Файл: Договорные конструкции (Понятие договора найма жилого помещения).pdf

В рассматриваемом нами случае обязательным является наличие двух разных способов, параллельно которым формулируются правила поведения для арендатора и арендодателя:

1. создание своего типа договора опосредующего наем жилого имущества, но в рамках действующего гражданского законодательства;

2. использование сторонами имеющегося в наличие образца договора найма жилого помещения в соответствие с принципом диспозитивности норм гражданского законодательства.

В.В. Витрянский указал, что кроме диспозитивных норм существует правовое регулирование нормаими императивного характера ими опосредуются отношения имущественного оборота субъектов соглашения и имеют действенность вне формы договорного, а над договорного типа.

Итак, подводим предварительный итог: состав (перечень) условий арендного соглашения, акт волевого характера, изъявляемый субъектами договора, определяющее поведение индивидуализирующего типа, распространяющееся только на участвующих в правоотношении найма, поведение в виде предустановленного правила, идущее со стороны субъектов и направленное на прекращение, изменение и/или возникновение договорного (арендного) правоотношения в рамках существующего законодательства. Посредством описанных процедур выявляется важные условия договора найма жилого помещения, которые установлены законодательным органом в пункт 1-й ст. 432 ГК РФ.

В продолжение к сказанному приведем данные обнаруженные в работе Л. Андреевой, указавшей, что для признания легитимности договора следует выделить признаки в перечень, которые имеют достаточные основания для подтверждения минимума в признание договора действующим.

Когда процесс переходит в стадию определения того, что входит в перечень так называемых условий (в том числе существенных) арендного договора с позиции методологии гражданского права как дисциплины и отрасли мы должны всегда иметь в виду, что договор найма жилого помещения это сделка, оформленная в форме договора, а не какое-либо правоотношение, в том числе не письменные (возможно нотариально удостоверенный) и/или устный текст. Дело в том, что по своей природе условия, включенные в форме договора – это конвенция (соглашение) направленное на закрепление правил, которыми должны руководствоваться стороны, характеризуемые тем, что устанавливаются посредством законодательного обрамления, имеющие место быть в сфере прекращения, изменения и/или возникновения обязательств договорной сущности. Однако же объективированные выше характеристики отличаются взаимосвязанностью.

Относительно того что нами исследуется, имеет место немаловажная деталь, т.е. проявление факта – перечень условий сделки-аренды предопределяют содержание правоотношения- аренды, а последний в свою очередь имеет влияние на текст самой аренды.

По этому поводу М.М. Агарков высказался в таком духе, что момент, в котором появляется обязательственное правоотношение, характеризуется не иначе как потребный индивидуализирующая точка отсчета любого обязательства имеющего природу вновь возникшего.

Именно поэтому между арендой как правоотношение и арендой как сделки существует определенная связь, а именно: чтобы понять, что можно включить в перечень существенных условий, следует дать понять, что собой представляет само понятие существенный.

Не отдаляясь от гражданско-правовых реалий исследования, примерим термин существенный непосредственно к самому понятию сделки в виде аренды:

- существенные условия найма жилого помещения есть перечень условий, без которых нельзя признать договор имеющим место быть, легитимным и порождающим последствия двустороннего характера, обязывающие стороны на что-либо. Стоит добавить, что существенный – это термин определение существования чего-либо в материальном или наоборот нематериальном понимании, но действительно имеющего место быть [13, с. 708].

Итак, существенный характер существенных условий в договоре обладает воздействием в двух направлениях и правовых плоскостях:

- влияет на содержание и легитимность аренды как сделки;

- обладает влиянием на возникновение арендных правоотношений из договорной конструкции.

В древнеримском цивильном праве существовавшая концепция договора (contractus) давала возможность рассмотреть вопрос в двух и более параллельных потоках:

- договор найма жилого помещения как базис для возникновения четко выраженного правоотношения; правоотношение, которое возникло исходя из договора, который был его инициатором; возникшая форма имеющая сущность «правового ограждения» возникших типовых правоотношений. В данном случае мы имеем дело с теорией многогранной договорной конструкции.

