Файл: Порядок проведения приватизации (Теоретические основы приватизации).pdf

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРИВАТИЗАЦИИ

1.1 Понятие приватизации

Приватизация в широком смысле означает передачу имущества, находящегося в собственности государства, в собственность юридических или физических лиц, т.е. в частную собственность^[1].

Приватизация (от лат. privates– частный) – передача государственной или муниципальной собственности (жилищного фонда, земельных участков, промышленных предприятий, банков, предприятий и организаций транспорта, связи, торговли, зданий и других объектов недвижимости, культурных ценностей и т.д.) за плату или безвозмездно в частную собственность^[2].

Приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, осуществляемая на основе безусловной добровольности и однократно^[3].

Приватизацию жилья можно определить как бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан России, проживающих в указанных помещениях на условиях социального найма, в порядке, установленном законом^[4].

Приватизация жилищного фонда – в РФ бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения - по месту бронирования жилых помещений (ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»)^[5].

Данное определение приведено в «Юридической энциклопедии» под ред. М.Ю. Тихомирова. Однако представляется, что оно является не совсем точным в силу того, что приведенное определение относится не к приватизации жилищного фонда, а к приватизации жилого помещения. Так, это закреплено и в ст. 1 Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. То есть в энциклопедии проводится тождество между приватизацией жилищного фонда и приватизацией жилого помещения, что является абсурдным.

Приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, по месту бронирования жилых помещений^[6].

Процедура приватизации возможна лишь при соблюдении определенных принципов, которые закреплены в Законе о приватизации, а именно:

• добровольность – для граждан (ст. 1);
• безвозмездность независимо от занимаемого жилья (п. 1 ст. 11);
• однократность бесплатной приватизации (за исключением несовершеннолетних граждан, которые вправе участвовать в приватизации жилых помещений, занимаемых по договору найма, дважды – до достижения 18 лет в составе семьи; после достижения совершеннолетия – приватизировать предоставленное им жилое помещение в соответствии с п. 2 ст. 11);
• сохранение у граждан права на приватизацию жилья при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности или их ликвидации. При этом жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья (ст. 18).

Участниками приватизации, согласно ст. 2 Закона о приватизации, могут быть граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, в том числе несовершеннолетние, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Важно отметить, что Закон о приватизации не указывает объекты приватизации, отмечая лишь, что приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан РФ занимаемых ими жилых помещений на условиях социального найма (ст. ст. 1, 2 Закона о приватизации).

Однако п. 1 ст. 4 Закона о приватизации содержит перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, а именно: жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Обозначая круг объектов, не подлежащих приватизации, законодатель прежде всего учитывал целевое назначение жилого помещения, место его положения и другие обстоятельства, связанные с особенностями правового режима жилого помещения, исключающие возможность передачи его в частную собственность.

Итак, приватизация – это процесс реформирования государственной и муниципальной собственности посредством передачи данного имущества в собственность физических и юридических лиц в целях формирования новых собственников и освобождения государства от затрат по содержанию части имущества и управлению им.

1.2 Порядок проведения приватизации

Первыми этапами процедур, связанных с оформлением правовых отношений в государственных органах, как правило, являются подготовка документов и непосредственное взаимодействие с ответственными лицами.

Этап 1. Решение о приватизации.

На данном этапе все члены семьи принимают решение о переводе недвижимости в частное владение и определяют состав будущих хозяев (одного или нескольких), на которых будет оформлена квартира или иное помещение. При решении вопроса о целесообразности приватизации жилья нужно учитывать как плюсы, так и минусы передачи его в собственность.

Главным положительным моментом является возможность свободно распорядиться помещением – продать, поменять, подарить, оставить наследникам, отдать в залог и т. д. В то же время на собственниках лежит обязанность осуществлять капремонт не только самой квартиры, но и их доли в общедомовом имуществе, а также уплачивать налог на недвижимость. Кроме того, владелец несет риск уничтожения жилья в силу случайных обстоятельств.

Этап 2. Обращение в государственные органы.

