Файл: Договорные конструкции ( Анализ договорных конструкций на примере договора аренды в рамках предпринимательского права).pdf

Введение

Актуальность темы исследования. Что необходимо учитывать, в случае, если снимать квартиру? Какие основные документы требуются для заключения договора аренды? Прежде чем внести плату за квартиру, нужно проверить документы собственника и правильно заключить договор аренды. Договор аренды квартиры - это существенное доказательство того, что вы взяли в аренду жилье.

Только с договором аренды при себе можно отстаивать свои права, в том случае, если хозяин квартиры не выполняет условия договора, в том числе и в судебном порядке. Все проблемы лучше предотвращать, чем в последствии распутывать. Перед тем как оформлять договор найма, требуется убедиться в том, что гражданин, который предложит вам квартиру, на то уполномочен.

Только частный собственник жилого помещения имеет законное право пользования и распоряжения имуществом. Таким образом, сначала нужно спросить человека, сдает вам квартиру, представить документ, способный подтвердить его законное право на собственность, к примеру, договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о собственника. Если владелец единственный, то он и подписывает договор. От имени владельца сдать квартиру имеет право и доверенное лицо, естественно, его полномочия обязательно должны быть удостоверены нотариально. Если собственников несколько, то положение осложняется. Собственник, обладающий лишь долей квартиры не может сдать в аренду ее полностью без согласия других владельцев квартиры.

Под договором аренды квартир должны поставить подпись все владельцы квартиры, а если среди них есть несовершеннолетние дети, то их полномочные представители - родители. Если удовлетворить личное присутствие всех владельцев не представляется возможным, один из них должен представить нотариальную доверенность на свое имя или согласие от других владельцев, опять же, оформленное нотариально. Самое важное - договор аренды квартиры, подписанный человеком на то не уполномоченным, юридически недействителен. Если у лица, сдает в аренду не имеется необходимых документов, лучше отказаться от найма такого объекта, иначе именно арендатор может столкнуться с целым рядом проблем.

Этот документ обязательно должен включать: полное описание помещения - адрес, количество комнат; список арендаторов - паспортные данные этих людей; информацию об оплате коммунальных услуг; сроки действия договора; сведения о хозяевах квартиры; счет арендной платы; условия расторжения договора.

Степень разработанности. В данном вопросе мы всегда имеем коллизию в лице наличия существенного задела советского законодательства и научных исследований, с одной стороны и попытка создания новых зачастую в пику старым теориям с другой стороны. Данная обстановка усугубляется тем, что отвернувшись от имевшегося ранее задела нынешние исследователь до конца не понимают как должно выглядеть доктринальное оформление договора аренды с учетом сложившейся ситуации. Как бы то ни было, сейчас наука гражданского права обладает научными трудами следующих авторов: В.В. Васильева, Г.А. Корнийчук, В.И. Макарьева, В.А. Павленко, В.В. Семенихин.

Объект работы. Общественные отношения, регулируемые гражданским законодательством имеющие место быть в силу возникновения, изменения и прекращения арендных обязательств.

Предмет работы. Материальные обязательства, возникающие из арендных отношений.

Цель работы. Провести общее исследование и систематизировать договорные конструкции в предпринимательском праве на примере договора аренды.

На базе представленной выше цели утвердим перечень задач: - Понятие и основные признаки договора аренды; - Объекты аренды; - Стороны в договоре аренды; - Форма договора аренды; - заключение по работе.

Значимость работы. По результатам проведенной работы можно сделать выводы о выполнении студентом цели и задач работы, а также о явствующем повышении уровня знаний в области арендных отношений.

Методология работы. Использованы общенаучные метода, а именно анализ, синтез, индукция, дедукция, так и частнонаучные методы и подходы (статистический, метод сравнительного правоведения, технико-юридический анализ, метод выработки правовых решений и многие др.).

Структура работы. Введение, тематические главы, заключение, глоссарий, список использованных источников, приложения.

Глава 1 Анализ договорных конструкций на примере договора аренды в рамках предпринимательского права

Договор аренды – является не просто универсальной договорной конструкцией, но и самым часто применяемым соглашением сфере предпринимательства и хозяйственной деятельности. Договор аренды позволяет совершить максимально допустимый охват отношений имущественного найма, он дает возможность регулировать правоотношения в связи, с арендой начиная с комплексов сельскохозяйственного назначения заканчивая арендой предметов домашнего быта.

1.1 Общие положения договора аренды через призму проблем современного предпринимательского права

Аренда - гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор уплачивает за это арендную плату [2].

На данный момент сообщество отечественных цивилистов указывает, что базовой проблемой в сфере договора аренды стала дилемма – каким образом добиться того, чтобы приоритетом в данной области были эффективность и целесообразность. Проще говоря, цивилисты задались вопросом о создании нормативно-правового поля регулирования, в которое внедряются принципы и правила, уравновешивающие соотношение прав и обязанностей в рамках формирования и реализации неких публичных и частных интересов.

Однако таких соотношений невозможно добиться в зоне распространения договора аренды, причиной тому является то, что частноправовые отношения, возникающие между нанимателем и наймодателем помещения предназначенного под жилье, постоянно выходят на уровень публичного характера. Публичный характер таких взаимоотношений продиктован основным законом Российской Федерации, т.е. Конституцией, которая декларирует принцип обеспечения каждого гражданина минимумом жилищной площади.