В силу того, что была затронута значимость конструктивного характера имущественного найма (договора аренды) следует обратить внимание, на потребность в существование так называемого подхода поли системного характера, по причине того, что аренда представляется сложным явлением: становится основание, которое провоцирует начало некоего правового отношения, становится непосредственно правовым отношением. Следовало бы подчеркнуть и добавить, что является формой отношений общественного типа, которая адаптирует нормы гражданского права объективного характера относительно правовых отношений четко определенных казусов и участников договора (сделки).

Мало того, ценность с позиции теории содержится в потребности относительно размежевания упомянутых типов аренды. Для этого обратимся к исследованиям О.А. Красавчикова, высказавшего следующую мысль:

- применение термина договор всегда следует в двоичном порядке, а именно как само соглашение и как оформление правоотношения в относительно каких-либо прав и обязанностей. Следовательно двоичный характер понимание одного и того же упоминаемого термина есть отрицательное явление со всеми исходящими последствиями в сфере практического и теоретического понимания.

На современном этапе договор об имущественном найме (договор аренды) можно сказать, что он обладает более чем серьезной актуальностью, так как вносит фактор упорядоченности не только в теории договорных отношений, но и в предпринимательской сфере, посредством него обеспечивается стремления сторон в материальном смысле. Договор, представляя собой структуру, дает возможность выявить слабые и сильные стороны, внести изменения, повышающие его эффективность и т.д.

1.2. Стороны договора найма жилого помещения

Исследуя тему о субъектах имеющие место быть в договорных правоотношениях по поводу найма жилого помещения на коммерческой основе, Н.Н. Далбаева указала, что среди таковых числятся следующие физические лица:

наниматель, займодатель, и лица обладающие родством с нанимателем, последние не смотря на то, что основным субъектом является непосредственный наниматель, так же обладают как правами, так и обязанностями.

В подтверждение сказанному приведем ссылку на пункт 2-ой статьи 667-ой ГК Российской Федерации, определяющий потенциал субъектов вовлеченных в правоотношения найма жилого помещения: - физические лица, на постоянной основе проживающие вместе с нанимателем в нанятой жилой собственности обладают тем же перечнем прав на нанятое имущество, как и наниматель, в рамках правомочия пользования.

В связи со сказанным соответственно возникает вполне оправдывающий себя вопрос о соотношении двух правомочий, а именно:

1. правомочие, которое возникает у физического (физических лиц) лица проживающего на постоянной основе с нанимателем;

2. правомочие, которое появляется у нанимателя исходя из норм договора аренды (найма жилого помещения). Следуя букве и духу закона регулирующего наем помещений жилого типа приходим к выводу, что пользовательские правомочия являют пример части, а не полного аспекта права собственности.

Правомочие характеризуется, как обеспеченное гражданским правом право извлекать из материального предмета свойства отличающиеся тем, что они полезны для нанимателя, извлечение происходит в процессе потребления производственного или частноправового вида. Касаемо жилого помещения, полезные свойства наймодателя возникают посредством сдачи имущества в коммерческий наем, что подразумевает выплаты в материальном (денежном) эквиваленте со стороны нанимателя в пользу (в сторону) наймодателя.

Теория гражданского права в форме аксиомы гласит, что пользователя правомочие обычно зиждется на правомочия в форме владения. Смысл в инициировании каких-либо правоотношений, причиной которых является договорная конструкция найма на коммерческой основе помещений предназначенных для жилья, следующее: передача владельцем (наймодателем) в пользование и/или владение нанимателю жилья квартиры или дома (часть дома или квартиры), целью которого является физическое ограниченное сроком проживание (см. пункт 1-й ст. 671 КГ РФ). Также, весь комплекс прав, владельцами (пользователями) которых являются противоположные наймодателю субъекты, (наниматель и его сожители) имеет своим источником (первопричиной) не естественные права, а именно договор (сделка об аренде) и ограничиваются соглашением о коммерческой аренде [7, с. 66].

Итак, подведем предварительные итоги, вывод как говорится, напрашивается сам собой и подтверждается нормами действующего гражданского законодательства, предусматривающие равный перечень и объем прав по пользованию взятого в наем (аренду) жилого имущества, как нанимателя, так и физических лиц с ним проживающих.

На основании полученных выводов не лишне провести процесс, направленный на внедрение изменений в статью 667-ю пункт 2-ой ГК, предусматривающий равенство прав и обязанностей нанимателя и лиц совместно с ним проживающих, т.к. данная норма привела бы к упразднению различных казусов и эксцессов.

Нормативно-правовыми актами регулирующими наем жилого имущества указывается императивная зависимость реализация правомочий нанимателя от мнения лиц совместно с ним живущих. Проще говоря, для того, чтобы совершить некоторые действия, наниматель обязан получить согласие от остальных жителей нанимаемой площади:

- вселение дополнительного количества физических лиц, в жилище, взятое в аренду;

- смена нанимателя на кого-либо из ранее проживавших с нанимателем жильцов; прекращение правоотношений по договору о найме жилого помещения по договору аренды.

Существует целый перечень статей регулирующих вопрос найма жилого помещения, где законодательные органы преднамеренно уклоняются от использования принципа равенства сторон. Статьи 681-я и 685–я гражданского законодательства РФ указывают казусы, в случае возникновения которых нет никаких оснований получать согласие сонанимателей на выполнение каких-либо действий:

- подселение поднанимателей в сдаваемую в наем площадь, характеризуемая как жилая площадь; переоснащение дома признанного жилым, на территории которого сдается в наем некоторый объем от общей площади. Не смотря на то, что в таких случаях существенно может быть изменен первоначальный вид арендуемой площади, нарекания со стороны нанимателя не принимаются в расчет. Из сказанного следует, что у законодательных органов присутствует элемент коллизии с другими статьями ГК и отсутствует правило последовательности и непротиворечивости излагаемых норм.

В связи с приведенным примером, утвержденным на уровне общепринятой правовой нормы и принимая в расчет равноправие нанимателя и его сожителей, любые действия, предпринятые на нанимаемой площади должны быть, согласованы со всеми жильцами. Соответственно в связи с приведенными выводами следует незамедлительно внести коррективы в стать 681ю и 685-ю, предусмотрев в них согласование любых действий с нанимателем и его «спутниками» при проведение каких-либо работ или действий в отношении имущества.

Вследствие этого возникает вывод, что равенство субъектов со стороны нанимателя носит декларативный, но никак не реальный характер. Вторичным вопросом относительно равенства прав сожительствующих с нанимателем является тема перечня обязанностей которые возлагает на субъектов найма договор об аренде. К сведению вовлеченных в процесс в нормах гражданского законодательства РФ имеется информация лишь о наличии прав, но никак не обязанностей со стороны проживающих с нанимателем физических лиц.

Однако как противопоставление сложившейся ситуации приведем ссылку на теорию гражданского права подтвержденной многолетней практикой, указывающей, что прав без обязанностей не существует. Вывод напрашивается сам собой, что в случае нанесение имуществу какого-либо ущерба, а также нарушение сроков внесения оплаты по аренде, ответственность несет наниматель, а не лица совместно с ним проживающие. Именно в этом и состоит разница между обычным договором коммерческого найма жилого помещения от найма социального типа (п. 3 ст. 677 ГК РФ). Однако в любом правиле есть исключение, которое предусмотрено пунктом 4-м ст. 677-ой в которой говорится, что: для равномерного покрытия возможной ответственности существует норма о солидарной ответственности. В случае если совместно проживающие с нанимателем граждане берут на себя такого рода обязательства, то они переходят в статус сонанимателей.