Файл: Недвижимость: общие положения о правовом режиме.pdf

Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они — недвижимое имущество. ГК относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК).

Как было отмечено ранее, проект изменений в ГК РФ, подготовленный 21 января 2013 г., предусматривал совершенно оправданное исключение данных вещей из перечня недвижимости.^[9] Действительно, зачем приравнивать к недвижимым вещи, по своей сути таковыми не являющимися, если можно приравнять правовой режим обращения этой категории движимых вещей к недвижимости. По этому пути и хотел пойти законодатель, разработав следующую формулу: «К воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам применяются правила о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав». К сожалению, окончательная редакция законопроекта от 21 июня 2013 г., все же, отказалась от данного элегантного решения, оставив ст. 130 ГК РФ в прежнем виде.

К третьей же группе можно отнести единый недвижимый комплекс (далее по тексту – ЕНК) – новый вид недвижимой вещи, введенный в гражданский оборот с 1 октября 2013 года (ФЗ от 02.07.2013 №142-ФЗ).

В соответствии со ст. 133.1 недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически.

На базе информации, содержащейся в приведенной статье, можно сделать следующие выводы:

1. ЕНК – это совокупность объектов, которым посредством юридической фикции придается статус одной недвижимой вещи. Статус приобретается только после государственной регистрации.

2. ЕНК может включать в себя как движимые (иные вещи) так и недвижимые объекты.

3. Появляется веское основание для государственной регистрации линейных объектов (трубопроводы, ЛЭПы и т.д.) в качестве объекта недвижимости, если речь идет о включении их в ЕНК. Ранее, государственная регистрация подобных объектов зачастую была проблематична. Случались отказы в регистрации, которые приходилось обжаловать в суде.

4. Зарегистрировать ряд объектов недвижимости, придав им единый статус ЕНК - право, а не обязанность собственника.

5. Для того чтобы воспользоваться правом зарегистрировать ряд объектов в качестве ЕНК необходимо чтобы:

- все составляющие потенциального ЕНК имели единое назначение (например, производственное);

- или располагались бы на одном земельном участке.

6. Принимая решение о государственной регистрации суммы объектов в качестве ЕНК, необходимо помнить о том, что к ЕНК будут применяться правила о неделимых вещах (ст. 131 ГК РФ). Например, продать одно из зданий, как самостоятельный объект будет невозможно, возможна будет лишь продажа доли в праве общей собственности на единый объект - ЕНК.

7. Открытым остается вопрос о возможности после регистрации суммы объектов в качестве ЕНК вернуть (придать) им статус самостоятельных объектов.

Для того чтобы получить ответ на этот и другие вопросы, касающиеся детализации статуса ЕНК, необходимо дождаться дальнейших изменений в законодательство.

Важным вопросом, который возник при анализе данного нововведения, стал вопрос о том, как ЕНК соотносится с предприятием - имущественным комплексом.

Следует отметить, что предприятие, как имущественный комплекс и ЕНК, в настоящий момент времени существуют параллельно. Как они будут соотноситься в дальнейшем, покажет практика. Пока, очевидным различием является то, что в отличие от предприятия в ЕНК не включаются:

- Исключительные права

- Долги

- Права требования

Необходимо также обратить внимание на один достаточно существенный негативный момент. В статье 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Данный принцип является основополагающим для ряда европейский государств с богатой и непрерывной историей развития земельных отношений. В ряде стран основополагающим объектом считается земельный участок, а вся недвижимость, располагаемая на нем, рассматривается не более чем его улучшения. О том, какие положительные моменты для гражданского оборота несет данный подход стоит говорить отдельно, однако, следует констатировать, что, постулируя описанный выше принцип в ЗК РФ, законодателем была поставлена цель – максимально приблизиться к воплощению в жизнь идеи единой вещи, в рамках которой невозможна ситуация - «собственником земельного участка является одно лицо, а собственником недвижимости на земельном участке – другое».

Из положений статьи 133.1 ГК РФ не следует, что земельный участок является обязательным элементом ЕНК. Таким образом, реальное положение вещей (при котором земля и недвижимость могут на законном основании находиться в собственности разных лиц) все сильнее отдаляется от идеи единой вещи и принципа – идеала, установленного в ст. 1 ЗК РФ.

Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество — это объекты с особым юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.

Таким образом, можно сформировать перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные акты (приложение 1).

2. Правовой режим будущих недвижимых вещей

2.1. Сущность и правовой статус будущих недвижимых вещей

Развитие законодательства об обороте недвижимого имущества предполагает формирование новых объектов недвижимости, которые отвечают критериям, предъявляемым к вещам подобного рода. При этом законодатель исходит из того, что предметом, к примеру, договора купли-продажи может быть вещь, которая на момент заключения договора не существует как объект права и может быть создана продавцом в будущем к моменту исполнения обязательства по передаче такой вещи в рамках заключенного договора. Так, п. 2 ст. 455 ГК РФ устанавливает, что предметом договора купли-продажи может быть товар, имеющийся в наличии у продавца на момент заключения договора, или товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как подчеркивает Р.С. Бевзенко, российские суды уклоняются от применения прямого указания закона, допускающего принятие на себя продавцом обязательства передать покупателю в собственность вещь, в момент заключения сделки ему не принадлежащую.^[10] Они полагаются на правовую традицию германской модели права собственности о том, что нельзя при заключении договора распорядиться вещью, которая будет создана в будущем и право на которую еще не зарегистрировано за продавцом. По указанной причине, как отмечает Е.В. Тресцова, следует дифференцировать два факта: во-первых, момент заключения договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, и, во-вторых, момент передачи недвижимого имущества в собственность покупателя.^[11]

Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации (ВАС РФ) в постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» констатирует отсутствие запрещений заключать договоры купли-продажи в отношении будущих недвижимых вещей. Право собственности продавца на эти вещи не должно быть зарегистрировано в ЕГРП на дату заключения договора, но по его условиям возникает у продавца в будущем. Отсутствие у продавца права собственности на будущую недвижимую вещь в момент заключения договора не свидетельствует о его недействительности. Однако на момент передачи такой недвижимости по передаточному акту к покупателю продавец должен обладать правом собственности на нее.^[12]

Правовая позиция высших судов свидетельствует о том, что появляется новое понятие трактовки недвижимого имущества — недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь). Для нее, помимо общих признаков недвижимого имущества, характерны специальные квалифицирующие критерии:

1) на момент заключения договора купли-продажи будущая недвижимая вещь как объект сделки изначально отсутствует, так как предполагается ее создание или приобретение к моменту передачи вещи по договору;

2) на момент передачи вещи продавец обязан не только создать имущество или приобрести его, но и зарегистрировать право собственности на недвижимость в ЕГРП.

Правовой статус или система юридически значимых действий по поводу будущей недвижимой вещи, как указывает Е.В. Тресцова, предполагает наличие следующих действий:

• создание, т. е. образование нового объекта гражданских прав продавцом;
• приобретение, т. е. совершение действий по приобретению в собственность недвижимой вещи продавцом у третьих лиц;
• отчуждение отсутствующей у продавца недвижимости по договору купли-продажи к покупателю до создания или приобретения предмета договора в будущем;
• передача созданной или приобретенной продавцом недвижимости по акту к покупателю с предварительным совершением действий по индивидуализации вещи, включая межевание, государственный и кадастровый учет, регистрацию права собственности на имущество за продавцом;
• регистрация права собственности покупателя на вещь в ЕГРП как надлежащее условие исполнения договора купли-продажи будущей недвижимости.^[13]

2.2. Будущая недвижимость в практике договорных отношений

Правовой режим созданной или приобретенной продавцом будущей недвижимой вещи строится на необходимости дифференциации ее как особого объекта недвижимости, отличного от традиционного предмета договора.

Помимо купли-продажи будущей недвижимой вещи в юридической практике имеют место договоры, которые на момент их заключения не имеют в качестве овеществленного результата недвижимое имущество. Речь идет об инвестиционных договорах, договорах о совместной деятельности (простого товарищества) и договорах подряда на капитальное строительство.

В юридической доктрине длительное время обсуждался вопрос о правовой природе инвестиционных договоров в сфере финансирования строительства недвижимости. Отдельные ученые полностью отрицали самостоятельное значение таких сделок.^[14] Другие выдвигали доводы о том, что это смешанные договоры, которые концентрируют элементы различных гражданско-правовых сделок, поименованных в ГК РФ.^[15] Третьи полагались на самостоятельную правовую природу таких договоров и предлагали юридически оформить новую отрасль российского законодательства (инвестиционное право).^[16]

Судебная практика на разных этапах своего развития поддерживала то одну, то другую позицию и не могла определиться с единообразным толкованием гражданско-правовых норм по данному вопросу. В настоящее время Пленум ВАС РФ предложил не рассматривать категорию «инвестиция» как самостоятельное юридическое понятие. Инвестиции суть денежные средства лица, размещаемые им в определенную деятельность для получения прибыли. Инвестиции могут оформляться через использование различных правовых форм: заем, аренда, совместная деятельность и иные договорные и корпоративные отношения.^[17]

Правоприменительная практика констатирует наличие трех моделей привлечения инвестиций в оборот недвижимого имущества. Во-первых, конструкция инвестиционных соглашений, согласно которым инвестор и застройщик, заключая договор, приобретают по отношению друг к другу следующие обязательства: инвестор должен уплатить застройщику обусловленную договором денежную сумму, а застройщик обязывается передать в собственность инвестора недвижимое имущество по факту его создания. Имеют место случаи, когда инвестор привлекает к участию в договоре соинвестора и уступает последнему право требовать исполнения от застройщика, а инвестор получает от соинвестора за это денежные средства. По мнению Пленума ВАС РФ, такие сделки, несмотря на их поименованность в качестве инвестиционных договоров, представляют договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Объяснение состоит в том, что по договору купли-продажи одна сторона, именуемая продавцом, обязуется совершить в пользу другой стороны, именуемой покупателем, действия по передаче в собственность вещи, а покупатель обязуется принять такую вещь после ее создания или приобретения у третьего лица в собственность и уплатить за нее обусловленную плату (цену).