Файл: Гражданско-правовое регулирование ипотеки недвижимости по законодательству РФ..pdf

Изложенная проблема возникла в том числе из-за отсутствия в ГК РФ, Законе о государственной регистрации четкого разграничения регистрации сделок и регистрации прав. Нормативная конструкция п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке - одно из подтверждений данного обстоятельства. В ней сделана ничем не оправданная попытка объединить механизм регистрации сделки с недвижимостью с механизмом регистрации права, вытекающего из этой сделки.

Итак, анализ правовых норм, регламентирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимым имуществом и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество, выявил необоснованные различия в правовом регулировании оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также противоречия правовых норм ГК РФ, определяющих предмет государственной регистрации.

В связи с этим считаем целесообразным отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, предусмотрев государственную регистрацию только прав на недвижимую вещь в целом и ипотеки недвижимости в частности. В настоящий момент отсутствие факта государственной регистрации договора ипотеки недвижимости ставит под угрозу действительность обязательственных правоотношений по сделке, что не соответствует интересам ее сторон и не обеспечивает стабильность гражданского оборота. Договор ипотеки недвижимости должен считаться заключенным и связывать заключивших лиц с момента его заключения. Подтверждать же данный факт государственной регистрацией сделки нет необходимости. Однако право залогодержателя в приоритетном перед другими кредиторами порядке требовать удовлетворения из стоимости заложенного имущества должно возникать с момента государственной регистрации самой ипотеки недвижимости как ограничения (обременения) чужого вещного права. Реализация в законодательстве данной позиции по этому вопросу сможет устранить отрицание правом обязательственных правоотношений по сделке при отсутствии ее регистрации^[56].

Необходимо отметить, что обязательное совмещение регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним необоснованно затрудняет процесс юридического оформления сторонами залогового правоотношения.

Таким образом, жесткое условие об обязательной государственной регистрации договора ипотеки недвижимости, при отсутствии которой договор считается ничтожным, является неоправданным и создает лишние трудности для его сторон, поэтому в законодательстве следует предусмотреть только государственную регистрацию самой ипотеки недвижимости как ограничения (обременения) чужого вещного права. По сути дела, речь должна идти о государственной регистрации ограниченного вещного права на конкретный объект недвижимости.

3.2. Тенденции развития отношений залога недвижимого имущества

Совершенствование  законодательной  базы  об ипотеке на современном этапе  должно осуществляться  с учетом состояния  других правовых институтов о земле, ценных бумагах и т.д., так или иначе затрагивающих  проблемы  ипотеки недвижимости^[57]. 

В свою очередь, порядок оценки недвижимого имущества, приобретаемого на средства, предоставляемые по ипотечному жилищному кредиту, регулируется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной  деятельности в РФ», нормы которого выступают во взаимосвязи с Законом РФ «Об исполнительном производстве», который призван защищать стороны в случае судебного конфликта и обращать взыскание на имущество должника:

- Федеральный закон «О кредитных историях» регламентирует правила ее формирования, использования и хранения, а также  правовые основы деятельности бюро кредитных историй, их взаимоотношения с органами власти, коммерческими банками и самими заемщиками.

Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", регулирующий отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Гражданский кодекс РФ устанавливающий основные положения при заключении, исполнении, прекращении   договоров в рассматриваемой сфере, а также ответственность за не исполнение ипотечных обязательств^[58].

Следует отметить, что в 2005 году Президиум ВАС РФ принял Информационное письмо от 28 января 2005 г. №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

В современной  специальной литературе термин «ипотека» используют в следующих случаях:

когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений), с целью получения ипотечного кредита;

когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации^[59].

Анализируя проблемы правового регулирования   ипотечных отношений и  практики реализации права на  ипотеку (как способ удовлетворения жилищных проблем) следует обозначить следующие проблемы:  1.Сроки кредитования. 2.Отсутствие ресурсной базы, используемой для предоставления ипотечных жилищных кредитов и, как следствие, неразвитость вторичного рынка, высокие процентные ставки и низкая доступность кредитов; 3.Трудности оценки кредитоспособности заемщика. Оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов и расходов. Однако, подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане.4.Валюта кредитования. 5.Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования  российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом  предусматривает условие, что  кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причем высокая) выплачивается официально. 6.Требующие доработки правовые основы ипотечного жилищного кредитования (особенно в части обращения взыскания на заложенное имущество)^[60].

Обращает на себя внимание тот факт, что правовой статус участников рынка недвижимости не позволяет дальнейшему цивилизованному развитию ипотечного кредитования.

Развитие правовой базы оценочной деятельности в процессе ипотечного кредитования выступает в качестве нового направления на рынке недвижимости со своей методологией, принципами исследования, понятийным аппаратом. Использование современной методологии оценки, недвижимости (метода замещения, метода издержек, метода доходов) позволяет сформировать базовую точку отсчета для включения объектов недвижимости в рыночный оборот^[61]. При этом нормативно-правовые акты по оценочной деятельности недвижимости следует рассматривать в качестве профессионального вида деятельности с учетом региональных и отраслевых особенностей. Поэтому законодатель должен определить статус независимых оценщиков, которые должны функционировать в общем правовом поле со всеми участниками рынка недвижимости. Неединичные факты  махинаций по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму, чем полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику. В настоящий момент банк не может предъявить никаких претензий оценщику, если тот своими недобросовестными действиями нанесет ему убытки, так как договор на оказание услуг по оценке заключается с заемщиком. Таким образом,  необходимо изменение действующей процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки недвижимости^[62].

