Файл: Гражданско-правовое регулирование ипотеки недвижимости по законодательству РФ..pdf

В результате проведенного исследования предлагается внести следующие изменения в содержание норм Закона об ипотеке:

Полагаем, что в ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ, необходимо предусмотреть, что завещание может быть основанием для возникновения ипотеки. Соответственно, следует дополнить п. 4 ст. 334.1 ГК и предусмотреть, что залог может возникать также на основании завещания.

В настоящее время страхование предмета ипотеки недвижимости, а также жизни и здоровья залогодержателя является фактически единственным действенным механизмом защиты интересов как залогодержателя, так и самого залогодателя, а также членов его семьи. Вместе с тем, механизм принятия на страхование ипотечных рисков четко не регламентирован. В связи с этим предлагается закрепить в ст. 945 ГК РФ обязанность страховщика осуществлять оценку страховых рисков при страховании риска утраты права собственности на предмет ипотеки, а также заемщика кредита от болезней.

В настоящее время в фонде перераспределения земель находится почти 4,5 млн га неиспользуемых и предназначенных для сельскохозяйственного товарного производства земель. Право собственности на них может возникнуть у субъектов федерации и муниципальных образований. Но для развития этого направления потребуется внесение соответствующих изменений в действующее законодательство в части отмены запрета ипотеки земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (п.1 ст. 63 Закона об ипотеке). В этой связи предлагаем озаглавить ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - «Ограничения ипотеки земельных участков» и исключить из текста данной статьи п. 1.

Необходимо отметить, что законодатель совершенно непоследователен в редакции содержания п. 2 и п. 4 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке». Это касается понятия «оставление за собой». Если четко следовать контексту данной статьи, то право приобретения заложенного имущества залогодержателем, содержащееся в п. 2 ст. 58, не может считаться «оставлением за собой» этого имущества залогодержателем, так как данное понятие характеризует «приобретение» в смысле п. 4 ст. 58. В связи с этим представляется, что в отношении п. 2 ст. 58 не могут применяться правила абзаца 2 п. 4 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке».

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения согласно ст.ст. 301 - 303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя (п. 3 ст. 33 ФЗ «Об ипотеке»). Полагаем, что положение, предусматривающее только истребование имущества как способ защиты нарушенного права, не вполне соответствует ст. 305 ГК РФ, указывающей, что лицо, не являющееся собственником имущества, имеет права, определенные в ст.ст. 301-304 ГК РФ. Статья 304 ГК РФ допускает возможность предъявления негаторного иска, направленного на защиту правомочий пользования и распоряжения имуществом. Поскольку согласно п. 2 ст. 29 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель может приобретать права на плоды и доходы (пользоваться имуществом), то необходимо обеспечить ему возможность защиты от нарушений этого права. Поэтому целесообразно предоставить залогодержателю право предъявления также и негаторного иска и дополнить статью 33 ФЗ «Об ипотеке» пунктом 4 следующего содержания: «Залогодержатель может требовать устранения всяких нарушений его прав в соответствии со ст. 304 ГК РФ».

Устранение правовых пробелов в действующем законодательстве позволит установить четкие правовые нормы и обеспечить надежную защиту обеих сторон договора об ипотеке.

Полагаем, что в третьей части Гражданского кодекса РФ, посвященной наследственному праву, необходимо предусмотреть, что завещание может быть основанием для возникновения ипотеки недвижимости. Соответственно, следует изложить п. 1 ст. 334.1 ГК РФ в следующей редакции: «Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора, либо завещания. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона)».

