Файл: Недвижимость: общие положения о правовом режиме.pdf

Во-вторых, зачастую стороны договора оформляют обязательства по совместной деятельности или простого товарищества, по условиям которого один из товарищей участвует в нем вкладом в виде права собственности на земельный участок, а другие лица осуществляют проектные, строительные, изыскательские работы. Кроме того, некоторые товарищи привлекают специалистов, которые осуществляют контроль и надзор за процессом строительства. Вклады участников в обязательном порядке оцениваются в денежном выражении и на их основе создается результат совместной деятельности — инвестиционный проект. Овеществленный результат простого товарищества без регистрации юридического лица становится объектом права общей собственности участников и подлежит разделу согласно достигнутому между ними соглашению. Обычно на стоимость вклада каждого участника выделяется доля, пропорциональная размеру вклада в совместную деятельность.

В-третьих, не исключаются модели подрядных сделок, в соответствии с которыми инвестор участвует в проведении определенных работ по созданию их овеществленного результата, а застройщик принимает такую деятельность как плату за передачу определенного объекта недвижимости. При этом инвестор-подрядчик может привлекать субподрядчиков для выполнения отдельных видов работ, а также софинансирования строительной деятельности и пополнения оборотных средств покупателями недвижимого имущества.

ВАС РФ при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, рекомендует устанавливать правовую природу договоров и разрешать спор по правилам соответствующей главы ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе.^[18] Однако если не установлено иного, судам следует квалифицировать такие сделки как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом право собственности на такое имущество должно возникать не у лиц, которые финансируют строительство недвижимости согласно инвестиционному законодательству, а у покупателя, который должен зарегистрировать свое право собственности на недвижимость в ЕГРП.

Если договор не имеет признаков подряда, простого товарищества, купли-продажи, а связан с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, то его следует относить к сделкам купли-продажи будущей недвижимой вещи. Правовой режим такого договора имеет следующие особенности. Продавец не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора. Это правило следует из толкования смысла ст. 308 ГК РФ. Такой иск подлежит удовлетворению, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет по договору продавец, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

При этом не исключается дополнительное требование об исполнении обязательства по передаче имущества и о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества. Такой подход соответствует требованиям п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Если в спорной ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании его у ответчика, то такие требования необходимо квалифицировать как иск о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи.

В том случае, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, а право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, то необходимо ставить вопрос о понуждении продавца к государственной регистрации перехода прав на имущество к покупателю.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателю (речь может идти о недвижимом имуществе, которое не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, то покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее согласно п. 3, 4 ст. 487 ГК РФ. Кроме того, в качестве защиты может быть избран способ возмещения причиненных убытков, рассчитанный как разница между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, то суды должны квалифицировать такую сделку как куплю-продажу будущей недвижимости.^[19]

Исходя из оценки договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, можно заключить, что речь идет о соглашении, по которому продавец обязуется создать или приобрести для покупателя недвижимое имущество (будущую недвижимость), а покупатель после исполнения продавцом взятых на себя обязательств обязуется принять ее в свою собственность и оплатить. Судебная практика также подтверждает данный тезис.

В частности, Арбитражный суд Ивановской области, давая толкование договора, заключенного между хозяйствующими субъектами по делу № А17-3774/ 2012, указал, что фактически между сторонами был заключен не предварительный договор, а договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.^[20]

В качестве аргументов суд привел факт полной оплаты цены по заключенному между сторонами договору, что свидетельствует об отсутствии в нем квалифицирующих признаков предварительного соглашения. С данными обоснованиями согласилась и апелляционная инстанция, в постановлении которой указывается на правильное применение судом первой инстанции норм материального права, согласно которым договор следует отнести к соглашению купли-продажи будущей недвижимости.^[21]

Аналогичное решение было принято Арбитражным судом по делу № А17-3776/ 2012, согласно которому при квалификации заключенного между сторонами договора были установлены признаки купли-продажи будущей недвижимой вещи по мотиву полной оплаты покупателем цены до момента передачи имущества продавцом.^[22] Корректность судебного акта также подтверждена постановлением вышестоящей судебной инстанции.