Для реализации процедуры заявителю необходимо будет обратиться в специализированный отдел местной администрации. Именно эта служба будет принимать решение о заключении договора приватизации. Незаконный отказ в оформлении сделки может быть обжалован в суде. После подписания договора на приватизацию заявителю понадобится также передать документы на регистрацию в Росреестр. Данный орган уполномочен вести единый реестр прав на недвижимое имущество. Процедура будет считаться завершенной только после того, как будет сделана запись в ЕГРП.

Этап 3. Сбор документов.

Подготовка пакета необходимых документов, в том числе оформление недостающих бумаг в соответствующих инстанциях. Для проведения процедуры приватизации понадобятся следующие документы: заявление по форме, утвержденной компетентным органом; документ, который свидетельствует о наличии законных прав на владение жилым помещением (договор социального найма или ордер); технический паспорт жилья, предоставляемый БТИ; кадастровый паспорт, который может быть получен в государственном кадастре недвижимости.

Воспользоваться сведениями можно через Интернет на портале услуг Росреестра; выписка из домовой книги, содержащая полный перечень лиц, зарегистрированных в квартире; справка ЕГРП предоставляется в регистрационной палате; свидетельство о браке (при наличии такового); справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам; документы, удостоверяющие личность заявителя; квитанция о внесении денежных средств в счет государственной пошлины. Данные документы необходимы для предоставления в специализированный отдел местной администрации. В некоторых случаях органы власти требуют дополнительные акты. О наличии специального списка необходимо заранее узнать в жилищном отделе.

Этап 4. Проверка документов.

После передачи документов они будут проверены на соответствие требованиям комплектности, а также правильности оформления. Следует учитывать, что подписание договора приватизации – это не заключительный этап процедуры. После совершения сделки она должна быть зарегистрирована в Росреестре. Только после внесения записи регистрирующим органом в ЕГРП и получения свидетельства можно считать, что приватизация проведена успешно. В Росреестр помимо договора необходимо представить следующие документы: паспорта всех лиц, участвующих в приватизации; заявление по утвержденной форме; квитанцию об оплате государственной пошлины.

Этап 5. Результаты рассмотрения.

Конкретные сроки проведения процедуры не установлены. Кто-то может пройти приватизацию за пару месяцев, а у кого-то та же деятельность займет целый год. Многое будет зависеть от наличия документов на руках у заявителя, самого помещения и прочего. Законодатель ограничил срок на принятие решения жилищным отделом местной администрации 2 месяцами с момента поступления заявления и документов от граждан. Кроме того, существует определенное временное ограничение для регистрации прав в Росреестре– 10 рабочих дней. В случае нарушения этих сроков заявитель может обратиться в суд или вышестоящие инстанции для обжалования бездействия должностных лиц.

Этап 6. Заключение договора.

По действующему закону при возникновении права собственности на недвижимость по любым основаниям (в том числе в результате приватизации жилья) требуется государственная регистрация этого права.

Подписание договора о передаче жилища в собственность (при одобрении приватизации). Он заключается между жилотделом администрации с одной стороны и обитателями квартиры с другой. Подписать этот документ должны все лица, участвующие в приватизации жилья.

Для этого необходимо после оформления договора о приватизации обратиться в подразделение Росреестра. Помимо самого договора потребуются такие документы, как паспорта заявителей, кадастровый паспорт на жилище, заявление о регистрации, квитанция об уплате пошлины. После чего в срок не более 10 рабочих дней службой Росреестра на каждого совладельца квартиры будет оформлено свидетельство о праве собственности.

Таким образом, главным условием приватизации жилых помещений является фактическая смена собственника. Ранее им было государство в лице местных властей. Теперь – это один гражданин или несколько. У данного процесса есть свои преимущества и недостатки.

Положительные стороны приватизации жилого помещения. После оформления прав на владение человек может распоряжаться помещением так, как пожелает (сдать, продать, подарить, обменять и так далее).

Согласно законам Российской Федерации та жилая площадь, которая находится в частной собственности, может быть передана по наследству. Выселение хозяина из квартиры невозможно без предоставления аналогичного жилья или возмещения полной стоимости. Согласно законам Российской Федерации в своем личном помещении можно сделать перепланировку, получив соответствующее разрешение. Человек, в чьем частном владении находится квартира, может вписать или выписать из нее кого-либо, руководствуясь лишь своим желанием. В случае оформления ипотеки собственная жилая площадь может послужить залогом.