Файл: Порядок проведения приватизации (Теоретические основы приватизации).pdf

Отрицательные стороны приватизации жилого помещения. За частную собственность в виде недвижимости необходимо ежегодно платить налоги. Если вы хотите приватизировать квартиру в здании, которое находится в аварийном состоянии, то хорошо подумайте, ведь это дело закончится скорым расселением дома, при котором владельцы жилья получают квартиры с аналогичным метражом, в то время как арендаторы – 18 метров на каждого прописанного человека.

Увеличение ежемесячных платежей за квартиру, которое связано с принятием обязательств и участием в содержании МКД и общего имущества (несущие стены, подъезды, лестничные клетки и так далее). Если собственник не составил завещание, то право на его недвижимость после его смерти будут иметь все законные наследники.

ГЛАВА 2 ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПОРЯДКА ПРОВЕДЕНИЯ ПРИВАТИЗАЦИИ

2.1 Порядок и способы приватизации государственного и муниципального имущества

В соответствии с Законом о приватизации процесс приватизации включает несколько этапов: планирование приватизации государственного и муниципального имущества; принятие полномочным государственным органом или органом местного самоуправления решения о приватизации конкретного объекта; составление и утверждение плана приватизации; порядок приватизации государственного и муниципального имущества; заключение с приобретателем приватизируемого предприятия (имущества) договора.

На этапе определения порядка приватизации компетентные органы власти с учетом особенностей объекта государственного или муниципального имущества, подлежащего приватизации, составляют прогнозный план (программу) приватизации имущества, на основании которого определяются существенные условия приватизации конкретного объекта государственного или муниципального имущества.

В Законе о приватизации общей характеристике способов приватизации государственного и муниципального имущества посвящена ст. 13^[7], п. 5 которой закрепляет, что перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества является закрытым. Это означает, что отчуждение имущества другими способами невозможно.

Способ приватизации далеко не всегда определяется собственником или уполномоченным им органом: существуют ситуации, в которых возможен только один способ приватизации либо возможны различные вариации.

На практике отчуждение государственного имущества осуществляют следующими способами:

• внесение муниципального имущества в счет оплаты доли в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью. Постановлением ФАС Уральского округа от 15 декабря 2008 г. N Ф09-1133/08-С4 по делу N А76-3065/2007-16-224/163 признан недействительным учредительный договор в части внесения в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица недвижимого имущества в счет оплаты доли^[8];
• выкуп арендованного помещения. Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 9 сентября 2008 г. N Ф04-5329/2008(10820-А45-28) по делу N А45-12413/2007-41/317^[9] истцам отказано в понуждении органов местного самоуправления закрепить в договоре пункт о выкупе арендованного имущества, а также заключить договор купли-продажи арендованного имущества на основании отсутствия в ст. 13 Закона о приватизации такого способа приватизации. Кроме того, проведение реконструкции в арендованном помещении не является основанием для возникновения права собственности. Необходимо обратить внимание на то, что в российском законодательстве существует отдельный закон, регулирующий особенности приватизации арендуемого имущества, но со специальным субъектом - покупателем^[10];
• мена одного имущества на другое. Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 24 июля 2008 г. по делу N А52-4722/2007 признано недействительным распоряжение администрации, в соответствии с которым в собственность предпринимателя передано нежилое помещение в обмен на принадлежащую ему на праве собственности квартиру^[11];
• передача муниципального имущества в собственность по договору на участие в долевом ремонте или путем внесения капитальных вложений. Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 8 сентября 2008 г. N Ф08-4836/2008 по делу N А22-1098/07/14-142 договор о долевом участии в капитальном ремонте муниципального имущества, предусматривающий передачу дольщику в собственность части реконструируемого объекта, признан недействительным^[12].

В отношении имущественного комплекса унитарного предприятия Закон о приватизации устанавливает ограничение по способу приватизации. Размер уставного капитала соответствует балансовой стоимости подлежащих приватизации активов унитарного предприятия, рассчитанных в соответствии со ст. 11 данного Закона.