Значение договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, думается, состоит в том, что это юридический инструмент регулирования имущественных отношений в сфере оборота вещи, которая будет наделена признаками индивидуально-определенной вещи в будущем. Механизм правового регулирования подобного рода сделок позволяет участвующим в них лицам выбрать определенный вариант поведения и обезопасить себя от недобросовестных участников рынка недвижимости. В этой связи законодатель предлагает ряд правовых гарантий для покупателя, оплатившего такую вещь, а именно: право требовать государственной регистрации перехода права собственности на нее от продавца к покупателю. Несомненно, что появление новой юридической конструкции — будущей недвижимости — позволит укрепить оборот недвижимости через правила государственной регистрации прав на нее. При этом правоприменитель в лице арбитражных судов дает однозначные рекомендации, отграничивающие договор по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, от смежных договорных форм. Все это нацелено на модернизацию гражданского законодательства в области вещных и обязательственных прав, реформирование которых происходит в настоящее время.

3. Проблемы правового регулирования института государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Современная система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним формировалась в России с момента вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Как справедливо указывает О.М. Алехина, «данная система не является статичной, она постоянно развивается и совершенствуется, т.к. основной целью этого процесса является защита законных прав и интересов субъектов гражданско-правовых отношений, упрощение взаимоотношений физических и юридических лиц с органами, выполняющими государственную функцию по государственной регистрации прав на недвижимое имущество».^[23]

В настоящее время сложившийся механизм государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом подвергается существенному реформированию. Так, 30 декабря 2012 г. Президентом РФ В.В. Путиным был подписан Федеральный закон от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Названный Федеральный закон внес новые предписания, касающиеся института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. По видимости, реализация его нормативных положений потребует внесения изменений в специальное законодательство РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в правовые акты о государственном кадастре недвижимости. В этой связи представляется необходимым обратить внимание на наиболее значимые положения, которые ввели новеллы в систему государственной регистрации.

Так, как следует из пункта 3 статьи 8.1. ГК РФ, обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью по-прежнему не предусмотрено. Ранее законопроект о внесении изменений в ГК РФ указывал, что сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ в редакции законопроекта). В процессе обсуждения данного положения, от него было решено отказаться. В результате пунктом 3 ст. 8.1 ГК РФ введена обратная презумпция. Нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, требуется лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или соглашением сторон. Таким образом, можно сделать вывод, что реформирование действующего законодательства в этой части не состоялось.

Кроме того, в начальной редакции законопроекта, принятой в первом чтении, предусматривалось, что запись в государственный реестр о правах по сделке, совершенной в нотариальной форме, должна вноситься через нотариуса. В последней, принятой в итоге и действующей редакции Закона эта норма сформулирована иначе: «Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса». Таким образом, сторона по сделке, совершенной в нотариальной форме, не лишается возможности самостоятельно обратиться в территориальный регистрирующий орган для совершения необходимых регистрационных действий. Кроме того, она вправе просить нотариуса передать заявление о внесении записи в ЕГРП. Данное законодательное решение следует оценить положительно, т.к. субъектам гражданского оборота предоставляется право выбора соответствующего способа инициирования внесения записи в ЕГРП.

Пунктом 6 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Закона предусмотрено, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Данное положение призвано стабилизировать гражданский оборот и обеспечить защиту правам и законным интересам его субъектов. Причем, лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие сведения реестра. Допустимо прогнозировать широкое применение указанной нормы при разрешении споров об изъятии имущества из чужого незаконного владения. Так, в соответствии с п. 38 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем.^[24]

Также приобретатель не является добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. Порядок внесения отметки должен быть установлен законом. Однако, следует признать, что к настоящему моменту такой нормативный акт пока не принят, что вызывает проблемы на практике. В частности, не урегулированы следующие вопросы:

- кто может просить о проставлении отметки о возражении: лицо, права которого были зарегистрированы непосредственно перед последним собственником либо за два и более правообладателя до него? Как следует понимать термин «ранее»?