Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения.pdf

Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специальной регламентации их участия в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость и в ряде других случаев.

Самыми фундаментальными нормативными актами, которые касаются темы недвижимости явились такие, как Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 г.№ 122-ФЗ "0 государственной регистрации прав на недвижимость имущество и сделок с ним" ( в редакции от 03.07.2016 N 361-ФЗ) и т.д. Цель моей работы - анализ понятия недвижимого имущества как объекта гражданских прав и определение института недвижимости на современном этапе развития гражданско-правовых отношений.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве. Такое деление имущества связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота, что отразилось на многих политических и социальных правах граждан на протяжении многих веков. Недвижимостями считались не только земельные участки и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли – res soli. Сюда относились постройки, посевы, насаждения.

В России понятие "недвижимость" ввел Петр I, установив в Указе от 23 марта 1714 г. ограничения в обороте недвижимости (главным образом при ее наследовании). Исключительность государственной собственности на землю в советский период привела к тому, что тогда в отечественном праве, экономической теории и хозяйственной деятельности понятие "объект недвижимости" не применялось. Неким его аналогом служили основные фонды, т.е. предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, многолетние насаждения), которые в своей натуральной форме функционировали и использовались на протяжении ряда лет, не теряя в течение всего срока службы своей потребительской формы.

В современной России понятие "недвижимость" ("недвижимое имущество") вновь было введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства СССР и республик, которые отнесли к недвижимому имуществу земельные участки и все, что прочно с ними связано, как то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения.

Затем отнесение земельных участков и всего, что прочно с ними связано, к недвижимости было подтверждено Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и в 1994 г. закреплено в ГК РФ.

Статья 130 ГК РФ, дающая определение содержания недвижимости, за минувшие 20 лет редактировалась трижды, но неизменными были и остаются два критерия отнесения вещей к категории недвижимых:

материальный - это степень связи этих вещей с землей (при этом земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты - это то, что отдельно от земли физически быть не может, а леса, многолетние насаждения, здания, сооружения - это вещи, которые могут быть отделены от земли физически, но такое отделение приведет к несоразмерному ущербу их назначению);

юридический - отнесение вещей к разряду недвижимых в силу закона или увязывая их признание таковыми с разного рода юридически значимыми действиями (регистрация прав на них, нотариальное удостоверение сделок) .

Согласно действующего законодательства к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

ГК РФ признает недвижимостью также и предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Таким образом, несмотря на многовековую историю применения правового понятия "недвижимое имущество" и наличие соответствующих определений в законодательстве, в настоящее время все еще имеется целый ряд прочно связанных с землей объектов, распространение на которые правового режима, свойственного недвижимости, носит дискуссионный характер.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Понятие недвижимости

Права на недвижимое имущество возникают, переходят и прекращаются с момента их государственной регистрации. Кроме того, государственной регистрации подлежат также сделки с этими объектами, прямо указанные в законе (например, договор купли-продажи квартиры).

Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) закрепляет особенности правового режима недвижимости:

1) Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст.131).

2) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.

3) Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст.219) либо перехода права собственности на нее покупателю (ст.551).

4) Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст.234); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.349); распоряжение государственным и муниципальным предприятием, принадлежащим им недвижимым имуществом (ст.295).

5) Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для его использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 340).

Недвижимость – новая правовая категория российской экономики. Законодательству советского периода она не была известна в силу ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являющихся исключительной государственной собственностью.

Приватизация государственных и муниципальных предприятий, введение правового института частной и муниципальной собственности на землю и другие природные ресурсы, создали условия для развития рыночных отношений по поводу недвижимости и, следовательно, необходимость правового регулирования этих отношений. В отличие от движимых вещей, для недвижимых устанавливается особый правовой режим: правила приобретения права собственности на недвижимость, обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью, форма заключения договоров участников отношений в связи с недвижимостью, порядок прекращения и ликвидации прав на недвижимость и т. д. Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектов только недвижимое имущество.

Права на объекты недвижимости, их возникновение, ограничение, прекращение и смена владельцев подлежат обязательной государственной регистрации.

1.2. Виды недвижимости

ГК РФ содержит примерный перечень объектов недвижимого имущества. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К такого рода объектам относят леса, участки недр обособленные водные объекты, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.п. Это так называемое «имущество, недвижимое по природе».

Перечислю примерный перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации:

1) земельные участки;

2) участки недр;

3) обособленные водные объекты;

4) леса, многолетние насаждения;

5) квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

6) комнаты;

7) жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;

8) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;

9) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках;

10) нежилые помещения; части помещений;

11) здания, части зданий;

12) сооружения; сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;

13) предприятия как имущественный комплекс;

14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;

15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

Таким образом: к недвижимому имуществу можно отнести три группы объектов:

1) участки недр и земельные участки, в том числе участки, занятые обособленными водными объектами, а также участки, занятые лесом и многолетними насаждениями;

2) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах;

3) объекты недвижимости, включающие участки недр вместе со зданиями или сооружениями (предприятия, кондоминиумы, домовладения).

Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Данная группа недвижимого имущества входит в предмет настоящего исследования лишь в той мере, в какой способна проиллюстрировать системное построение недвижимостей в целом и скорее может служить известным пресловутым исключением, подтверждающим нижеописанные правила, суть которых выражается в построении единой системы научных знаний о юридических реалиях и представлениях, отражающих явления существующей действительности.

1.2.1. Земельный участок как объект права собственности.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с законом.

Границы участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых органами по земельным ресурсам и землеустройству. Право собственности в границах участка распространяется на поверхностный (почвенный) слой и пруд (обводненный карьер), растения. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе свободно распоряжаться им (продавать, дарить и т. д.).

Собственник земельного участка вправе осуществлять застройку участка при условии соблюдения градостроительных и строительных норм, а также – соблюдении требований о целевом назначении участка.

1.2.2. Здания и сооружения (строения) как объекты права собственности.

Здания и сооружения (строения) как объекты недвижимости в настоящее время занимают наиболее активное место в обороте недвижимого имущества. Наряду с жилыми и нежилыми помещениями, строения в соответствии с действующим законодательством являются наиболее оборотоспособными недвижимыми вещами.

К производным объектам недвижимого имущества кроме зданий и сооружений законодательством отнесены также имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения.