Добавлен: 16.05.2023
Просмотров: 228
Скачиваний: 2
Рисунок 1
Число кредитных организаций предоставляющий ипотечное жилищное кредитование
Во-вторых, наблюдается увеличение объема предоставленных ипотечных жилищных кредитов. Объем ипотечного жилищного кредитования по итогам 2019 года вырос на 48,44% по сравнению с 2018 годом, превысив показатель соответствующего периода 2017 года. В 2017 году кредитными организациями было предоставлено 1471821 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 3011 млрд. рублей.
Таблица 2
Динамика объема ипотечного жилищного кредитования
В-третьих, продолжается рост доли ипотечных жилищных кредитов, предоставляемых в рублях. Количество предоставленных ипотечных кредитов в рублях в 2017 году возросло по сравнению с аналогичным периодом 2018 года на 26,7 %. При этом количество кредитов в иностранной валюте уменьшилось в 3 раз — до 11 кредитов. В 2018 году было выдано 1086000 ипотечных жилищных кредитов в рублях на сумму 2021 млрд. рублей.
Рисунок 3
Объем ипотечного жилищного кредитования в рублях и иностранной валюте
В-четвертых, в 2019 году увеличилась просроченная задолженность в рублях по отношению к 2018 году на 12,8 %, составив 714000 млн. руб. При этом просроченная задолженность в иностранной валюте сократилась на 65 000 млн и составила 157000 млн. руб. В 2019 году задолженность в рублях выросла на 23,8 % и составила 64204400 млн. руб. Задолженность в иностранной валюте сократилась на 187 000 млн. руб. и составила 452000 млн. руб.
На современном этапе эксперты выделяют ряд причин, которые приводят к росту задолженности по ипотечному жилищному кредитованию. Во-первых, это существенное снижение платежеспособности и благосостояния граждан, которые, с одной стороны, не могут вовремя оплачивать платежи по ранее взятым кредитам, а с другой, предпочитают ипотечным жилищным кредитам альтернативные вложения с большей финансовой отдачей. Во-вторых, наличие монопольных операторов на рынке ипотеки и, как следствие, недоступная большинству заемщиков завышенная стоимость конечного ипотечного продукта (включая все страховки, комиссии и прочие платежи). В-третьих, недостаток доступных социальных ипотечных программ с
государственной поддержкой, которые бы реально работали.
В-пятых, в 2019 году наблюдается значительное снижение процентных ставок по ипотеке в рублях и иностранной валюте, а также увеличение сроков кредитования. Так в 2019 году срок предоставления ипотечных жилищных кредитов в рублях увеличился на 1,1 года по сравнению с 2018 году и составил 15,5 года. За аналогичный период 2018 года данный показатель вырос на 3 месяцев по сравнению с 2017 годом и составил 15,2 года. Средний срок ипотечного жилищного кредитования в иностранной валюте снизился в 2019 году на 1,7 года и составил 1,6 года. При этом средневзвешенные процентные ставки за 2017 год существенно снизились: в рублях — на 1,23 %, составив 11,50 %; в иностранной валюте — на 1,40 % до 6,75 %. В 2019 году наблюдается снижение процентных ставок по рублям, так на 01.01.2019г составляет 9,66 годовых, в то время как процентные ставки по ИЖК в иностранной валюте увеличились, и составили 9,33% годовых.
Рисунок 4
Показатели ипотечного жилищного кредитования и ключевая ставка Банка России
В-шестых, как ни, казалось бы, это странным, но на фоне увеличения просроченной задолженности на протяжении всего периода 2017–2019 гг. наблюдается увеличение объема досрочно погашенных ипотечных жилищных кредитов. В 2019 году досрочно погашено ИЖК на сумму 347,3 млрд. руб., что на 16,1 % больше аналогичного периода 2018 года. В 2018 году данный показатель вырос по сравнению с предыдущим 2017 годом на 35,8 % и составил 299,9 млрд. рублей. В первом полугодии 2017 года досрочно погашено ипотечных жилищных кредитов на сумму 220,8 млрд. руб., что на 12 % больше показателя 2016 года.
То есть, можно отметить, что даже кризис не смог изменить типичное поведение ипотечного заемщика. Ипотека в среднем берется на 15 лет, а по факту обычно гасится за 7 лет. Около трети поступающих ежемесячных платежей зачисляются в графу «досрочное погашение». Неготовность долго тянуть кредитное бремя также объясняется и менталитетом российского добросовестного ипотечного должника. Россияне, в отличие от европейцев и американцев, не любят жить в долг. Так, компания «НДВ-Недвижимость» провела опрос среди обслуживаемых заемщиков. Выяснилось, что почти половина опрошенных (49 %) согласны перейти на режим жесткой экономии, лишь бы распрощаться с долгом досрочно. Таким образом, в развитии ипотечного кредитования в настоящее время наблюдаются следующие тенденции: ‒ сокращение числа банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты; ‒ увеличение объема предоставленных ипотечных жилищных кредитов;
‒ рост доли ипотечных жилищных кредитов, предоставляемых в рублях; ‒ увеличение просроченной задолженности в рублях и сокращение задолженности в иностранной валюте; ‒ снижение процентных ставок по ипотеке в рублях и иностранной валюте, а также увеличение сроков кредитования; ‒ увеличение объема досрочно погашенных ипотечных жилищных кредитов.
Ипотечное кредитование остается востребованным банковским продуктом со стороны населения даже в условиях объективно сложной экономической ситуации и сокращения реальных доходов населения. В настоящее время наблюдается стабильный рост спроса на ипотечное жилищное кредитование. Главной причиной этому стало снижение ипотечных процентных ставок.
2.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в России
Рынок ипотечных займов относится к первичному рынку, а ипотечных ценных бумаг – ко вторичному.
Разберем каждое понятие подробнее.
Первичный ипотечный рынок подразумевает под собой взаимоотношения между заемщиком и кредитором, основой которой является исполнение кредитных обязательств.
Участники первичного ипотечного рынка:
- банки;
- физические и юридические лица (заемщики);
- финансовые компании, выдающие ипотечные кредиты, но не имеющие статус банковской структуры.
Банки помимо извлечения максимальной прибыли преследуют цель непрекращающегося возобновления кредитных ресурсов или средств, которые можно сразу направлять на выдачу новых жилищных займов. Эта цель реализуется посредством функционирования вторичного рынка ипотеки.
На вторичном рынке осуществляется торговля закладными по уже выданным займам. Суть заключается в том, что банк, выдавший ипотеку, выпускает ценные бумаги с обеспечением в виде закладных и далее продает их другим инвесторам. Именно вторичный рынок позволяет аккумулировать немалые средства и направлять их в сферу ипотечного кредитования.
Сам рынок также делится на первичный и вторичный. На первом первично размещаются ценные бумаги среди участников-кредиторов, а на втором – начинается их движение (оборот). Стоимость ценных бумаг, привлеченных на вторичный рынок, не изменяет их стоимость в сторону повышения, а лишь создает механизм регулирования их ликвидности и спроса.
Рынок недвижимости является главной причиной существования рынков ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг. Здесь осуществляются сделки по купле-продаже объектов недвижимого имущества, залог которых кредиторам позволяет функционировать вторичному и первичному рынкам ипотеки.
Взаимодействие всех трех элементов происходит довольно просто:
- Будущий заемщик подает заявку в выбранный банк.
- Банк оценивает целесообразность выдачи займа на основе анализа его платежеспособности и соответствия установленному перечню требований.
- Рассчитывается максимальная сумма кредита и срок погашения долга.
- После заключения кредитного договора, договора об ипотеке и договора купли-продажи с продавцом недвижимости банк создает первичный рынок ценных бумаг.
- Путем передачи закладной другим инвесторам банк создает вторичный рынок ипотечных ценных бумаг.
После выдачи новых займов с обеспечением в виде недвижимости цикл повторится.
Все ипотечные кредиты в России можно разделить на следующие виды:
- Ипотека на строящееся жилье.
- Ипотека на вторичное жилье.
- Льготные программы ипотеки
- Ипотека на строительство отдельного дома.
- Корпоративная ипотека.
- Ипотека под залог недвижимости
- Рефинансирование
Ипотека на строящееся жильё позволяет приобрести квартиру или дом у застройщика на этапе его возведения. Сам застройщик и объект недвижимости должны пройти аккредитацию банка.
В настоящий момент происходит постепенное изменение законодательной базы для того, чтобы больше защитить заемщиков. Так в скором времени будут отменены ДДУ и квартиры от застройщиков будут, оформляется уже после их постройки.
Ипотека на вторичное жильё. С помощью данного займа можно купить жилплощадь с уже оформленным правом собственности. Это готовый объект, в который можно сразу заселиться. Этот вид ипотечного кредитования является сейчас наиболее распространенным и удобным.
