Файл: Понятие и значение приватизации (Приватизация в Российской Федерации).pdf

- преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество;

- продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;

- продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;

- продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

- продажа за пределами территории РФ находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;

- продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг;

- продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;

- продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

- внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;

- продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.

По существу все перечисленные в Законе способы приватизации могут быть сведены к:

- преобразованию крупных и средних государственных и муниципальных унитарных предприятий в ОАО;

- аукционной продаже;

- иным формам продажи;

- внесению имущества, находящегося в публичной собственности в качестве вклада, в уставные капиталы хозяйственных обществ.

Порядок приватизации жилья

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке приватизации. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В ст. 6 и 7 Закона о приватизации указаны две стороны передачи имущества (жилых помещений), находящегося в государственной или муниципальной собственности: одна сторона - это граждане, которые занимают жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма; другая сторона - наймодатель - лицо, которое является собственником жилищного фонда, или уполномоченные им органы, государственные и муниципальные предприятия (учреждения), за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления^[7].

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

- заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, а также несовершеннолетними членами семья в возрасте от 14 до 18 лет. Если кто-либо из указанных лиц не желает участвовать в приватизации, то этот член семьи нанимателя представляет дополнительное заявление, в котором содержится просьба не включать его в число участников общей собственности приватизируемого жилого помещения. Если кто-либо из указанных членов семьи возражает против приватизации, то она становится невозможной;

- документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;

- справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

- в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние или они сохраняют право пользования этими помещениями, - документ органа опеки и попечительства.

Государственные органы подразделяются на федеральные органы государственной власти я органы государственной власти субъектов Российской Федерации (которые в свою очередь делятся на законодательные (представительные) органы власти и органы исполнительной власти) и органы местного самоуправления.

Передача жилья в собственность граждан оформляется Договором передачи, заключаемым государственными Органами (они могут быть федерального и регионального Уровня) и органами местного самоуправления (представляющими конкретное муниципальное образование), предприятием или учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. Договор заключается в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ). Однако, как следует из ст. 163 ГК РФ по соглашению сторон возможно совершение данной сделки и в нотариальной форме. Соответственно нотариальное удостоверение договора предусматривает уплату нотариального тарифа гражданином, оформляющим приватизацию жилого помещения.

Что касается осуществления права собственности на жилищный фонд (жилые помещения), в том числе распоряжения им, то по этим вопросам следует руководствоваться нормами гражданского законодательства, в частности ст. 125, 209. 212-215,288,294,296 ГК РФ. По общему правилу решение о передаче недвижимого имущества, в том числе жилья, другим лицам должен принимать собственник или уполномоченный им орган (лило). Законом о приватизации такое право предоставлено, в частности государственным (муниципальным) предприятиям и учреждениям, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Указанное положение не противоречит гражданскому законодательству, поскольку согласно ст. 217 ГК РФ законы о приватизации государственного и муниципального имущества (к которым относится и Закон о приватизации) могут устанавливать иной порядок приобретения и прекращения права собственности, чем порядок, предусмотренный нормами ГК РФ.^[8]

Договор передачи жилого помещения в собственность подлежит государственной регистрации в установленном порядке, и только с этого момента возникает право собственности у граждан на приватизированное жилье. Указанный порядок основывается на ст. 131 и 223 ГК РФ, согласно которым право собственности на недвижимое имущество, в том числе жилье, подлежит государственной регистрации. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

2. Приватизация в Российской Федерации

2.1 Приватизация в РФ, преимущества и недостатки обладания жильем

В Государственной Думе Российской Федерации рассматривался законопроект № 110040-6, согласно которому сроки приватизации будут не ограничены.

Законопроектом, разработанным в июле 2012 года, вносились изменения в часть 2 статьи 2 Федерального закона 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от (не самого Жилищного кодекса, а в закон о его введении – обратите внимание). Часть 2 статьи 2 этого закона в свою очередь вносит изменения в Закон Российской Федерации от 04.07.1991г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», отменяющие приватизацию с 1 марта 2013 года.^[9]

Аргументация законодателя основывается на устранении социального неравенства, по которому граждане, проживающие в аварийном, расселяемом жилье, или в ожидании улучшения жилищных условий, не будут иметь возможности получить новую квартиру в собственность бесплатно. В результате права граждан, получивших жилье после 1 марта 2013 года, будут ущемлены по сравнению с правами тех граждан, кто получил жилье раньше и смог его приватизировать.