Актуальные потребности, то есть импульсы, стимулирующие совершенствование института залога недвижимости, таковы.

1. Гибкая и адекватная структура правовых норм, касающихся института залога недвижимости как превенция возникающих коллизий экономических интересов предпринимателей и механизма правового регулирования.

2. Формирующая роль права в развитии залоговых отношений.

Нынешние процессы в экономике практически вывели из правового поля основные институты обеспечения исполнения обязательств. Нестабильность и последовавшее за ней фактическое банкротство многих банков и крупных предприятий обернулись правовой незащищенностью их контрагентов по различным обязательствам. В ситуации, когда деловая репутация и надежность основной массы хозяйствующих субъектов сомнительны, когда становится все неопределеннее финансовое положение (вплоть до отсутствия оборотных средств) предпринимателей, резко ограничивается применение таких форм обеспечения обязательств, как гарантия, поручительство, задаток, неустойка, удержание, а также страхование рисков и имущества^[63].

Залог недвижимости выходит на первый план в силу следующих факторов:

гарантия, поручительство, задаток, неустойка эффективны только при наличии у должника (гаранта, поручителя) денежных средств и имущества в достаточном количестве для удовлетворения требований кредитора;

реальная осязаемость предмета залога делает его в наши дни более привлекательным по сравнению с иными инструментами обеспечения;

надежность различных инструментов обеспечения, предоставляемых иностранным контрагентам (нерезидентам), сомнительна в силу неустойчивого политико-экономического положения на рынке России, а применение этих инструментов сопряжено с трудностями;

смещение акцентов в государственной политике на финансовых и экономических рынках в сторону субъектов "реального сектора" экономики в условиях денежного дефицита, но при наличии значительных имущественных ценностей;

отсутствие у основной массы контрагентов кредитной и предпринимательской "биографии", наличие масштабного теневого сектора экономики;

предпочтительность залога недвижимости очевидна и при ликвидации (особенно в связи с банкротством) должника.

Представляется логичным такой важный для кредиторов практический вывод: надо стремиться обеспечивать залогом недвижимости максимальное количество сделок^[64]. Нормы, касающиеся ликвидации (банкротства), не учитывают ситуации, когда одно и то же имущество заложено в последующий залог. В соответствии со ст. 342 ГК при последующем залоге требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества лишь после удовлетворения требований предшествующих залогодержателей. Полагаем, что эта норма должна быть учтена и при удовлетворении требований кредиторов в рамках третьей очереди при банкротстве должника^[65].

Приходится констатировать, что в законодательстве о залоге, прежде всего среди положений, содержащихся в статьях 334 - 358 Гражданского кодекса РФ, много императивных норм.

Обозначенные аспекты  являются лишь частью целого ряда проблем,  связанных с развитием ипотечного кредитования на современном  этапе.

Учитывая значимость и важность ипотеки недвижимости в жизни  современного российского общества,  совершенствование механизмов ипотечного кредитования, развитие его новых форм, должно стать одной из первоочередных  задач государства.

Делая вывод по третьей главе исследования наметим некоторые пути преодоления существующих проблем в сфере залога недвижимости: необходимо представить залогодержателю более широкий объем полномочий по осуществлению ипотечного контроля.

Правовой анализ показывает, что часть вторая п. 2 ст. 72 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» не устанавливает, что меры ипотечного контроля могут быть предусмотрены договором, в то время как п. 3 ст. 44 Закона РФ «О залоге» предоставляет сторонам договора ипотеки недвижимости предприятия право определить в договоре меры осуществления ипотечного контроля.

Гражданский кодекс Российской Федерации допускает различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав как потенциальную возможность, реализовать которую можно в самых различных законах.

Вместе с тем норму п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке можно истолковать, что ипотека того или иного объекта будет допускаться только тогда, когда его оборот прямо разрешен каким-то иным федеральным законом, что не соответствует п. 3 ст. 129 ГК которая указывает, что вопросы оборотоспособности земли и других природных ресурсов регулируются законом о земле.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате исследования получены следующие выводы.

Залоговое правоотношение является обязательственным по своему характеру. При залоге залогодержатель находится в особых правоотношениях с залогодателем, в которых каждая сторона является носителем как прав, так и обязанностей.

Одним из решающих доводов в пользу признания залога обязательственным правом является договорный характер большинства залоговых правоотношений. Договор является основанием возникновения залога и регулирует содержание залогового правоотношения.

В настоящий момент основной особенностью правовой конструкции договора об ипотеке по российскому законодательству является то, что он сформулирован как акцессорный договор, существование которого зависит от действительности основного обязательства. Однако акцессорность российской ипотеки недвижимости является значительным препятствием для оборота залоговых прав, поскольку должник по основному обязательству может противопоставить требованиям нового залогодержателя большое количество возражений, связанных с недействительностью и иными правовыми дефектами основного договора. Акцессорность ипотеки недвижимости в настоящее время осложняет развитие ипотечных правоотношений, что вызывает необходимость изменения положений законодательства в данной сфере.