.512]

В связи с этим, можно указать на то, что государственная регистрация по отношению к недвижимости, по своей сути выступает как фактор, который формирует, создает сам объект. Данный вопрос, можно сформулировать в качестве вопроса, касающегося пространственных границ объекта недвижимости. Считается что в случае его решения, является необходимым, основываться на том, что объектом оборота, может выступать не просто какой-то объект недвижимости, который очерчен геометрически, а непосредственно тот объект недвижимости, по отношению к которому, право собственности является зарегистрированным. С учетом этого, напрашивается вывод о принципиальной неделимости, недвижимой вещи. Как следствие, вывод касается того, что в качестве самостоятельных объектов недвижимости, не могут быть признаны, некие части недвижимой вещи (к примеру, нежилые помещения в здании). Это будет до тех пор, пока права на данные "части", не будут в установленном порядке зарегистрированы. В тоже время, в последнем случае, часть перестает быть собой. Она превращается, в нечто целое, определенную самостоятельную вещь - объект недвижимости. [16,с.202]

Необходимо обратить внимание на то, что за рамками законодательства, осталось множество организационных вопросов, в связи с тем, что в нем нашли свое отражения противоречия имеющиеся между федеральными ведомствами, которые связаны с недвижимостью, нотариатом (который зарабатывает на оформлении сделок), и учетной системой [18,с.380]. Нет четкой и системной координации регистрации, а также инвентаризации. Существует мнение, что это является одним из проявлений борьбы организаций, за регистрационные сборы.

Согласно действующего законодательства, регистрацией прав должны заниматься, специализированные учреждения юстиции. Они должны создаваться субъектами РФ, на своей территории. В тоже время, Министерство Юстиции, не обладает административной властью, над данными учреждениями. Его компетенция, состоит в организации обучения регистраторов, методическом обеспечении, и контрольных функциях. Это связано с тем, что у Минюста нет региональной структуры. В итоге этого, созданной системе учета, весьма сложно быть единой. Сведения о правах на недвижимость, являются разобщенными, и не всегда надежными. [19,с.136]

К основным принципам, присущим системе единой государственной регистрации, относится формирование единого объекта недвижимости (объединения как строений, так и земли), а также регистрация всех прав, в одном учреждении, в должной мере не выполняются. Имеется сопротивление системы учета, которая разделена по объектам.

Учреждения по регистрации, должны быть приближенными, к объектам недвижимости. Необходимым является то, чтобы для регистрации, было не нужным, далеко добираться до органа. Но Министерством Юстиции, фактически навязывается для каждого из субъектов, создание только одного учреждения, имеющего филиалы, в районных центрах, а также крупных городах. Также существует некоторая неопределенность, при формировании регистрационных округов. Они могут не совпадать, с административно-территориальным делением.

Законом "о регистрации", не описывается детального доступа, к информации реестра. В связи с этим, существует опасность того, что доступ к этим реестрам, будет ограничиваться со стороны чиновников. В качестве самого незащищенного участника рынка недвижимости, на сегодняшний день, выступает - добросовестный предприниматель. В случае возникновения проблем, которые возникают с объектом, он попросту может лишиться как купленной недвижимости, так и выплаченных денег. Ни законом, ни властью, ему ничего не гарантировано. Во время обсуждения закона, попытки упомянуть о гарантиях, а также гарантийных фондов, были отвергнуты после длительных споров. [11,с.400]