Добавлен: 16.05.2023
Просмотров: 226
Скачиваний: 2
Введение
Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий станет возможным для широких слоев населения, и, прежде всего среднего класса.
В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами – банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.
Переход российской экономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование банковской системы, которая должна быть адекватна потребностям рыночного хозяйства. Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеет для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.
Создание и развитие ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.
Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.
Тем не менее, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное еще раз подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломной работы.
Целью данного дипломного исследования является изучение состояния ипотечного рынка России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития. В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи:
- определить понятие ипотеки и субъектно-объектную структуру отношений, выявив основные особенности ипотечного кредитования;
- провести классификацию ипотечных кредитов;
- рассмотреть правовую и экономическую сущность ипотечного кредитования;
- проанализировать рынок ипотечного кредитования как в целом по России, так и в регионах в частности;
- изучить типичные риски, присущие ипотечному кредитованию, предложить ряд мер по их минимизации;
- осветить процесс развития ипотечного страхования в России;
- изучить проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования и на этой основе обосновать основные направления его развития.
Объектом исследования дипломной работы является рынок ипотечного кредитования в России.
Теоретической основе дипломной работы послужили исследования ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования. В качестве информационной базы для исследования были использованы аналитические обзоры Госкомстата и социологические данные; законодательные и нормативные акты Российской Федерации, а также статьи ведущих экономических журналов и газет; информационные ресурсы сети Интернет.
Глава 1 Теоретические основы ипотечного кредитования
1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования, классификации
Ипотечный кредит - долгосрочные ссуды, предоставляемые банками под залог недвижимого имущества. Ипотечный жилищный кредит позволяет заемщику получить в пользование жилье, оплатив относительно небольшую часть стоимости недвижимого имущества за счет собственных средств и внося процент банку за предоставленный кредит. Однако при этом собственник жилья не вправе распоряжаться им вплоть до полного возврата кредита, поскольку оно является объектом залога.
Одним из основных элементов системы ипотечного жилищного кредитования являются ее субъекты. К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, риэлтерские и страховые компании, инвесторов, правительство и др. Все эти субъекты являются участниками рынка ипотечных жилищных кредитов, выполняющие определённые функции в соответствии с поставленными целями (таблица 1)
Таблица 1
Участники рынка ипотечного кредитования
|
Субъекты |
Цели |
Функции |
|
Заемщики (залогодатели) - физические и юридические лица, заключившие кредитные договоры с кредитными организациями или договоры займа с юридическими лицами - не являющиеся кредитными организациями, по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья |
Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения жилья по возможности лучшего качества при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода |
Создание потребности в кредитных ресурсах, направление средств на приобретение жилья |
Продолжение таблицы 1
|
Субъекты |
Цели |
Функции |
|
Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты |
Максимизация доходности активных операций; ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала |
Предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. Оформление кредитного договора и договора об ипотеке. Обслуживание выданных кредитов |
|
Инвесторы- юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды |
Максимизация прибыли при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка |
Приобретение ценных бумаг кредиторов и операторов вторичного рынка |
|
Правительство |
Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга; защита интересов инвесторов; обеспечение населения жильем |
Создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; осуществление надзора за деятельностью кредиторов; инфляционная поддержка сферы материального производства; содействие некоторым группам семей в приобретении жилья |
|
Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности. |
Реализация имеющихся жилых помещений и получение максимальной прибыли |
Обеспечение необходимого объема предложения жилья на рынке |
Продолжение таблицы 1
|
Субъекты |
Цели |
Функции |
|
Операторы вторичного рынка - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов |
Получение прибыли при продаже эмитированных ценных бумаг инвесторам |
Рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования. Выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования. |
|
Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним |
Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, регистрация договоров об ипотеке, ведение реестра имущества, обремененного залогом |
Оформление перехода прав собственности к новому собственнику и прав ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка |
|
Страховые компании-компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка |
Получение максимальной прибыли |
Осуществление различных видов страхования имущества, ответственности, жизни и др. |
|
Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании |
Получение прибыли |
Осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании |
Продолжение таблицы 1
|
Субъекты |
Цели |
Функции |
|
Риелторские фирмы-юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости |
Получение прибыли |
Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья. Участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание |
|
Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - органы госрегистрации недвижимости (Регистрационная служба Министерства юстиции РФ) |
Защита прав участников ипотечного кредитования |
Обеспечение юридического сопровождения сделок с жилыми помещениями, регистрации граждан по месту жительства (в том числе и заложенных квартирах и домах), защиты прав несовершеннолетних и недееспособных граждан при заключении сделок с недвижимостью. |
Как видно из таблицы 1, на рынке ипотечных жилищных кредитов действует достаточно большое количество участников. Такое число участников рынка является одной из особенностей ипотечного жилищного кредитования, которая обусловлена спецификой обеспечения, предоставляемого по кредитам
Определяющим звеном рынка ипотечных жилищных кредитов является объект кредитования - один из фундаментальных элементов системы ипотечного жилищного кредитования. В зависимости от объекта кредитования ипотечные жилищные кредиты бывают трех видов: кредиты на приобретение земли под строительство, кредиты на строительство и реконструкцию недвижимости, кредиты на приобретение недвижимости
Таблица 2
Объекты и условия ипотеки
|
Объекты ипотеки |
Условия ипотеки |
|
Здания и сооружения вместе с земельным участком или его частью; Земельные участки; Предприятия как единые имущественные комплексы, включая права требования; Жилые дома, квартиры и их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, включая соответствующую долю в праве общей собственности на жилье; Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения; Участки недр и многолетние насаждения; Воздушные и морские суда, Суда внутреннего плавания и космические объекты; Объекты незавершенного строительства |
Объект должен принадлежать заемщику на праве собственности или хозяйственного ведения либо приобретаться в собственность (не аренда и т. п.); Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства. Главная вещь считается заложенной вместе с ее принадлежностью как единое целое (здания, предприятия вместе с земельными участками); При общей совместной собственности на недвижимость необходимо нотариально удостоверенное согласие всех собственников; Участник общей долевой собственности может заложить свою долю без согласия других собственников; Право залога земельного участка распространяется на находящиеся на нем здания, если нет иного в договоре; Заемщик должен обладать достаточной кредитоспособностью; Обеспечение по ипотечному жилищному кредиту должно отвечать требованиям качества и полноты; Соблюдение интересов обеих сторон сделки (заемщика должны устраивать процентная ставка, схема погашения кредита, банк должна устраивать кредитоспособность заемщика, качество предоставляемого обеспечения и т. п.); соблюдение базовых принципов кредитования (срочности, платности, возвратности, целевого предоставления и использования кредита, причем кредит предоставляется только на покупку жилья) |