К Льготным программам ипотеки относятся военная ипотека (для военнослужащих-участников накопительно-ипотечной системы), семейная ипотека (для семей с двумя и более детьми), жилищные займы молодым семьям, малоимущим и иным социально-незащищенным гражданам.
Условия по такому кредиту отличается лояльным отношением к заемщику и пониженной процентной ставкой. Приобрести с помощью таких программ можно только определенные объекты недвижимости у конкретных застройщиков или продавцов.
В 2018 году была запущена семейная (детская) ипотека с государственной поддержкой под 6 процентов годовых на приобретение квартиры в новостройке и рефинансирование такого кредита.
Также продолжает развиваться социальная ипотека в регионах, которая позволяет взять ипотеку бюджетникам и другим, социально значимым и не очень защищенным категориям граждан ипотеку под льготную ставку.
Ипотека на строительство отдельного дома выдается на проведение работ по строительству и отделке частного дома на земельном участке в собственности заемщика. Для одобрения заявки потребуется предоставить проект будущего жилья и сметную документацию от одобренного подрядчика.
В качестве эксперимента в 2018 году была запущена деревянная ипотека на строительство дома, но пока она идет очень сложно т.к. банки не были готовы к этой программе.
Корпоративная ипотека выдаётся на льготных условиях компаниями-работодателями. Яркий пример здесь ОАО «РЖД», где сотрудники могут оформить кредит на жилье под 2-4% в год (ссуду на кредитуемый объект недвижимости могут взять работники компании, проработавшие не 1 год).
Ипотека под залог недвижимости подразумевает, что банк выдает деньги в размере от оценочной стоимости недвижимости, которую он получает в качестве залога. При этом банку в большинстве случаев неважно, на какие цели будут использованы заемные средства.
По такому кредиту можно купить нестандартные варианты недвижимости: апартаменты, дом с землей, дачу, взять деньги на ремонт или покупку зарубежной недвижимости.
Рефинансирование Один из самых популярных ипотечных займов 2019 года. Рефинансирование ипотеки позволяет значительно снизить процентную ставку по действующему кредиту за счет того, что задолженность по ипотеке и права требования на залог от одного банка переходит к другому под более низкий процент.
Данный вид кредитование будет продолжать расти т.к. ранее выданные кредиты были оформлены по ставкам более 12%, а сейчас они начинаются от 9%, что позволяет значительно снизить долговую нагрузку.
Стоить помнить, что рефинансирование ипотеки и реструктуризация ипотеки – это две большие разницы. Эти два понятия очень часто путают. Также рефинансирование, часто путают с обычным снижением процента по ипотеке по заявлению.
Основные игроки на российском рынке ипотеки в 2019 году (сведения на начало года) в РФ: в нашей стране функционирует 561 кредитная организация, из которых 410 единиц выдают ипотечные жилищные кредиты. Это кредиторы с высоким уровнем надежности и доказанной эффективностью своей деятельности.
К ним относятся крупнейшие банки страны:
- Сбербанк;
- ВТБ;
- Россельхозбанк;
- Газпромбанк;
- ДельтаКредит;
- Райффайзенбанк и др.
Рекомендации по оформлению ипотеки
Условия кредитования в российских банках могут существенно различаться в зависимости от выбранного продукта, категории клиента и длительности его сотрудничества с кредитором.
Параметры оформления ипотечного займа в крупнейших кредитных организациях РФ в 2019 г. приводятся в таблице ниже.
Ипотека на вторичном рынке представлена в таблице 3
Таблица 3
Ипотека на вторичном рынке
|
Банк |
Ставка, % |
ПВ, % |
Возраст, лет |
Примечание |
|
Сбербанк |
9.1 |
15 |
21-75 |
Если клиент не зарплатник Сбербанка + 0,5% .При отказе от страховки +1%, При отказе от электронной регистрации + 0,1%; При отказе от акции витрина + 0,3%. По акции молодая семья минимальная ставка 8,6% |
|
ВТБ 24 и Банк Москвы |
9.1 |
15 |
21-65 |
8,9% если квартира больше 65 кв.м., зарплатники ПВ 10%, |
|
Райффайзенбанк |
10,99 |
15 |
21-65 |
|
|
Газпромбанк |
10 |
20 |
21-60 |
10% ПВ для газовиков, 15% ПВ для крупных партнеров |
|
Дельтакредит |
12 |
15 |
21-65 |
ФБ 20% ПВ, скидка 1,5% если 4% комиссия |
|
Россельхозбанк |
10,25 |
15 |
21-65 |
10%ПВ на готовое |