Для прояснения вопроса обратимся к работе В.В. Васильевой, которая указывает на существование перечня проблем причинно следственного типа. Они возникли из-за того, что в отечественной цивилистике отсутствует единоначалие в сфере понимания качества составных элементов и структуры договора аренды в рамках единой системы правоотношений гражданско-правового типа. Продолжением теоретических проблем являются проблемы практического характера, когда возникают не разрешимые в досудебной стадии проблемы, регулирование которых не прописано в обыденном понимании участников правоотношения по аренде какого-либо недвижимого имущества, под жилье или иные не запрещенные законом цели.

Продолжая анализ сказанного вышеупомянутым автором, приходим к выводу, что наибольшее внимание привлекает к себе соглашение об аренде, предполагающая наем жилья коммерческого характера. Сам термин жилье, а точнее предположение, что оно строится государством, которое в том числе взяло на себя обязательства обеспечения данных благ на уровне конституционного принципа предрешают специфику вопроса.

На данный момент существует практика ограничивающая свободу найма помещений под жилье, само собой разумевшийся вывод, практика не только не верна и ущербна – она противоречит принципам законодательства. Причиной тому является объективное состояние дел, в которых мы наблюдаем законодательное ограничение в рамках жилищного и гражданского кодекса участие государства и его институтов в деле обеспечения жильем. При более детальном анализе обнаруживается, что причина таких действий и их последствий заключается не в ограниченных ресурсах государства в области строительства и ввода в эксплуатацию жилья, а в простом нежелании чиновников участвовать в этих проектах, причем их нежелание возведено на уровень государственной политики. В последнее время мы наблюдаем одностороннее самоустранение государства, от решения данных проблем оставляя за собой лишь тему фискальных взысканий. Поэтому вся сфера действий переходит под управление частного капитала, т.е. бизнеса, а относительно него не раз уже поднимался вопрос о социальной ответственности, не говоря уже об административной, гражданской и уголовной.

Устоявшееся положение дел устанавливают перечень немаловажных вопросов, а именно место в системе правоотношений обязательственного характера аренды, внутри самой аренды возникает коллизия имущественного и жилищного найма. Вопрос о нормативно-правовом регулировании, о теоретических и практических аспектах договора найма, идет на уровне отраслевой и институциональной структуры российской правовой системы, что указывает на масштабность проблемы.

Проведенный на современно этапе анализ возникших проблем аналитиками цивилистами выявил следующий перечень задач, которые следует отработать на уровне форм и источников правового регулирования:

- проблема концептуального характера, вызванная соотношением норм жилищного (гражданского) законодательства и норм жилищного (гражданского) права;

- нарушения, допускаемые законодательными органами в деле принятия нормативно-правовых актов, т.е. не в том ключе применяются юридические техники и правила составления норм правого характера.

С сожалением приходится констатировать, что на данный момент, при нынешней уже состоявшейся экономической парадигме получение жилья вообще, и в собственность в частности возможно лишь посредством его покупки. Камнем преткновения к массовости приобретения жилья в собственность, является его чрезвычайно высокая цена при довольно скромных доходах большей части активного населения РФ.

Такое состояние дел следует исправить путем внесения нужных нормативно-правовых актов, которые возвратят на круги своя практиковавшийся ранее институт коммерческого найма жилья. Данным обновлениям будет вменена в обязанность решение проблемы жилья для нуждающихся физических лиц, в количестве одного и более. Кроме существующей возможности отчуждать жилое и иное помещение в собственность существует вполне оправданный смысл в действиях направленных на увеличение масштабов использования договоров с позиции, которых помещение может быть передано в пользование и/или владение на возмездной основе.

С объективной точки зрения, договор о найме жилья на коммерческой основе более предпочтителен в сравнении со схожими по предмету и объекту договорами, т.к. наем имеет более гибкую возможность в ценовом диапазоне и может удовлетворить практически каждого в меру их материальной обеспеченности.

Также следует добавить, что государственная программа строительства жилья под наем, даст возможность деньги финансовые средства, полученные от эксплуатации упомянутой недвижимости направить по второму круг в ту же сферу социального строительство, обнулив проблемы связанные с жильем как на федеральном уровне, так и на уровне муниципалитетов. Рассмотренное выше даст возможность по другому взглянуть на проблему набившую оскомину, как в обычной повседневной жизни, так и на уровне законодательной и исполнительной власти [5, с. 27].

1.2 Стороны, форма, порядок, сроки и некоторые особенности заключения договора аренды как предпринимательского договора

Договор аренды – классическое гражданско-правовое соглашение, участниками которого являются две стороны, одна сторона (именуемая арендодатель), берет на себя обязательство дать другой стороне (именуемая наниматель) некое определенное договором имущество в пользование ограниченное временными рамками и опосредованное периодическими разовыми или множественными выплатами.

Анализируя научную статью под авторством В.А. Казанцева, приходим к выводу, что арендный договор являет собой возмездную, двустороннюю и консенсуальную природу. Договор об аренде является частью соглашений, которые регулируют сферу, где объектом является имущество, передаваемое в пользование ограниченное нормативным сроком или соглашением сторон. Отличительной особенностью договора аренды от договора направленного на купле-продажу имущества является отсутствие перехода права собственности, т.е. изменение собственника, из этого следует вывод, что характерной особенностью аренды является не собственность, вещь или предмет материального мира, а право пользования перечисленными терминами [8, с. 91].