Итак, анализируя положения п. п. 3 и 4 ст. 13 Закона о приватизации, пришли к выводу, что законодатель определяет способы приватизации двух видов государственного имущества: с одной стороны, рассматриваются имущественные комплексы федеральных унитарных предприятий и находящихся в федеральной собственности акций открытых акционерных обществ, балансовая стоимость основных средств которых на последнюю отчетную дату превышает 5 млн. минимальных размеров оплаты труда (5000000,00руб.), а также имущество, соответствующее иным критериям, установленным Правительством Российской Федерации; с другой - иное имущество, которое не соответствует указанным критериям. Таким образом, законодатель разделил способы приватизации крупных предприятий и остальных предприятий.

Для первой группы (крупных предприятий) установлены следующие способы приватизации: преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество, аукцион, специализированный аукцион, посредством продажи за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ, посредством внесения в соответствии с нормативными правовыми актами Президента РФ федерального имущества в качестве вклада в уставный капитал стратегического акционерного общества.

Для второй группы (остальные предприятия) установлены следующие способы приватизации: преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество, аукцион, специализированный аукцион, конкурс, посредством внесения акций в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества.

При этом необходимо отметить, что при приватизации имущества второй группы, если аукцион, специализированный аукцион или конкурс по продаже такого имущества были признаны несостоявшимися в силу отсутствия заявок либо участия в нем одного покупателя, приватизация может быть осуществлена другим способом в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 13 Закона о приватизации.

В то же время п. 16 ст. 43 Закона о приватизации устанавливает исключение из комментируемой статьи: открытое акционерное общество имеет первоочередное право приобретения имущества, если оно было выявлено как подлежавшее внесению в уставный капитал ОАО и не включено при его создании в состав приватизированного имущества.

Подводя итог, можно сделать следующие выводы. В соответствии со ст. 13 Закона о приватизации приватизация государственного и муниципального имущества может осуществляться одним из рассмотренных способов. Использование того или иного способа приватизации согласно п. п. 3, 4 ст. 13 Закона о приватизации ставится в зависимость от того, к какой категории относится приватизируемое имущество. При этом предусмотренный Законом о приватизации перечень способов приватизации является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

2.2Порядок приватизации квартир учреждения

Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»^[13] устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории РФ, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 91.2 ЖК РФ^[14]наймодателем по договору социального найма может быть в нашем случае орган государственной власти, уполномоченный выступать от имени Российской Федерации, либо уполномоченная указанным органом организация.

В соответствии со ст. 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

В соответствии со ст. 6 Закона о приватизации передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Согласно ст. 7 Закона о приватизации передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, действующее законодательство позволяет бюджетному учреждению передать указанные квартиры гражданам РФ, имеющим право пользования данными квартирами на условиях социального найма. Но при этом собственник квартир должен принять решение о передаче квартир гражданам в порядке приватизации. Договор передачи квартир может быть заключен с физическим лицом учреждением или уполномоченным собственником органом государственной власти.

Лица, которым будут отчуждаться квартиры в порядке приватизации, должны быть признаны нуждающимися. В целях заключения договора социального найма и выдачи ордера в отношении квартир необходимо, чтобы данные лица ранее не использовали свое право на приватизацию.

Также при принятии указанного собственником решения следует иметь в виду, что не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения. Поэтому, если в отношении названных квартир имеются перечисленные ограничения, необходимо их предварительно устранить.

Постановлением Правительства РФ от 25.03.2010 N 179^[15] установлено, что федеральные органы исполнительной власти принимают решения по вопросам включения жилых помещений жилищного фонда РФ, закрепленных за федеральными органами исполнительной власти, а также подведомственными им федеральными государственными учреждениями и федеральными государственными унитарными предприятиями на праве оперативного управления и хозяйственного ведения, в специализированный жилищный фонд с отнесением таких помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключения жилых помещений из специализированного жилищного фонда.

Схематично порядок приватизации в данном случае можно изобразить следующим образом: