Файл: Ипотечное кредитование в России,анализ рынка.pdf

Рынок ипотечного кредитования в России функционирует в двух видах – первичный рынок и вторичный рынок. Такое деление определено моделью ипотечного кредитования, которая сложилась в государстве – двухуровневая модель.

Основными участниками первичного рынка выступают кредиторы и заемщики. Также здесь участвуют продавцы недвижимости, оценочные компании, страховые компании, регистрирующие органы и прочие косвенные участники. Схема функционирования первичного ипотечного рынка достаточно проста:

• заемщик обращается к кредитору с просьбой о выдаче ипотечного кредита;
• кредитор оценивает возможность ипотечного кредитования заемщика на приобретение недвижимости, и в случае положительного решения между сторонами заключается кредитный договор, а также договор об ипотеке, происходит выдача кредита;
• заемщик, получив кредит, обязуется использовать его по целевому назначению и вернуть средства кредитору;
• средства, возвращаемые заемщиками, используются кредиторами для выдачи новых ипотечных кредитов.

Функции кредиторов в рамках первичного рынка заключаются в выдаче кредитов, их обслуживании, взимании платежей за пользованием кредитом, работе с должниками и т.д. Кредиторы сами выступают инвесторами для ипотечных кредитных операций, т.е. держат выданные кредиты в своем портфеле. Аккумулирование средств для ипотечного кредитования осуществляется за счет привлечения депозитов клиентов, выпуска долговых ценных бумаг, привлечения межбанковских кредитов. На рисунке 1 представлена схема функционирование первичного рынка ипотечного кредитования.

1

Заемщик

Кредитор

2

4

3

3

5

Обязательство

Недвижимость

6

6

Закладная

Пояснения:

1 – обращение заемщика к кредитору за ипотечным кредитом;

2 – предоставление кредита от кредитора к заемщику, оформление кредитного договора и договора об ипотеке;

3 – возникновение обязательств у заемщика по кредитному договору (целевое использование, полное и своевременное погашение);

4 – приобретение заемщиком недвижимости;

5 – недвижимость является предметом залога по кредитному обязательству;

6 – формирование закладной на недвижимость, которая храниться в портфеле банка

Рисунок 1 – Взаимодействие участников на первичном рынке ипотечного кредитования [10, с. 20]

Вторичный рынок ипотечного кредитования основан на трансформации формирование кредитного портфеля в ипотечные ценные бумаги и размещения их среди инвесторов.

Сущность вторичного рынка заключается в том, что после выдачи ипотечного кредита заемщику, кредиторы:

• формируют из единообразных закладных, принятых от заемщиков, пулы и выпускают на их основе эмиссионные ипотечные ценные бумаги. Размещая ценные бумаги на фондовом рынке, кредиторы возвращают ресурсы, вложенные в ипотечное кредитование;
• кредиторы продают закладные операторам вторичного рынка, высвобождая кредитные ресурсы. Операторы вторичного рынка формируют из однотипных ипотечных кредитов пулы и выпускают на их основе ипотечные ценные бумаги.

Вторичный ипотечный рынок отличается от первичного тем, что в качестве одного из основных участников здесь выступают операторы вторичного рынка или агентства по ипотечному кредитованию – это специализированные организации, которые осуществляют рефинансирование кредиторов, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов населению.

Осуществляя операции на вторичном рынке, кредиторы имеют возможность мобилизовать и снова пускать в оборот средства, выдавая новые ипотечные кредиты [10, С. 202].

На рисунке 2 представлена схема функционирования вторичного рынка.

1

Заемщик

Кредитор

3

2

5

Рынок ценных бумаг (фондовый рынок)

Оператор вторичного рынка

4

Пояснения:

1 – выдача ипотечного кредита;

2 – продажа закладной оператору вторичного рынка;

3 – передача денежных средств кредитору за купленные закладные, т.е. реинвестирование кредитора;

4 – эмитирование ипотечных ценных бумаг и размещение на фондовом рынке;

5 – получение денежных средств за проданные ценные бумаги от инвесторов.

Рисунок 2 – Взаимодействие участников на вторичном рынке ипотечного кредитования [10, с. 20]

Таким образом, ипотечное кредитование осуществляется в рамках двух видов рынков – первичного и вторичного. Первичный рынок характеризуется стандартной совокупностью участников, действия которых направлены на получение (выдачу) ипотечного кредита и приобретение недвижимости. На вторичном рынке осуществляется продажа обязательств по выданным на первичном рынке ипотечным кредитам в виде закладных. Особым участником здесь являются ипотечные агентства, выпускающие ипотечные ценные бумаги для рефинансирования кредиторов. Основным отличием рынков является то, что на первичном рынке источниками ипотечного кредитования являются собственные и привлеченные средства кредитора, а на вторичном рынке – средства, полученные кредитором от продажи еще непогашенных заемщиками ипотечных кредитов операторам вторичного рынка, которые для привлечения средств выпускают и реализуют инвесторам ипотечные ценные бумаги.

1.3 Участники рынка ипотечного кредитования

Рынок ипотечного кредитования характеризуется тем, что включает в себя различные категории участников. Условно их можно разделить на две категории: субъекты, непосредственно выполняющие процедуры ипотечного кредитования или основные участники, и субъекты, обеспечивающие функционирование рынка или косвенные участники.