Но вместо этого законопроекта был принят Законопроект № 222420-6 «О внесении изменения в статью 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», продлевающий срок приватизации до 1 марта 2015 года.

Нельзя приватизировать:

— аварийное жилье. Причем, дом или квартира должны быть официально признаны аварийным. Если у вас стены пошли трещинами, с потолка капает вода, а паркет встал дыбом – это еще ничего не значит без решения местного органа самоуправления по результатам обследования специальной комиссией;

— квартиры в домах закрытых военных городков;

— общежитие (следует различать общежитие и квартирные дома, используемые под общежития, но по документам таковыми не являющимися);

— служебное жилье из специального фонда, если трудовым договором не предусмотрено иное;

— жилье, предоставляемое в бездотационных домах и на правах коммерческого найма.

Весь жилой фонд, находящийся в социальном найме, приватизации подлежит независимо от сроков проживания. Процедура приватизации инициируется и проводится ответственным квартиросъемщиком при периодическом участии членов семьи, если квартира приватизируется в долевой форме. В любом случае требуется согласие на приватизацию всех совершеннолетних обитателей квартиры, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Трудно сказать, какое жилье в настоящее время не стоит приватизировать. Однозначно: очередникам на улучшение жилищных условий, которые внесены в список на получение жилья на текущий год, имеет смысл подождать. Если до конца года они успеют получить новую квартиру из расчета 18 кв. м на члена семьи, то до 1 марта реально ее приватизировать.

А вот в расселяемых домах квартиру лучше приватизировать независимо от ее состояния. Впрочем, в Москве это не играет решающей роли, поскольку диктат Фонда содействия реформе ЖКХ в Столице не действует ввиду безнадежности: основным требованием при предоставлении жилья за счет Фонда является приобретение для расселяемых граждан нового жилья по среднерыночной цене, а в Москве за такие деньги даже собачью конуру не купишь.

Касаемо тех регионов, где без дотаций Фонда ЖКХ ветхое жилье не расселить, Министерство регионального развития чуть было, не приняло в Госдуме закон, по которому собственники ветхого жилья получали новую квартиру без права собственности, в соцнайм; а семьям, арендующим квартиру по соцнайму, жилье предоставлялось бы на правах коммерческого найма. То есть фактически не предоставлялось бы вовсе.

Эта поправка, пройдя согласование с заинтересованными министерствами и ведомствами, была отклонена только Правовым управлением Государственной Думы в связи с необходимостью вносить коррективы в Жилищный Кодекс и чуть ли не Конституцию. Но кто знает, какой сюрприз преподнесут нам законодатели завтра?

Очевидное преимущество обладания квартирой - это возможность ей распоряжаться: продать, подарить, оставить в наследство лицу, не зарегистрированному в квартире. Вместе с тем следует рассмотреть такой аспект: квартир в социальном найме сейчас становится все меньше. Переехать на другое место путем обмена, как это делалось раньше, вряд ли получится. А вот продать жилье, находящееся в собственности, и купить другое на новом месте легче и удобней.

Кроме того, следует учитывать, что среднерыночная цена на квартиры в Москве в три раза больше, чем в среднем по России.

Согласно части 3 статьи 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества дома. Владелец квартиры должен не допускать бесхозяйственного обращения с жильем и соблюдать правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Вот тут-то камень преткновения и прячется. Многие ли новоявленные собственники жилья думают об общем имуществе в доме? А многие ли знают, что Части 10 и 11 статьи 32 Жилищного Кодекса предписывают органам местной или региональной власти после признания дома аварийным предъявить к собственникам помещений в этом доме требования по проведению работ по его сносу или реконструкции в разумные сроки? В противном случае аварийное строение и земельный участок, на котором он расположен, изымается для государственных или муниципальных нужд вместе со всеми помещениями. К изумлению владельцев. И такие прецеденты были, единичные, отдельные. Но были.

Есть еще один нюанс. Арендатора социального жилья, согласно типового договора, можно выселить в менее комфортное обиталище по массе причин.

Владельца жилья – с трудом, но тоже можно выселить, но только в том случае, если квартира используется не по назначению.