Файл: Право на недвижимость и на земельный участок(Правовое регулирование права собственности на земельные участки).pdf
Добавлен: 14.05.2023
Просмотров: 300
Скачиваний: 3
ВЕДЕНИЕ
Актуальность темы. Гражданско-правовой институт права собственности занимает центральное место во всех национальных правовых системах, а разделение имущества на движимое и недвижимое среди множества классификаций вещей, известных правовой науке, имеет первостепенное значение.
Недвижимость представляет одну из наибольших ценностей, как для отдельного человека, так и для общества в целом, поэтому так важно обеспечить адекватное гражданско-правовое регулирование отношений собственности на объекты недвижимого имущества, позволяющее сбалансировать интересы государства и собственника.
Конституция Российской Федерации закрепившая, после длительного забвения, право частной собственности и возможность вовлечения в свободный хозяйственный оборот различных объектов недвижимости, предопределила стремительное развитие гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Гражданский кодекс Российской Федерации, иные законодательные акты установили основы гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество, создали действенные механизмы их реализации, но не обеспечили должной полноты, единообразия и дифференцированности такого регулирования в зависимости от субъектного состава и вида недвижимости. Нормы, регламентирующие отношения собственности на недвижимое имущество, относятся к различным отраслям законодательства, носят коллизионный характер, в связи с чем, сложны в применении. Законодательство содержит нечеткие формулировки и пробелы в правовом регулировании отношений собственности на недвижимое имущество, что обусловливает неоднозначную их оценку со стороны судебных и иных правоприменительных органов. При этом острейшую практическую значимость имеют проблемы защиты права собственности на недвижимое имущество.
Особенности гражданско-правового регулирования права собственности на недвижимое имущество настолько разнообразны и специфичны, что заслуживают глубокого научного осмысления. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, занимая особое место среди научных исследований, обозначила ряд недостатков и определила перспективы развития законодательства, регулирующего отношения собственности на недвижимое имущество. Между тем, находясь в непосредственной связи с политическими, идеологическими и социально-экономическими отношениями в обществе, отношения собственности непрестанно развиваются, что на современном этапе обусловливает важность и теоретическую значимость уточнения их научного понимания, формирования новейшего понятийного аппарата, разработки теоретических проблем гражданско-правового регулирования. Формирование и осмысление современных научных представлений о праве собственности на недвижимое имущество от части базируются на изучении и анализе правовых конструкций, используемых за рубежом. Вместе с тем, формальное перенесение мировых моделей в отечественное право не сможет обеспечить с должной эффективностью изучение современных отечественных проблем и особенностей права собственности на недвижимое имущество. Становление эффективной и стабильной системы гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество не завершено и требует доктринальных исследований и научно-теоретического анализа, основанных на фундаментальных принципах отечественного права, которые обеспечат адекватное восприятие действующего гражданского законодательства, регламентирующего отношения собственности на недвижимое имущество, разработку путей его дальнейшей модификации и совершенствования.
Объект исследования - гражданско-правовые отношения, складывающиеся в процессе возникновения, осуществления и прекращения права собственности на недвижимое имущество.
Предмет исследования - совокупность правовых норм, включающих особенности гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество и актуальные проблемы практики их применения, основные положения науки гражданского права по вопросам диссертационного исследования.
Цель исследования – изучение особенностей гражданско-правового регулирования права собственности на недвижимое имущество.
Задачи исследования:
- проанализировать и обобщить современные нормы российского законодательства, отражающие особенности гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество в сравнении с гражданско-правовым регулированием отношений собственности на недвижимое имущество за рубежом;
- на основе анализа норм действующего российского законодательства и судебной практики уточнить понятие недвижимости и критерии квалификации вещей в качестве объектов недвижимости;
Теоретическую основу исследования составили положения общей теории права, истории государства и права, гражданского, земельного, жилищного, наследственного, семейного, предпринимательского, арбитражно-процессуального и иных отраслей права, труды отечественных и зарубежных ученых.
Глава 1. Правовое регулирование права собственности на земельные участки
1.1. Понятие права собственности и других вещных прав на землю
Экономические отношения собственности являются основой каждого общества, а нормативное регулирование — это система правил, которые закрепляют, регламентируют и охраняют указанные отношения. В современной России собственность получает исключительное значение поскольку, она представляет базис политических и экономических коренных изменений, источник демократии, непременное условие построения правового государства. Поэтому охрана сложившихся отношений собственности - одна из основных задач любой правовой системы[1].
Право собственности является институтом гражданского права[2], а право собственности на землю в том же понимании представляет институт как гражданского, так и земельного права. Это подтверждается и тем, что Гражданский кодекс Российской Федерации содержит главу 17, нормы, которой посвящены отношениям собственности на землю[3]. Однако, даже если бы в ГК РФ не предусматривалась подобная глава, то и в этом случае институт права собственности на землю ввиду подчиненности отношений общим правилам о собственности в ГК РФ, был бы институтом обеих отраслей права.