К числу основных участников рынка ипотечного кредитования относятся кредиторы, заемщики, операторы вторичного рынка и продавцы недвижимости. Каждый из них выполняет в рамках рынка определенные функции:

1. Кредиторами являются кредитные организации, осуществляющие операции по выдаче ипотечных кредитов. Кредиторами могут быть коммерческие банки и небанковские кредитные организации, например, строительно-сберегательные кассы и кредитные кооперативы.

К основным функциям кредиторов относятся:

• осуществление процесса выдачи ипотечного кредита, который включает: оценку кредитоспособности потенциального заемщика, принятие решения о возможности кредитования, определение условий кредитования (сумма, ставка, срок, первоначальный взнос, обеспечение);
• заключение с заемщиком кредитного договора, договора об ипотеке, оформление закладной, их государственная регистрация;
• выдача и обслуживание ипотечного кредита [3].

В рамках вторичного рынка ипотечного кредитования можно выделить еще несколько функций кредиторов, а именно:

• формирование пула единообразных закладных по ипотечным кредитам;
• выпуск ипотечных ценных бумаг и их размещение на фондовом рынке;
• продажа закладных операторам вторичного рынка.

1. Заемщиками могут быть граждане РФ, которые заключают кредитный договор с кредитором, предусматривающий получение кредита на покупку или строительство жилья под залог недвижимости. Также заемщиками могут быть организации и индивидуальные предприниматели, получающие ипотечный кредит для приобретения коммерческой недвижимости под залог [6, с. 189].

Главными функциями заемщиков являются:

• направление заявки кредитору на получение ипотечного кредита, подтверждение своего финансового состояния;
• в случае одобрения кредитования, подбор недвижимого имущества, которое может быть предметом кредитования;
• заключение с кредитором кредитного договора, договора об ипотеке, оформление закладной, их государственная регистрация;
• использование кредита на покупку недвижимости;
• погашение ипотечного кредита в соответствии с графиком, которой составлен кредитором.

1. Операторы вторичного рынка – это агентства по ипотечному кредитованию, которые осуществляют рефинансирование ипотечных кредитов. Операторы вторичного рынка осуществляют следующие функции:

• рефинансирование ипотечных кредитов путем осуществления выпуска ипотечных ценных бумаг;
• содействие кредиторам по рациональной организации процесса ипотечного кредитования;
• повышение доступности ипотечных кредитов за счет разработки программ кредитования доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов [3].

Ипотечным агентством в России является специализированная организация – АО «ДОМ.РФ». В общем виде схема работы АО «ДОМ.РФ» выглядит следующим образом:

• на первичном рынке ипотечного кредитования происходит выдача кредиторами ипотечных кредитов заемщикам;
• поскольку ипотечные кредиты имеют длительный характер, то кредиторы, для более быстрого возврата кредитных средств и повышения своей ликвидности, могут уступить права требования по ипотечным кредитам или закладным в отношении АО «ДОМ.РФ». В таком случае между кредитором и АО «ДОМ.РФ» заключается договор об уступке прав требования и договор доверительного управления приобретенными правами требования. В соответствии с этим, кредитор осуществляет дальнейший контроль за кредитной сделкой, получает комиссионные доходы от заемщика за обслуживание кредита, и может осуществить новое кредитование за счет средств, полученных от агентства [15].

1. Продавцы жилья – это физические и юридические лица, которые осуществляют продажу недвижимости, принадлежащей им на праве собственности, или продающие недвижимость по поручению ее владельцев.

Косвенные участники рынка ипотечного кредитования формируют его инфраструктуру, в частности, оказывают услуги по поиску недвижимости, осуществляют регистрацию ипотечных сделок, оценку и страхование недвижимости и др. Также сюда относятся инвесторы вторичного рынка, которые приобретают ипотечные ценные бумаги, участвуя тем самым в процедуре рефинансирования ипотечные кредитов. В таблице 2 представлена краткая характеристика косвенных участников.

Таблица 2

Косвенные участники рынка ипотечного кредитования [3]

Таким образом, участниками рынка ипотечного кредитования являются лица, выдающие ипотечные кредиты, получающие ипотечные кредиты, рефинансирующие ипотечные кредиты, а также лица, обеспечивающие реализацию ипотечных сделок.

Подводя итог, можно заключить, что основной целью рынка ипотечного кредитования является обеспечение экономических субъектов денежными средствами для приобретения недвижимого имущества. Главным образом, рынок нацелен на решение жилищной проблемы, т.е. предоставление кредитов населению на покупку жилья.

2 Анализ состояния и развития рынка ипотечного кредитования в России

2.1 Оценка численности кредиторов на рынке ипотечного кредитования

Основу для развития рынка ипотечного кредитования в России составляют кредиторы, так как именно они, преимущественно, осуществляют аккумулирование средств и их последующее размещение в виде ипотечных кредитов. В большей степени кредиторы представлены коммерческими банками. В таблице 3 отражено количество кредиторов, которые осуществляли выдачу кредитов в 2016-2018 гг.

Таблица 3

Количество кредитных организаций, осуществлявших ипотечное кредитование в России по итогам 2016-2018 гг., ед. [16]