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. (с изм. от 30.12.2008) // Российская газета. 1993. № 237 (853). 25 декабря; Российская газета. 2009. № 7
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. I от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 07.02.2017 N 12-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301
3. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (с изменениями и дополнениями от 03.07.2016 N 360-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 октября 2002 г. N 43 ст. 4190

Научная литература

1. Андилевко, Владислав Федорович. Развитие залогового законодательства и возможность ипотеки недвижимости земельных участков // Юридический мир. - 2016. - № 5-6. - С. 79-83.
2. Багинская, Мария Михайловна. Ипотека (залог) права аренды // Российская юстиция, - 2017. - № 2. - С. 21-26.
3. Белевич, Юрий Викторович. Ипотечное кредитование жилищного строительства. - СПб.: Изд-во СПб. госуниверситета экономики и финансов, - 2015. - 158 с.
4. Беспятов, Валерий Степанович. К вопросу о сущности ипотечного кредитования // Юрист. - 2016. - № 7. - С. 19-24.
5. Брыскин, Константин Александрович. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения. - М.: Изд-во РАГС, - 2014. -102 с.
6. Васько, Станислав Иванович. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция, - 2016. - № 11. - С. 10-16.
7. Вахрина, Ольга Борисовна. Правовая конструкция законной ипотеки недвижимости // Юрист. - 2016. - № 2. - С. 74-79.
8. Гайчук, Евгений Дмитриевич. Акцессорность российской ипотеки недвижимости и потребности практики // Юрист, - 2017. - № 1. - С. 14-18.
9. Гиричев, Илья Андреевич. Договор об ипотеке // Право и экономика. - 2016. - № 12. - С. 21-24.
10. Гуфенко, Виталий Игоревич. Ипотека: стратегия развития. - М.: АО Диалог-МГУ, - 2014. – 275 с.
11. Данилушкина, Елена Ильинична. Ипотека: проблемы, перспективы // Хозяйство и право. - 2016. - № 9. - С. 16-26.
12. Жингель, Дмитрий Константинович. Субъекты договора ипотеки недвижимости, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. - 2017. - № 1. - С. 60-64.
13. Жукутов, Aлександр Aлександрович. Ипотека как гражданское правоотношение (вопросы теории и практики). – М.: Статут, - 2016. – 322 с.
14. Золкина, Юлия Андреевна. Договор ипотеки недвижимости жилых помещений. – М.: Статут, - 2015. - 420 с.
15. Ильяш, Елена Сергеевна. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства. // Законодательство, - 2017. - № 2. – С. 12-17.
16. Камшилова, Любовь Борисовна. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях. – М.: Статут, - 2014. 168 с.
17. Кобылина, Вероника Сергеевна. Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ. - М.: Юрист, - 2013. – 165 с.
18. Кокан, Павел Борисович. Система ипотечного кредитования в жилищной сфере // Закон, - 2017. - №1. – 7-18.
19. Кольченко, Cемен Bитальевич. Правовое регулирование ипотеки недвижимости (залога недвижимости) в российском праве. - М.: Юрист, - 2013. - 421 с.
20. Омельченко, Сергей Юрьевич. Принципы ипотечного кредитования в России. Юридические аспекты организации и документации жилищной ипотеки недвижимости. - М.: Статут, - 2015. – 78 с.
21. Осипова, Зинаида Павловна. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Аудитор, - 2013. – 215 с.
22. Прокофьев С.В. Правовое регулирование ипотеки недвижимости (залога недвижимости) в российском праве. Дисс. к.ю.н., М. – 2003, - 230 с.
23. Сербин, Сергей Иванович. Ипотека (залог недвижимости) // Закон. - 2016. - № 10. - С. 38-42.
24. Теркулов В.Р., Боткина К.И. Особенности залога как способа обеспечения обязательств // Правовая реформа, - 2017. - № 1. – С. 36-41
25. Титович, Николай Борисович. Новое о залоге // Домашний адвокат. - 2016. - № 3. - С. 8-9.
26. Тишевская, Нина Семеновна. Залоговое законодательство и интересы банков // Хозяйство и право. - 2017. - № 1. - С. 12-14.
27. Фефелов, Дмитрий Алексеевич. Российский закон о залоге // Правоведение. - 2016. - № 5. - С. 13-21