Термин «собственность» имеет можно понимать в двух смыслах. Во- первых это экономическая категория, которая определяет круг экономических отношений, объектом которых выступает вещь. Во-вторых, в под собственностью понимается сама вещь, принадлежащая кому-либо на праве собственности. В этой ситуации речь идет об обладании вещью на основаниях, которые надлежащим образом оформлены правом.
В отечественном праве определение понятия права собственности как наиболее полного в соответствии с законом господства над вещью было выработано достаточно давно. Данное определение не достаточно четкое[4], но представляет достаточно ясное понимание того, что не существует права, которое установлено законом, которое бы позволяло субъекту использовать аналогичные вещи наиболее широко. Указание на «аналогичные вещи» происходит исходя из того, что законодательством устанавливается для каждого рода имущества свой перечень условий использования, в том числе ограничений, определяющих меру полноты или «объема» права собственности. Такая мера установлена и для права собственности на землю, что составляет существенную часть этого института права. Данные условия в совокупности определяют тот эффект эластичности права собственности, замеченный как прежними[5], так и современными[6] теоретиками права.
Действующее гражданское законодательство не формулирует понятия права собственности на имущество вообще и на землю в частности, однако определяет свободу и пределы собственника во владении, пользовании и распоряжении вещью. Единство указанных трех правомочий сформулировано давно и прочно вошло в правовой обиход, а само единство представляется сущностью права собственности.
Ст. 209 ГК РФ предусматривает, что «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом ..., осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц».
Действующее земельное право, раскрывая институт права собственности на землю, не исключает ни одно из правил, которые составляют правомочия собственника, так как изменить содержание института, принадлежащего другой отрасли, земельное право не может.
Правомочие владения в составе права собственности на землю предоставляет возможность иметь землю на основании закона, т.е. иметь ее в наличии, определять земельный участок как часть собственного хозяйства и т.п. В связи с этим правомочием собственник по закону является владельцем земельного участка, если правомочие владения по основаниям, предусмотренных законом, не перешло иному лицу с сохранением или без сохранения права собственности у первоначального правообладателя. Собственник имеет право защиты владения.
Сейчас понимание важности правомочия владения собственником земли осознается все более отчетливо. Без владения участком невозможно пользование им. Без установления границ владения нельзя распорядиться землей. Правомочие владения связано с выделом земельного участка в натуре (на местности), при этом должен быть соблюден порядок выдела, установленный земельным законодательством.
Большое значение имеет правомочие владения в случае общей совместной и общей долевой собственности на землю. Именно форма владения сособственниками земельным участком отличает совместную собственность от долевой, она же является определяющей для пользования. При общей долевой собственности каждый из сособственников владеет своей частью земли (своей долей). При совместной собственности владение является совместным. В соответствии со ст. 247 ГК РФ «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации».
Что же касается владения имуществом, находящимся в общей совместной собственности, то ст. 253 ГК РФ устанавливает, что «участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом».
Владение также важно для приобретения земельного участка. В соответствии со ст. 224 ГК РФ «вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента». Для вступления во владение земельным участком предусмотрены определенные особенности. В частности, лицу нет необходимости появляться на земельном участке, чтобы считать себя владельцем по праву. Вполне достаточно получить на руки правоустанавливающие документы, подтверждающие его право на землю или, если участок переходит по сделке, подписать передаточный акт .
Право собственности на землю, как и на другую недвижимость,
появляется с момента государственной регистрации, в то время как передача земельного участка осуществляется приобретателю по договору. После передачи земельного участка по договору приобретатель может вступить во владение участком. Это важное положение, поскольку с момента заключения договора до момента регистрации права собственности владелец участка должен иметь право защиты своего владения от притязаний третьих лиц.
Поскольку владение имеет возможность для самостоятельного правового существования, то законодательством ставится вопрос о законном и незаконном владении. Для владения землей эта проблема очень актуальна, потому что от законности владения чаще всего зависит приобретение прав на земельный участок.
Незаконное владение возникает при владении земельным участком не только без правовых на то оснований, но и в нарушение действующего законодательства и подлежит прекращению. Самовольное занятие земельного участка или использование участка без правоустанавливающих документов (т.е. по сути, фактическое владение) представляет собой состав правонарушения, за который согласно ст. 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях следует административно-правовая ответственность[7].
Владение земельным участком не рассматривается, как правило, отстраненно от правомочий пользования и распоряжения участком[8]. При этом характерно то, что земельное законодательство ставит условие сопровождения владения пользованием земельным участком в порядке, установленном законом. В некоторых случаях невыполнение требования пользования либо использование участка ненадлежащим образом влечет ответственность владельца участка.